Parcheggio nel cortile condominiale ed ostacolo all'accesso ai box: violazione del pari uso della cosa comune

"Esclusa la responsabilità del condominio custode, risponde il singolo condòmino autore della condotta lesiva."

Con la sentenza n. 25 del 3 gennaio 2026 il Tribunale di Salerno ha affermato che l'utilizzo del cortile condominiale per fini di parcheggio dei veicoli pur essendo in astratto consentito, integra una violazione dell'art. 1102 c.c. quando si traduca in un'occupazione impropria degli spazi comuni tale da ostacolare l'accesso ai box e da comprimere il diritto degli altri condòmini al pari uso della cosa comune, legittimando la tutela inibitoria volta a fare cessare i comportamenti antigiuridici posti in essere da singoli condòmini, con esclusione di responsabilità del condominio non ricorrendo un'ipotesi di danno da cosa in custodia ex art. 2051 c.c..

Fatto e decisione

Un condòmino, proprietario di un'unità immobiliare con box in un edificio condominiale, lamentava che alcuni condòmini parcheggiassero le autovetture sulle rampe di accesso ai box invadendo il viale condominiale ed ostacolando l'accesso al proprio box. Rappresentava che nonostante le segnalazioni e le diffide inviate all'amministratore ed ai condòmini interessati, la situazione non veniva risolta.

Il ricorrente agiva, quindi, in giudizio contro il Condominio ed i condòmini ritenuti responsabili dei comportamenti lesivi dei suoi diritti chiedendo: l'accertamento del proprio diritto di utilizzo del viale comune; la rimozione degli impedimenti all'accesso alla sua unità abitativa con inibitoria di comportamenti analoghi nonché la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.

Si costituiva in giudizio il Condominio deducendo l'infondatezza della domanda attrice, siccome destituita di supporto probatorio, ed instando, previo mutamento del rito, per il rigetto della stessa, con declaratoria di corretto utilizzo degli spazi condominiali e di quelli privati da parte dei condòmini e condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Rimanevano, invece, contumaci gli altri convenuti.

Istruito il giudizio mediante prova testimoniale e CTU, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda del ricorrente. In particolare, ha accertato e dichiarato il diritto del ricorrente al viale di accesso alle unità immobiliari nella misura indicata nella consulenza tecnica d'ufficio condannando i condòmini convenuti ad astenersi dal porre in essere azioni lesive di tale diritto ed inibizione dall'occupazione impropria degli spazi comuni, mentre ha rigettato la domanda nei confronti del Condominio escludendo la sussistenza di un'ipotesi riconducibile all'art. 2051 c.c.

Il Tribunale ha, altresì, rigettato la domanda di risarcimento danni siccome sfornita di adeguato riscontro probatorio.

Considerazioni conclusive

L'utilizzo del cortile condominiale ai fini del parcheggio è astrattamente consentito purché non crei intralci concreti alla circolazione o all'accesso alle proprietà individuali quali box, ingressi, rampe.

A mente dell'art. 1102 c.c. il diritto di ciascun partecipante di servirsi della cosa comune trova il proprio limite nel divieto di alterarne la destinazione comune e di impedirne agli altri partecipanti il pari uso secondo il loro diritto.

In tale sfera applicativa rientra, quindi, anche l'uso del cortile comune come parcheggio degli autoveicoli sicché, allorquando come nella specie, la sosta,sia pure avvenendo sulle rampe dei box di proprietà esclusiva, determini un'invasione degli spazi comuni con restringimento del viale condominiale ed ostacolo all'accesso ai box dei singoli condòmini, si verifica un pregiudizio al pari uso dei singoli partecipanti secondo il loro diritto.

L'occupazione impropria di spazi condominiali con restringimento del viale d'accesso alle singole unità immobiliari costituisce una lesione dei diritti dei singoli condòmini derivante da condotte individuali e non da una deliberazione condominiale o da una gestione collettiva della cosa comune. Conseguentemente, va esclusa la responsabilità del Condominio quale custode della cosa comune non ricorrendo un'ipotesi riconducibile all'art. 2051 cod. civ.

A tal proposito, il Tribunale di Salerno ha richiamato il costante e consolidato orientamento della Suprema Corte (cfr. Cass. Civ. n. 28621/2024; Cass. Civ., SS.UU. n. 20943/2022; Cass. Civ., n. 10188/2022; Cass. Civ., n. 12760/2024; Cass. Civ., n. 21977/2022), secondo cui l'art. 2051 cod. civ. opera quando il danno derivi dal modo di essere della cosa in custodia, dotata di autonoma potenzialità lesiva, e non da condotte umane estranee alla cosa stessa.

Nel caso di specie, il viale condominiale non presentava alcuna pericolosità strutturale: l'ostacolo all'accesso del ricorrente al proprio box, non era dipeso dal modo di essere strutturale del viale, di per sé privo di potenzialità offensiva, ma unicamente dal comportamento abusivo dei singoli condòmini noncuranti della lesione del diritto di accesso e di agevole transito vantato dal ricorrente.

In conclusione, il Tribunale di Salerno ha ritenuto che le invasioni degli spazi comuni da parte di alcuni condòmini pregiudizievoli per gli altri partecipanti integrano violazione dell'art. 1102 c.c. e non determinano responsabilità del Condominio quale custode della cosa comune trattandosi di un pregiudizio posto in essere da terzi e non derivante dal modo di essere intrinseco della cosa comune.