Locazione: l’inquilino può lasciare la casa senza un giusto preavviso?

 

L’inquilino a cui ho affittato un mio appartamento mi ha comunicato a voce che, avendo comprato casa poco distante, vuole disdire il contratto e andar via tra venti giorni. Non ci sono motivi gravi nè trasferimenti per lavoro, il contratto di affitto quadriennale è stato tacitamente rinnovato dopo 4 anni e scadrà tra due anni. Quali sono i miei diritti e quali i doveri del conduttore, dal momento che nel contratto debitamente registrato si legge che va data disdetta con lettera raccomandata a.r. con almeno 6 mesi di preavviso?

Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. In sostanza, il proprietario, o il locatore, si impegna a far godere all’inquilino o conduttore, un bene mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, stabilito dal contratto, dietro il versamento di una somma di denaro, ossia il canone di locazione.

Da una parte, il locatore metterà a disposizione il bene e trarrà un arricchimento mediante la riscossione del canone, e dall’altra parte, l’inquilino godrà del bene nel limite pattuito o dato dalle circostanze.

1) Diritti e doveri dell’inquilino.

– L’inquilino, ai sensi dell’art. 1590 c.c., ha diritto di ricevere il bene in buono stato di manutenzione.

– L’inquilino ha diritto che il locatore mantenga l’immobile in stato tale da servire all’uso convenuto dalle parti, pertanto deve assicurarsi che gli impianti siano perfettamente funzionanti e a norma, che gli infissi siano efficienti, che gli eventuali complementi d’arredo presenti siano utilizzabili al meglio, in sostanza che ogni parte dell’immobile sia idonea ad esplicare la propria funzione.

– La perfetta funzionalità di ogni componente relativo all’immobile, preliminarmente, deve essere verificata dall’inquilino, unitamente al locatore, redigendo un apposito verbale di inventario che descrive in maniera dettagliata ogni aspetto.

– Con riferimento alle riparazioni, l’inquilino ha diritto che il locatore provveda ad effettuare tutte le riparazioni necessarie, ossia quelle derivanti ad esempio dall’usura del tempo, ai sensi dell’art. 1576 c.c., con esclusione della piccola manutenzione che resta a carico dell’inquilino.

– Ai sensi dell’art. 1578 c.c., se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne riducono l’idoneità all’uso pattuito, l’affittuario avrà diritto a richiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone stabilito, a meno che si tratti di vizi di cui non avrebbe potuto essere al corrente.

La Cassazione, con la sentenza n. 11189/2007 ha definito i vizi come “quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale… un’alterazione dell’equilibrio delle prestazioni reciproche delle parti, che incide sull’idoneità all’uso del bene”.

– L’inquilino ha diritto a che il locatore non effettui sull’immobile innovazioni che riducano il godimento dello stesso, ai sensi dell’art. 1582 c.c.

– Nell’eventualità che vi siano riparazioni urgenti, che riducano il godimento, l’affittuario è tenuto a tollerarle se non è possibile rinviarle alla scadenza del contratto di locazione, anche se ciò comporterebbe la privazione del godimento di una parte della cosa locata. Se le riparazioni superano di un sesto la durata del contratto, o comunque il periodo di tempo di venti giorni, l’affittuario ha diritto, ai sensi degli artt. 1583 e 1584 c.c., ad una riduzione del canone proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento.

– Ai sensi dell’art. 1585 c.c., l’inquilino ha diritto ad un pacifico godimento della cosa, garantito dal locatore, anche da eventuali molestie altrui, come ad esempio da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa.

Indipendentemente da quanto pattuito in contratto, l’affittuario, e anche il proprietario, può sempre recedere, in presenza di gravi e certificati motivi, con preavviso di almeno sei mesi, mediante comunicazione via lettera raccomandata.

In altri termini, il locatore e il conduttore possono recedere dal contratto di locazione per giusto motivo ma è fondamentale una comunicazione all’altra parte della volontà di recedere tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, con un preavviso di almeno sei mesi dalla data di rilascio dell’immobile.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi.

Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.

Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore.

Alla luce di quanto detto, il recesso in forma orale, espresso dall’inquilino del lettore, non ha alcuna validità giuridica avendo obbligo, al fine di perfezionare il recesso, di inviare apposita lettera raccomandata con ricevuta di ritorno rispettando il termine di preavviso previsto per legge di almeno 6 mesi.

Inoltre, il conduttore ha l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile. Qualora l’inquilino non dovesse adeguarsi a tali disposizioni previste in materia, nonostante la sottoscrizione del contratto, il lettore potrà trattenere la somma di denaro a titolo di caparra versata a garanzia e citarlo in giudizio, presso il Tribunale della città in cui insiste l’immobile, chiedendo il risarcimento danno per il rilascio anticipato senza preavviso.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

“in tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesso o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge.” Cass. Sez. III, n. 18167/2012.

Bonus 110%, cambia lo sconto : in arrivo una sola aliquota al 75% per tutti i lavori

 

Una riforma del sistema ecobonus 110%

Meno aliquote e una sola detrazione fiscale al 75% ma con applicazioni graduate in funzione del livello di efficientamento raggiunto dall’edificio, più beneficiari ammessi al bonus, via ogni complicazione burocratica a favore di uno snellimento e semplificazione delle procedure. Ma anche un sistema per favorire maggiormente questi lavori sotto il profilo economico creando un unico portale per lo scambio, vendita e cessione del credito fiscale maturato con i lavori di riqualificazione energetica.

Si sta componendo sempre più di elementi nuovi e si sta delineando più chiaramente il perimetro di quello che dovrebbe essere il nuovo assetto del superbonus fiscale per gli interventi di riqualificazione ed efficientamento energetico. Il bonus 110%, la maxi detrazione fiscale introdotto ormai un anno fa, cambia pelle. E diventa, almeno nelle intenzioni, più semplice.

Cominciano dalla novità più importante. Alla fine, le voci che circolavano nei corridoi ministeriali e anche lungo quelli delle commissioni parlamentari, si sono concretizzate e avverate: il superbonus 110% cambierà la sua struttura agevolativa, non più una sola importante aliquota fiscale (quella del 110%) e poi sotto una giungla di aliquote (ritenute) minori e poco convenienti. Ma un nuovo assetto fiscale destinato al settore delle riqualificazioni edili con una sola detrazione impostata con aliquote graduate, e maggiormente integrata con gli altri bonus per l’efficientamento energetico e la riqualificazione degli immobili.

Le novità in arrivo: più soggetti e meno complicazioni

L’indiscrezione questa volta si è fatta concreta attraverso la voce di Vanna Gavia, sottosegretario al ministero per la Transizione ecologica, in risposta a una interrogazione proposta in commissione Attività produttive della Camera.

La risposta del sottosegretario, in realtà, ha rivelato in realtà due novità importanti. La prima, attesa e già inserita formalmente del documento che accompagna a Bruxelles il testo del Recovery Plan italiano, è la proroga del provvedimento che ha introdotto il superbonus. Gavia, nell’annuncio è stata tanto sintetica quanto efficace. Nel sottolineare l’importanza degli incentivi per l’efficientamento energetico ha infatti ribadito che «la politica a favore dell’efficienza energetica dovrà ovviamente continuare oltre le date segnalate».

Confermando quanto nei giorni scorsi, nell’ambito della predisosizione finale del Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr), le due Camere hanno accolto la proposta, formulata di professionisti, imprese e privati di prorogare il superbonus a fine del 2023. In realtà la richiesta era stata fatta in modo generalizzato, senza cioè introdurre ulteriori modifiche o novità che ne avrebbero potuto ulteriormente complicare l’iter della sua applicazione.

Invece la sollecitazione non sembra essere stata accolta. Il sottosegretario, in linea con gli obiettivi di semplificazione che si è dato il nuovo governo (vi saranno «interventi robusti sul piano degli snellimenti procedurali e delle semplificazioni», aveva detto lo stesso Draghi), ha invece annunciato che verrà incontro a quella richiesta, oltre che con una proroga, mettendo mano al sistema complesso delle aliquote, introducendo un meccanismo di aliquote differenziate in relazione ai lavori affrontati, ma all’interno di un’unica struttura dello sconto fiscale. Si potrebbe quindi arrivare a una revisione complessiva delle attuali detrazioni fiscali, che comprende certamente il superbonus del 110%, ma che coinvolgerà anche l’ecobonus (65%), il sismabonus (75-85%), il bonus casa (50%), il bonus facciate (90%), il bonus mobili (50%), il bonus verde (36%) e il bonus alberghi.

Intanto Camera e Senato hanno confermato la proroga al 31 dicembre 2023 del superbonus 110%. Se effettivamente accolto questa proroga sposterebbe tutti gli attuali termini di un anno ancora. Oggi, in sintesi, le scadenze ancora in vigore sono queste:

•  al 30 giugno 2022 per tutti i lavori;
•  al 31 dicembre 2022 per i condomìni che a giugno 2022 abbiano concluso almeno il 60% dei lavori;
•  al 30 giugno 2023 per gli ex-IACP che al 31 dicembre 2022 abbiano concluso almeno il 60% dei lavori.

Con un dubbio su tutto: queste proroghe formalmente non sono ancora confermate, proprio perché manca ancora a oggi il decreto di attuazione previsto e approvato da Bruxelles che ne dia ampia e piena legittimità.

Intanto però il Senato, ha già fatto una proposta per riarmonizzare le aliquote e semplificare la progettazione dei lavori sia per le ristrutturazioni sia per l’efficientamento energetico degli immobili.

Il passo di svolta è questo: ecobonus, bonus ristrutturazioni, bonus mobili, sismabonus, bonus verde, bonus facciate, bonus idrico e bonus colonnine ricadrebbero tutti nel regime di aliquota unica fissata al 75% e, altra novità, con una riduzione dei tempi del rimborso che passa da 10 a 5 anni.

A leggerlo da fuori e rispetto all’attuale regime del 110%, significa una penalizzazione per molti contribuenti e al tempo stesso un vantaggio aumentato per molti altri. Per gli operatori un unico regime agevolativo, vale a dire una forte dose di semplificazione amministrativa e fiscale.

I nuovi soggetti ammessi allo sconto

Ma c’è un’altra novità e riguarda l’ampliamento dei beneficiari al nuovo regime fiscale. Il superbonus, credito fiscale riservato in esclusiva ai privati, il Parlamento ha previsto possa essere esteso a nuovi soggetti come le strutture ricettive, alberghi, imprese agricole e aziende agrituristiche.

C’è poi un ulteriore suggerimento da parte del Parlamento e riguarda l’ulteriore estensione del nuovo regime anche per gli interventi di riqualificazione e messa in sicurezza dell’intero patrimonio immobiliare pubblico, in particolare quello dalle scuole e all’edilizia residenziale pubblica, sanitario, della giustizia e delle strutture sportive.

Altre due novità, infine, sono state introdotte da Camera e Senato al fine del documento finale che rientrerà nel Recovery Plan: sono stati infatti proposti, senza entrare nel dettaglio, modifiche per snellire e semplificare procedure come la verifica preventiva della conformità urbanistica, le pratiche richieste per gli interventi sugli edifici ubicati nei centri storici e per garantire una accelerazione dei tempi di recupero del credito, oggi fra i 5 e i 10 anni.

A questo l’aula del Senato ha anche proposto che lo sconto in fattura e la cessione del credito possano essere trasformati in un sistema strutturali, proprio per facilitare l’approccio a questi lavori da un punto di vista economico. Un passaggio importante in questo senso sarà la realizzazione proposta di una piattaforma digitale per facilitare lo scambio di questi titoli e le operazioni connesse. Ma che possa anche garantire la certificazione dei crediti d’imposta e la loro circolazione tra gli operatori come mezzi di pagamento di beni e servizi.

Bonus bagno e riqualificazione idrica 2021: cosa c’è da sapere

Stai ristrutturando casa e vorresti sapere se esista o meno una detrazione sulle spese di rifacimento del bagno? Questo è l’articolo che fa al caso tuo: il bonus bagno rappresenta la giusta soluzione per contenere i costi che stai per sostenere.

Cos’è il bonus bagno e la riqualificazione idrica

Il bonus bagno e la riqualificazione idrica hanno l’obiettivo di ridurre gli sprechi di acqua in casa, e sono una novità introdotta dalla legge di bilancio 2021 che, nel complesso, comporta un gran numero di agevolazioni fiscali per il mondo immobiliare.

Questi incentivi non devono essere confusi con le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni del bagno, in vigore per tutto il 2021, che rientrano invece nel più grande piano di incentivi per ammodernare casa. Il bonus bagno o idrico è interessante se hai in progetto di rimpiazzare sanitari, rubinetti, box doccia o lavandini, anche in cucina. E prevede un contributo massimo di 1.000€ per:

andini, anche in cucina. E prevede un contributo massimo di 1.000€ per: 

• la sostituzioni dei sanitari con modelli a scarico ridotto, fino a un volume massimo di 6 litri;
• la sostituzione dei rubinetti con nuovi dispositivi di portata inferiore ai 6 litri al minuto;
• il montaggio di soffioni e colonne doccia a risparmio energetico, che abbiano una portata massima di 9 litri al minuto;
• le opere murarie e idrauliche necessarie per questi lavori di sostituzione.

 

Bonus Bagno: quali tipologie di immobili sono ammesse

Per accedere ai vantaggi del bonus bagno è sufficiente portare a termine gli interventi di riqualificazione dei servizi igienici previsti. È fondamentale accertarsi che il tuo immobile sia destinato esclusivamente a uso abitativo; deve quindi essere:

• un immobile che già esiste;
• una parte di un immobile già esistente;
• un singolo appartamento.

 

Sono escluse le attività commerciali, per cui sono invece da mettere in conto altre agevolazioni dedicate. Da questa prospettiva si tratta, a tutti gli effetti, di un premio per le famiglie che dedicano la giusta attenzione all’impatto ambientale.

Quali sono i requisiti per richiedere il Bonus Bagno?

Trattandosi di una normativa recente, il Ministero dell’Ambiente non ha ancora comunicato le modalità per fare domanda e ottenere l’incentivo finalizzato alla ristrutturazione del bagno di casa.

Oggi conosciamo soltanto un paio di dettagli: è confermato che per richiedere il bonus bagno è necessario essere una persona fisica residente in Italia; inoltre, questo importo non contribuirà alla definizione del reddito e non verrà considerato nel calcolo dell’ISEE. 

Siamo certi che ognuno di questi bonus, riguardanti la ristrutturazione del bagno nel 2021, rappresenti un sostegno economico vantaggioso per chi acquista casa. Sarà un ottimo supporto anche per chi è intenzionato a far crescere il valore della propria abitazione, prima di metterla sul mercato.

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