L’accertamento dell’Agenzia delle Entrate sul prezzo di vendita dell’immobile

 Hai venduto o acquistato un immobile ed hai ricevuto un accertamento dell’Agenzia delle Entrate perché il valore dell’immobile era troppo basso?

Ritieni di aver operato correttamente e non sai se puoi contestare l’avviso di accertamento?

Allora devi sapere che

L’avviso di accertamento fondato esclusivamente sui valori OMI non è sufficiente ad indicare il reale valore dell’immobile.

La vicenda

Una società specializzata nel settore immobiliare vendeva degli ufficio ad un prezzo concorrenziale, anche in ragione dei diversi lavori da fare e quindi della minore temporanea fruibilità.

Tuttavia, secondo l’Agenzia delle Entrate tale prezzo risultava essere troppo basso rispetto ai valori O.M.I. (acronimo dell’Osservatorio Mercato Immobiliare).

L’Osservatorio è una banca dati di libera consultazione utilizzata per conoscere le quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni del territorio nazionale e per determinare l’ammontare delle relative tasse da dover versare.

Ritenuto di aver sempre operato correttamente e che l’Agenzia delle Entrate fosse in torto, non avendo neppure valutato le reali condizioni dell’immobile, la società impugnava l’avviso di accertamento.

La motivazione

Sulla base di un orientamento oramai consolidato, la Cassazione ha accolto le contestazioni della società, ritenendo che:

l’avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore del bene risultante delle quotazioni OMI pubblicate sul sito web dell’Agenzia delle entrate, atteso che queste non costituiscono fonte di prova del valore venale in comune commercio, il quale può variare in funzione di molteplici parametri (quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico), limitandosi a fornire indicazioni di massima e dovendo, invece, l’accertamento essere fondato su presunzioni gravi, precise e concordanti.

Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 06/11/2020, n. 2487

Conclusioni

Con tale decisione si conferma quindi come all’Agenzia delle Entrate non sia consentivo fare riferimento solo ai valori OMI.

Diversamente, ogniqualvolta voglia imputare delle maggiori imposte dovrà sempre offrire degli ulteriori elementi indiziari che siano gravi, precisi e concordanti, dato che il prezzo di un immobile è pur sempre soggetto ad oscillazioni

Chi deve pagare l’imposta di registro di un immobile

 Hai venduto o acquistato un immobile e ti chiedi chi deve pagare l’imposta di registro?

Hai ricevuto un accertamento dell’Agenzia delle Entrate perché il valore dell’immobile era troppo basso?

Vuoi sapere chi tra il venditore ed il compratore è tenuto al pagamento?

Allora devi sapere che

La Cassazione ha recentemente confermato che in tema di pagamento dell’imposta di registro dovuta per la vendita di un immobile tanto il venditore quanto il compratore sono tenuti al pagamento.

Indice

• L’imposta di registro
• La vicenda. Chi è tenuto a pagare l’imposta di registro.
• La decisione
• Il commento dello Studio
  • I risvolti positivi della solidarietà tributaria.
  • I limiti alla solidarietà in caso di accertamento con adesione.

L’imposta di registro

Quando si vende un immobile si è tenuti al pagamento di un’imposta di registro parametrata al valore dell’immobile.

Se il prezzo dell’immobile è troppo basso da apparire fittizio, l’Agenzia dell’Entrate potrà inviare un avviso di liquidazione per richiedere il pagamento dell’imposta nella misura dovuta per legge.

La vicenda. Chi è tenuto a pagare l’imposta di registro.

L’Agenzia delle Entrate ha promosso ricorso per Cassazione per far valere il principio della solidarietà paritaria che caratterizza l’imposta di registro.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, a tutela delle ragioni dell’Erario il pagamento dell’imposta di registro è dovuto tanto dall’acquirente quanto dal venditore allo stesso modo ed allo stesso tempo al pagamento.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, a ricevere l’avviso di accertamento erano i soci di una società in nome collettivo (S.n.c.), i quali ritenevano che l’Erario avrebbe dovuto prendersela prima con la società quale debitore “principale” e, solo in caso di esito negativo, avrebbe potuto aggredire anche i soci della società, quali debitori “secondari”.

Tuttavia, confermando una giurisprudenza consolidata, la Cassazione da ragione all’Agenzia delle Entrate.

La decisione

La Cassazione conferma come in ipotesi di imposta di registro

ciascun debitore è tenuto per l’intero nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.

Cass. civ., Sez. V, Sentenza, 25/05/2018, n. 13139

Secondo la Cassazione, l’Agenzia delle Entrate non è vincolata né dal beneficio dell’ordine, né da quello di previa escussione, mirando la norma a rendere più sicura ed agevole la riscossione del tributo.

Il commento dello Studio

La Cassazione conferma un orientamento oramai consolidato, secondo cui quando c’è una riscossione dell’imposta di registro (nel caso esaminato, a seguito di vendita di un immobile) non esistono figli e figliocci, poiché la solidarietà è paritaria.

L’Agenzia può quindi chiedere il pagamento tanto al venditore quanto all’acquirente, con diritto a chi per prima l’avrà effettuato di richiedere all’altro soggetto la metà.

I risvolti positivi della solidarietà tributaria.

Con riguardo ai risvolti positivi, la Commissione Tributaria Provinciale di Milano ha recentemente confermato che in caso di passaggio in giudicato di una sentenza favorevole al venditore, l’annullamento o riduzione dell’imposta di registro potrà essere fatto valere anche all’acquirente.

Tale solidarietà vale anche nel caso in cui non si sia impugnato l’avviso di liquidazione.

Tuttavia, essa non può essere invece fatta valere qualora si sia già provveduto spontaneamente al pagamento (e senza riserve) dell’avviso di liquidazione.

I limiti alla solidarietà in caso di accertamento con adesione.

Se uno dei coobbligati (il venditore o il compratore) definisce l’accertamento con lo strumento dell’adesione, libera l’altro?

Secondo la Cassazione, quando si tratta di imposta di registro la responsabilità solidale non viene meno per effetto dell’adesione di uno dei coobbligati alla definizione per adesione, ma solo in caso di estinzione del debito tramite l’integrale pagamento di quanto deciso in sede di adesione.

Nella caso di specie, all’adesione della società acquirente non seguiva l’integrale pagamento dell’importo, essendo stata versata solo una rata, sicché il debito non risultava integralmente estinto.

Per questa ragione, la Cassazione confermava la condanna del venditore coobbligato al pagamento di quanto non ancora versato dall’acquirente.