Mercato casa: +4,9% nel 2017, nel 2018 ulteriore consolidamento della ripresa

La ripresa del mercato immobiliare delle abitazioni sembra essersi consolidata. Per il comparto è il quarto anno di fila con il segno più. Nel 2017 il numero di compravendite nel settore residenziale è cresciuto del 4,9% rispetto al 2016. Non si tratta del picco toccato due anni fa, quando è stato registrato un +18,6% di unità immobiliari compravendute, ma il trend è positivo. A dirlo il “Rapporto immobiliare residenziale 2018” realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (Abi).

Nel 2017 consolidamento della ripresa

A margine della presentazione del Rapporto, Gianni Guerrieri direttore centrale dell'Omise, ha spiegato: “Osservando il trend dal 2013 al 2017 quello che stona è quanto accaduto nel 2016, quando c’è stato un exploit di +18,6% non giustificato da fattori macroeconomici. Il fatto che rispetto a quel salto, notevolmente forte, anziché esserci stato un contro-balzo in negativo si è avuto un consolidamento – perché il +4,9% è rispetto al 2016, quando c’è stato un salto del +18,6% – è un risultato positivo. L’attenuazione dipende da tanti fattori, legati anche a un effetto statistico. E’ probabile, inoltre, che abbiano influito elementi come un’incertezza di fondo su quello che accadrà nel futuro”.

Un 2018 all’insegna di un ulteriore consolidamento

Allargando la visione a quello che potrebbe accadere nei prossimi mesi, il direttore centrale dell’Omise ha affermato: “E’ probabile che nel corso del 2018 si consolidi ulteriormente la ripresa, che c’è, con tassi di crescita più o meno come quelli visti nel 2017 e con prezzi che supereranno la soglia positiva, seppur sempre in condizioni di stazionarietà”.

Ma molto dipenderà dalle variabili esogene. “L’andamento e i cambiamenti del mercato immobiliare – ha sottolineato Guerrieri – dipendono quasi al 90% da fattori esogeni, cioè da quello che succede al resto dell’economia, ai tassi di interesse e quindi nel mercato del credito, ai redditi e all’occupazione delle famiglie, alle aspettative sul futuro delle famiglie. Queste variabili sono legate agli andamenti macroeconomici, a quello che succede a livello nazionale e internazionale, di conseguenza tutto ciò può influenzare drasticamente il mercato immobiliare”.

Prezzi delle abitazioni stabili

Intervenendo alla presentazione del Rapporto, Federico Polidoro, dirigente del Servizio Sistema Integrato sulle condizioni economiche e i prezzi al consumo dell’Istat, nell’illustrare cosa potrebbe accadere ai prezzi delle abitazioni nel 2018 – sottolineando che l’Istituto nazionale di statistica non fa previsioni, ma valutazioni sull’acquisto – ha spiegato che, in base ai dati dell’ultimo quadrimestre del 2017, se i prezzi non variassero più, l’anno in corso si chiuderebbe con un -0,1%. E’ questa la variazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni che si potrebbe avere nel corso del 2018. E’ però necessario vedere cosa accadrà nei prossimi mesi.

L’impatto positivo delle agevolazioni fiscali sulla spesa per le ristrutturazioni

In merito poi all’impatto delle agevolazioni fiscali sul settore, Guerrieri ha evidenziato: “Sicuramente hanno avuto un impatto positivo sulla spesa per le ristrutturazioni. Dal momento che il patrimonio abitativo in Italia è abbastanza vecchio, normalmente quando una famiglia acquista un’abitazione ha necessità anche di fare una ristrutturazione. Sapere che ci sono delle agevolazioni che consentono di recuperare parte della spesa, anche se diluita nel tempo, è sicuramente qualcosa che invoglia le famiglie all’acquisto”.

I principali risultati del “Rapporto immobiliare residenziale 2018”

Nel dettaglio, il Rapporto ha evidenziato che nel corso del 2017 il mercato immobiliare residenziale ha registrato 542.480 transazioni, in aumento del 4,9% rispetto al 2016.

I rialzi più accentuati hanno interessato le aree del Nord Ovest (dove si concentra oltre un terzo del mercato nazionale) con un incremento del 5,3% e quelle del Sud, con un +5,8%. Una crescita minore ha, invece, caratterizzato l’area del Centro (+3,5%).

Si stima, inoltre, che nel 2017 siano stati spesi 89,6 miliardi di euro per gli acquisti di case in Italia, 3,5 miliardi in più rispetto al 2016. A livello nazionale la superficie media di un’abitazione compravenduta è stata di 105,8 m².

La situazione nelle regioni e nelle grandi città

A livello regionale, la Campania ha incrementato le compravendite di oltre 8 punti percentuali, seguita dalla Calabria, dalla Toscana e dalla Sardegna, dove il rialzo delle compravendite ha superato il 6%. Lievemente negativo, invece, il trend nell’Umbria e nelle Marche, dove si sono verificati importanti eventi sismici.

Tra le grandi città, i rialzi più elevati sono stati registrati a Milano (8,1%), Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%), Napoli (+7,4%) e Torino (+4,9%). A seguire Genova e Roma, cresciute rispettivamente del 3,3% e del 3%; mentre Bologna è stata l’unica, tra le grandi città, a chiudere il 2017 in calo (-3,3%).

La situazione dei mutui

Il “Rapporto immobiliare residenziale 2018” ha poi evidenziato che nel 2017 le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 259.095, in crescita del 7,8%. Nelle aree del Nord e del Centro più della metà degli acquisti è avvenuto con l’ausilio del mutuo, mentre al Sud e nelle Isole si è ricorso al finanziamento ipotecario solo in 4 casi su 10.

Il capitale complessivo erogato ha toccato quota 32,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2016 (+9,1%). In media, per l’acquisto di un’abitazione sono stati erogati 126.000 euro (circa il 71% della spesa di acquisto).

Il tasso medio applicato dalle banche è rimasto sostanzialmente invariato (2,38%), come stabile è rimasta la durata media del mutuo, quasi 23 anni. I tassi medi sono risultati più elevati nelle regioni del Sud (2,59%) e nelle Isole (2,53%) e più bassi nelle aree del Nord (2,25% al Nord Est e 2,26% al Nord Ovest).

Le locazioni

Sul fronte delle locazioni, nel 2017 sono stati circa 1,7 milioni i nuovi contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate, per un totale di oltre 2 milioni di immobili. Complessivamente le abitazioni locate nel 2017 hanno rappresentato circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile. La superficie media dell’abitazione locata è stata di circa 86 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 65,4 €/m².

Come detrarre l'affitto di casa dal modello 730

Anche quest'anno si scaldano i motori per l'inizio della campagna per la dichiarazione dei redditi 2018 relativa all'anno di imposta 2017. Da lunedì 16 aprile sarà disponibile, infatti, il modello precompilato sul sito dell'Agenzia della Entrate. Sia che si opti per il modulo online che per quello tradizionale, è importante conoscere le spese detraibili e deducibili. Tra le prime ci sono i canoni di affitto corrisposti.

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Per quanto riguarda l'importo delle spese detraibil

• Inquilini a basso redditto 

1. Detrazione irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

• Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

• Giovani tra 20 e 30 anni

1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta

• Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d'imposta dal 2014 al 2017)

1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro

• Contratti a canone convenzionato

1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro

• Detrazione affitto studenti fuori sede - novità legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati

Ecobonus 2018

L’obiettivo dell’Ecobonus è quello di ridurre le emissioni di CO2 ed in generale gli sprechi energetici, per portare l’Italia in linea con gli obiettivi Europei del taglio del 20% delle emissioni entro il 2020.

Per i cittadini e le imprese però l’ecobonus è un vantaggio importante: prima di tutto mette in circolo nuove risorse per il settore edilizio che era stato in una crisi profonda, secondo permette effettivamente di ottenere nel breve termine risparmi interessanti sulla bolletta.

Con l’ecobonus 2018 si ottiene una detrazione fiscale del 65% per interventi come installazione di caldaie, impianti fotovoltaici, infissi e lavori di isolamento ed efficientamento, sia per immobili privati, aziende, attività commerciali o condomini.

In Cosa Consiste l’Ecobonus e cosa è cambiato dal bonus del 2017?

Il Bonus dà diritto a detrazione fino al 65% della spesa sostenuta sull’imposta sul reddito (IRPEF o IRES). La detrazione viene spalmata però nell’arco di 10 anni su un tetto massimo di spesa.

Proprio in questi dettagli però l’Ecobonus 2018 ha introdotto alcuni cambiamenti rispetto ai bonus precedenti, infatti la percentuale massima può variare in base al tipo di intervento realizzato così come variano i tetti di spesa, come vedremo più avanti in questo articolo

Quali interventi danno diritto al bonus 2018?

Come abbiamo già detto, in linea di massa qualsiasi intervento atto a migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione può essere incluso nel bonus. Ecco una lista di interventi ammessi:

• Sostituzione di Infissi e Finestre
• Sostituzione Caldaie
• Lavori strutturali volti ad un migliore isolamento dell’edificio (esempio: cappotto termico, pavimenti, tetti…)
• Sostituzione impianti di riscaldamento
• Installazione pannelli solari
• Installazione impianti geotermici

Quali sono i tetti massimi di spesa e le percentuali?

Come già detto il bonus casa 2018 ha introdotto delle variazioni in base alla categoria di intervento, può variare il tetto massimo di spesa e la percentuale del 65% può fermarsi al 50% per la detrazione.

● Per la riqualificazione energetica massimo 100.000 euro: la riqualificazione energetica consiste in tutti gli interventi volti a migliorare l’efficienza energetica, come stabilito dall’Allegato A del D.M. 11/03/2008 riducendo del 20% il fabbisogno annuo.
● Interventi su pareti, finestre e infissi massimo 60.000 euro: sostituzione di infissi, porte, serramenti ma anche lavori di coibentazione.
● Pannelli solari massimo 60.000 euro.
● Impianti di climatizzazione invernale 30.000 euro: nei lavori di climatizzazione sono inclusi sostituzione impianti di riscaldamento, sostituzione caldaie, installazione impianti di geotermia e pompe di calore.

Le percentuali invece sono:

• 50% per Infissi e Schermature
• 50% per Caldaie a condensazione di Classe A senza sistemi di termoregolazione moderni
• 0% Caldaie non Classe A

Per tutti gli altri interventi la detrazione è al 65%

Chi può chiedere l’Ecobonus 2018?

Il bonus risparmio energetico può essere richiesto da privati ma anche da aziende, liberi professionisti, commercianti, artigiani, Associazioni di Professionisti, Enti Pubblici e Privati (che non svolgono attività commerciale) ed anche condomini (nel loro caso il lavoro di riqualificazione delle aree comuni, come i muri esterni, hanno diritto ad una detrazione del 75%).

Si ricorda, anche se dovrebbe essere superfluo, che il bonus vale solo per edifici già esistenti e non in costruzione. Si può essere residenti nell’immobile o meno e nel caso solo delle abitazioni le spese possono essere sostenute anche da familiari fino al terzo grado.

Cosa serve per chiedere la detrazione?

• Scheda Informativa degli Interventi (si può utilizzare una scheda prestampata e compilabile dal contribuente stesso)
• Certificazione Energetica dell’Edificio (non richiesta quando si tratta di infissi in una sola abitazione, pannelli solari, caldaie, pompe di calore o impianti geotermici)
• Attestazione di corrispondenza dei requisiti di legge con il lavoro realizzato, necessaria per infissi e sistemi di climatizzazione: può essere fornita dal produttore o da tecnico abilitato.
• Tracciabilità dei pagamenti e tutte le fatture, quando si tratta di titolari di reddito di impresa sono esenti dal pagamento mediante bonifico che per gli altri è indispensabile

La Certificazione Energetica insieme alla Scheda dei Lavori vanno inviate all’ENEA con modalità telematica entro 90 dal termine dei lavori.

I documenti sono poi da conservare per controlli eventuali dell’Agenzia delle Entrate, virtualmente per tutti gli anni nei quali si ha diritto alla detrazione.

• Fatture, ricevute
• Documentazione catastale/richiesta di accatastamento immobile o copia del modello F24 IMU
• Ricevuta dei pagamenti (solo bonifici per privati)
• Asseverazione del tecnico abilitato
• Copia della documentazione inviata all’ENEA con prova dell’invio avvenuto correttamente.
• Dichiarazione di consenso del proprietario per interventi realizzati dall’affittuario-usufruttario
• Copia della delibera dell’assemblea di condominio e tabella di ripartizione delle spese nel caso dei condomini.