Balconi in condominio

Si ritiene nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace ed, ineseguibile da parte dell’amministratore.

Relativamente alla trattazione dell’argomento in epigrafe, sembra opportuno citare innanzitutto una nota pronuncia a Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione risalente al 2005 (n. 4806); quest’ultima, sebbene emessa al fine precipuo di comporre il contrasto giurisprudenziale insorto con riferimento ai vizi della delibera in caso di omessa convocazione di un condomino, contiene un’importante elencazione dei criteri di classificazione delle delibere nulle/ annullabili, nonché dei più importanti esempi di delibere che appartengano all’una o all’altra delle predette categoria di invalidità. A tal riguardo, si fa notare la seguente affermazione: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini”.

Per quanto qui di interesse, la predetta enunciazione assume la veste di principio generale al quale ricorrere allorquando si discuta di lavori di manutenzione straordinaria aventi ad oggetto i balconi cosiddetti “aggettanti”. Infatti, tali beni sono ritenuti – da giurisprudenza ormai celebre e consolidata – di esclusiva pertinenza dell’unità immobiliare alla quale accedono e, di conseguenza, nella piena disponibilità del proprietario di questa. In coerenza con tale definizione la stessa Cassazione ha espressamente qualificato i suddetti balconi quali “elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato”, non costituenti “parti comuni dell’edificio” e, pertanto, di appartenenza dei “proprietari delle unità immobiliari corrispondenti” da considerarsi, quindi, “gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta dei frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati” (cfr. Cass. n. 8159 del 7 settembre 1996). Ad ulteriore supporto di quanto or ora riportato, nonché a conferma del fatto che si è configurato un vero e proprio orientamento di legittimità, può servire il richiamo ad una più recente pronuncia nella quale si legge che “i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio” (cfr. Cass. n. 6624 del 30 aprile 2012).

Alla luce di quanto precisato in merito alla natura privata dei balconi “aggettanti” va da sé che le spese per la loro manutenzione e ricostruzione gravino interamente sul proprietario dell’unità immobiliare della quale costituiscono il prolungamento; in proposito la Cassazione ha asserito, nello specifico, che non sussiste per tali tipi di balcone alcuna possibilità di interpretazione estensiva dell’art. 1125 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese dei soffitti, delle volte e dei solai, norma che invece si applica in via estensiva ai cosiddetti “balconi incassati” (cfr. Cass. n. 11155 del 24 dicembre 1994), vista la loro funzione di sostegno e copertura del piano sovrastante.

Come già rilevato innanzi, sembra evidente che dalla stessa distinzione tra parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune consegue anche l’individuazione del soggetto responsabile di eventuali danni originatisi dal distacco di porzioni di balcone o da infiltrazioni dallo stesso provenienti.

Secondo quanto finora asserito ed argomentato, in piena conformità alle pronunce della giurisprudenza di legittimità, non si può che ritenere radicalmente nulla la delibera condominiale che approvi interventi di manutenzione e/o ricostruzione sui balconi aggettanti. Se si accede a tale soluzione, laddove una delibera di tale portata fosse comunque assunta dall’assemblea di condominio, essa risulterebbe comunque inefficace (quod nullum est nullum producit effectum) e, pertanto, ineseguibile da parte dell’amministratore. La diligenza professionale dell’amministratore di condominio impone, infatti, la non esecuzione delle delibere nulle, come tali improduttive di effetti giuridicamente rilevanti. Più in chiaro, sul piano pratico, le ulteriori conseguenze della nullità giuridica di una delibera condominiale sono:

1. la totale inefficacia degli atti esecutivi posti in essere dall’amministratore in ossequio ad essa; egli, infatti, “agendo” su parti di proprietà esclusiva, risulterebbe se non altro sfornito dei poteri rappresentativi e delle attribuzioni legali di cui all’art. 1131 c.c.;
2. la impugnabilità della stessa senza limiti temporali da parte di chiunque vi abbia interesse;
3. l’impossibilità di una qualsiasi “sanatoria” o convalida della stessa, costituendo questi rimedio rispettivamente eccezionale e riservato solo agli atti annullabili.

Oltre agli aspetti che concernono l’invalidità della delibera assunta, sembra opportuno affrontare anche altri profili di estrema rilevanza per l’attività dell’amministratore; si pensi alle implicazioni che si possono verificare, in primis, rispetto al compenso straordinario dell’amministratore medesimo, ed in secundis, rispetto al recupero crediti ed alla gestione del conto corrente condominiale. Sul piano generale, occorre tener presente che la giurisprudenza si orienta nel senso di tener distinti i lavori su parti comuni da quelli sui beni comuni.

Nello specifico, con riferimento al primo profilo sopra posto in rilievo, si ricorda che la Suprema Corte, in una vicenda in cui i singoli condomini avevano sottoscritto un unico contratto di appalto, commissionando opere concernenti sia parti di loro esclusiva proprietà sia parti comuni, per un unico prezzo unico da dividere, poi, nei rapporti interni, ha negato il diritto dell’amministratore a percepire una provvigione per la mediazione prestata in relazione alla conclusione dell’operazione limitatamente alle parti di proprietà esclusiva dei condomini asserendo che per queste ultime egli risultava sprovvisto del potere di rappresentanza (cfr. Cass. n. 10419 del 23 ottobre 1997).

Con riferimento invece al potere/dovere dell’amministratore di agire per il recupero delle quote condominiali eventualmente emesse a seguito di interventi manutentivi su parti di proprietà esclusiva (quali risultano essere i balconi “aggettanti”), deve essere segnalata la recente pronuncia della Corte di Cassazione del 12 gennaio 2016 n. 305. La Suprema Corte, in questa occasione, ha statuito che deve essere revocata l’ingiunzione di pagamento per il recupero delle spese dei lavori, se l’assemblea ha deliberato la manutenzione straordinaria anche sui balconi di proprietà esclusiva, senza chiedere l’autorizzazione al proprietario. In sede di opposizione a decreto ingiuntivo, infatti, il giudice può sempre rilevare d’ufficio la nullità della delibera a fondamento del provvedimento monitorio, laddove la validità della stessa rappresenti comunque un elemento costitutivo della domanda. Più in chiaro, come si legge nella medesima pronuncia, il divieto di eccepire l’invalidità delle delibere condominiali in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, vale solo nei casi di annullabilità delle stesse, ben potendo invece essere rilevata la nullità quando si controverta in ordine all’applicazione di atti (delibera condominiale) posti a fondamento della richiesta del decreto ingiuntivo reso, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.

Infine, per quanto concerne gli obblighi dell’amministratore, fissati dall’art. 1129 c.c., in relazione all’utilizzazione del conto corrente condominiale, assume particolare rilevanza l’affermazione che gestione del conto stesso non debba eseguirsi “secondo modalità che possono generare possibilità di confusione fra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”. Orbene, a ben riflettere, il pagamento di somme afferenti beni di proprietà esclusiva come parti di “quote” confluenti sul conto corrente condominiale provocherebbe un duplice effetto negativo per l’amministratore: da un lato, la deplorata confusione dei patrimoni dei condomini con la gestione condominiale, dall’altro il rischio di utilizzare indebitamente somme esorbitanti la gestione dei beni comuni con conseguente possibilità che si configuri l’illecito di appropriazione indebita di somme di denaro.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi, si condivide il monito espresso da autorevole dottrina in ordine alla necessità di tenere sempre distinte le opere relative a beni comuni e beni esclusivi dei singoli condomini. In particolare, si afferma che “sarebbe sempre auspicabile la stipula di separati contratti di appalto, uno per le parti comuni e tanti altri quante siano le proprietà esclusive interessate dall’intervento di manutenzione”; coerentemente, quindi, “l’amministratore nell’effettuare pagamenti all’appaltatore nella qualità di rappresentante del codominio per i beni comuni dovrà indicare, di volta in volta, il debito al quale riferire l’adempimento, in modo da evitare che a ciascun versamento non segua l’effetto solutorio di una delle distinte obbligazioni, spettando diversamente al condominio o al singolo condomino, convenuto per il pagamento del saldo residuo del rispettivo rapporto di appalto, provare, a norma dell’art. 2697 c.c., il fatto o parzialmente estintivo dedotto.

La Cassazione sui mutui: «Validi i tassi diventati usurari»

Queste le ultime novità sui tassi dei mutui: 

L'usura sopravvenuta? Non esiste. Una gelata fredda dalle Sezioni unite della Cassazione sui clienti delle banche che facevano di conto per vedere se gli interessi sul proprio mutuo stipulato fossero andati, in termini calcistici, in fuori gioco, attraverso il meccanismo dell’usura sopravvenuta. In pratica quando si concorda un finanziamento o un mutuo, il tasso di interesse non deve superare una soglia che è calcolata aggiungendo delle maggiorazioni a quelli di mercato. Che cosa succede se la soglia, regolare al momento della stipula, nel corso del tempo supera la soglia di usura come calcolata per periodi successivi a quelli del finanziamento? Una corposa giurisprudenza di merito e di legittimità a cui si era unito successivamente l’Arbitro bancario finanziario, con soluzioni originali, aveva ritenuto che la situazione fosse «irregolare», traendone conseguenze piuttosto articolate, fino a cancellare del tutto gli interessi dovuti.

Le Sezioni unite, con la sentenza del 19 ottobre 2017, n. 24675, hanno invece gelato qualsiasi argomento sull’usura sopravvenuta. Per la Corte se nel corso del tempo i tassi concordati al momento della stipula superano la soglia di usura «non si verifica la nullità o l’inefficacia della clausola contrattuale di determinazione del tasso degli interessi stipulata anteriormente all’entrata in vigore della predetta legge (legge 108 del 1996, ndr), o della clausola stipulata successivamente per un tasso non eccedente tale soglia quale risultante al momento della stipula; né la pretesa del mutuante di riscuotere gli interessi secondo il tasso validamente concordato può essere qualificata, per il solo fatto del sopraggiunto superamento di tale soglia, contraria al dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto». Quindi gli effetti di tagliola sugli interessi, stabiliti per contrastare il fenomeno dell’usura, si avranno solo nei casi in cui l’usura fosse “originaria”, avendo escluso le Sezioni unite la figura dell’usura sopravvenuta.

La vicenda era sorta proprio all’indomani della legge del ’96, per gli “sforamenti” successivi all’entrata in vigore della norma. Poi nel 2000 il Dlgs 394/2000 aveva stabilito, con una norma di interpretazione autentica (quindi retroattiva), che assumevano valore, ai fini dell’usura, solo gli eventuali sforamenti al momento della sottoscrizione del finanziamento. Fondandosi su questa norma la Cassazione ha adottato una decisione che deluderà molti clienti degli istituti bancari, che si sono visti applicare in passato dei tassi molto vicini alla soglia e che con la discesa del livello generalizzato degli interessi, speravano di poter “recuperare” per via legale almeno la parte restata fuori dalla soglia, le strade sembrano essersi chiuse definitivamente.

La sentenza boccia anche la tesi, a favore dell’usura sopravvenuta, che richiama una violazione del principio generale di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto e che fanno meno perno sulla normativa antiusura.Anche se nei primi commenti al testo, emerge l’impressione che in fondo la pronuncia abbia poco valorizzato i limiti all’interpretazione alla legge del 2000 posti dalla Corte costituzionale. Non è escluso quindi che data questa interpretazione della norma da parte della Cassazione, qualche giudice possa riportare la questione alla Consulta, per sollevare di nuovo dubbi di costituzionalità della norma.

Come donare un bene senza pagare tasse e notaio

Donazione: quando si regala una casa o del denaro è necessario l’atto notarile a meno che si tratti di donazioni di modico valore o di donazioni indirette. Possibile anche l’usucapione.

Anche per fare una donazione a un parente o a un amico è necessario andare dal notaio: che si tratti di una somma di denaro, una casa, un’automobile prestigiosa, un piccolo appezzamento di terra o anche un libretto di deposito. Ma attenzione: non sempre vale questa regola. Nel caso di donazioni di “modico valore” tutto può avvenire informalmente, con la semplice consegna dell’oggetto regalato. Così, una bicicletta, un cellulare, un computer o un armadio non richiedono l’atto pubblico notarile.

Ci sono poi delle situazioni al confine, come ad esempio l’arredo di una cucina o le spese necessarie per il matrimonio: in questi casi si deve valutare non tanto il valore in sé dell’oggetto o del denaro donato, quanto le condizioni economiche del donante e verificare se, in relazione alle sue possibilità, la spesa è modica o meno.

In ogni caso, esistono due modi per donare un bene senza andare dal notaio e pagare le relative tasse: la prima è quella di effettuare una cosiddetta donazione indiretta, la seconda è invece quella di consentire l’uso del bene al donatario per un po’ di tempo e, dopodiché, far dichiarare l’usucapione. In questi due modi, si potrà evitare di dover pagare la parcella al professionista e di corrispondere le imposte sulle donazioni. Ma procediamo con ordine e vediamo come funzionano tutti questi sistemi.

Come fare una donazione

Per eseguire una donazione è, di regola, necessario recarsi da un notaio con due testimoni. Spesso i testimoni sono dipendenti dello stesso studio notarile, per cui è sempre bene consultarsi prima con il professionista per accertarsi di ciò.

La donazione necessita sempre dell’accettazione del donatario. Essa è infatti un vero e proprio contratto, benché la prestazione sia a carico di un solo soggetto.

Sulla donazione è necessario pagare le imposte sulla donazione, ma nel caso di parenti più stretti sono previste delle franchigie (ossia delle soglie sotto le quali non si deve pagare niente). Così nel caso di:

• donazioni tra genitori e figli o, in generale tra ascendenti e discendenti (nonni e nipoti) non si pagano le imposte sulla donazione se il valore del bene non supera 1milione di euro; sopra questa soglia l’imposta è del 4%;
• donazioni tra fratelli e sorelle: non si pagano le imposte sulla donazione se il valore del bene non supera 100mila euro; sopra questa soglia l’imposta è del 6%;
• donazioni tra parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: non c’è alcuna franchigia e l’imposta è sempre del 6%;
• donazioni in favore di portatori di handicap gravi: non si pagano tasse fino a un valore di 1,5 milioni di euro; oltre questa soglia l’imposta è dell’8%;
• in tutti gli altri casi, l’imposta sulla donazione è dell’8% senza franchigia.

Come fare una donazione di modico valore

Molto più facile è fare una donazione «di modico valore». Non è qui necessario né un contratto scritto, né la presenza del notaio, né quella dei testimoni. Non si pagano le tasse in ogni caso. La donazione può avvenire con la consegna materiale del bene. È necessaria l’accettazione del donatario, ma questa può manifestarsi anche con un semplice comportamento tacito, come l’accoglimento del bene. Insomma, basta che l’oggetto passi dalla mano del donante a quella de donatario.

Donazione, quando è di modico valore

È molto importante definire quando sia necessario andare dal notaio (donazioni normali) e quando invece ciò non lo sia (donazioni di modico valore). Questo perché se si sbaglia la forma, la donazione è nulla e può essere impugnata, in qualsiasi momento – anche a distanza di numerosi anni – da chiunque vi sia interessato. Così gli eredi del donate o lo stesso donante (in un attimo di ripensamento) potrebbero “mettere nel nulla” la donazione e chiedere la restituzione di soldi, case, terreni e quant’altro.

Il primo caso, quindi, in cui è possibile donare un bene senza pagare tasse e notaio è di mantenere il valore del bene regolato entro confini «modici». Come detto in apertura – e come meglio spiegato nell’approfondimento Donazione, quando ci vuole il notaio? – una donazione si considera modica quando il valore del bene donato è, in relazione al patrimonio del donante, di valore irrisorio o comunque irrilevante. Non si deve prendere a riferimento il prezzo del bene in sé, ma il rapporto tra quest’ultimo e le condizioni economiche di chi lo regala. Quindi, in teoria, anche un libretto di duemila euro, per un anziano senza pensione, potrebbe essere una donazione di non modico valore. In verità, la pratica insegna che le donazioni di modico valore possono essere anche quelle di diverse migliaia di euro.

Donazione indiretta

Il secondo caso in cui è possibile donare un bene senza pagare tasse e notaio è quello di realizzare una donazione indiretta. Questo schema è largamente usato nella prassi quotidiana anche se in modo inconsapevole. È l’ipotesi in cui il donante, anziché acquistare un bene (ad esempio una casa) e poi donarla al beneficiario, versa il prezzo direttamente al venditore, ordinando a quest’ultimo di intestarlo al donatario. In tale ipotesi si evita il doppio passaggio di proprietà dal notaio (il primo: l’acquisto in capo al donate; il secondo: il trasferimento dal donante al donatario), ma si realizza un unico atto (il trasferimento della proprietà dal venditore al donatario). Quindi, mancando l’atto vero e proprio della donazione (ossia il passaggio del bene dal donante al donatario) non si dovranno neanche pagare le relative imposte sulla donazione, né il compenso al professionista.

Attenzione però: affinché la donazione indiretta non sconti l’imposta sulle donazioni è necessario che lo scopo perseguito dal donante (ossia fare un regalo al donatario) sia menzionato nell’atto di compravendita. Lo ha chiarito la Cassazione qualche mese fa.

Usucapione

Il terzo modo per donare un bene senza pagare tasse e notaio è quello di sfruttare il meccanismo dell’usucapione. Non si tratta di un sistema fraudolento, né elusivo della legge, in quanto consentito dalla normativa e del tutto lecito. Il tutto avviene o con una causa (nel qual caso il giudice deve comunque valutare la sussistenza delle prove) oppure con una dichiarazione davanti a un mediatore da trascrivere successivamente nei Registri Immobiliari.

Anche in questo modo, quindi, il passaggio della proprietà avviene senza bisogno del notaio e senza pagare l’imposta sulle donazioni. Attraverso la mediazione, le parti dichiarano congiuntamente che il beneficiario ha posseduto il bene per almeno 20 anni, con ciò realizzandosi appunto il passaggio “di fatto” della titolarità. L’usucapione è proprio questo: un metodo per trasferire la proprietà senza bisogno di contratto o del consenso del precedente proprietario: basta dimostrare un possesso continuato e indisturbato del bene per almeno un ventennio e che tale possesso sia avvenuto esercitando gli stessi poteri che spettano di norma al proprietario.

La giurisprudenza ha ritenuto possibile il trasferimento della proprietà per usucapione attraverso la mediazione, senza dover ricorrere necessariamente al giudice e pagare le tasse del giudizio (cosiddetto contributo unificato).

Quattro trucchi che ti permetteranno di vendere la tua villa più velocemente

Hai deciso di mettere in vendita la tua villa, ma nonostante sia passato un po' di tempo non c'è nessun possibile compratore realmente interessato? Non preoccuparti, ti presentiamo quattro semplici trucchi che ti permetteranno di rendere più attraente la tua casa e di accelerare la vendita.

Nonostante il mercato immobiliare mostri segnali di miglioramenti, è sempre più complicato vendere una villa che un'abitazione più piccola come un appartamento. Con le tecniche dell'home staging potrai organizzare e preparare la tua casa con l'obiettivo di darle un valore aggiunto. Grazie a questo metodo, l'immobile risulta più attraente agli occhi un possibile compratore.

Ecco alcuni dei vantaggi che potrai avere se utilizzi l'home staging per la tua casa:

Differenziarti dalla concorrenza. Quante persone oltre a te stanno vendendo una villa? Sicuramente nella tua stessa strada o nella tua zona ci saranno molte più case in vendita. Per questo devi cercare di differenziarti in un mercato competitivo. Si non fai nulla per migliorare la presentazione della casa, stai aitundo a vendere la casa del vicino.

Non hai bisogno di investimenti gigantesci perché l'home staging è adatto a tutte le tasche e a ogni tipo di immobile. Una pulizia generale e una decorazione low cost con l'aiuto di un professionista di aiuteranno a recuperare la tua casa e a ricavarne un buon rendimento. Come in tutti i processi di vendita, ridurre il tempo dell'operazione fara sí che il prezzo non cambi molto rispetto alle pretese del proprietario.

Le immagini della villa sono imprescindibile per riuscire a vendere. Hai bisogno di foto attraenti e di alta qualita e per questo non basta una buona camera. L'organizzazione e la preparazione degli elementi che dovrai fotografare è fondamentale perché l'immagine abbia successo. In questo caso, la prima impressione è davvero ciò che conta. Il 95% dei compratori che cercano casa attraverso i portali immobiliari impiegano 20 secondi a decidere se sono o no interessati.  

Offrire questa immagine migliorata della villa permette rivalutare l'immobile. Con l'home staging stai dando valore aggiunto al tuo immobile. Uno stile neutro della decorazione di casa permette ampliare il numero di persone alle quali potrebbe interessare la casa. La casa deve attrarre l'attenzione della maggior parte delle persone, indipendentemente dai gusti personali.

Indipendentemente dal fatto che tu sia il venditore o il compratore, l'acquisto di una casa è qualcosa di molto importante in cui è coinvolta una parte emozionale. Per la prima visita dell'immobile tutto deve essere al suo posto, perché pasaranno all'azione i cinque sensi del possibile compratore. Con l'home staging si tratta di far sentire all'interessato come se si trovasse nella sua propria casa già nei primi minuti della sua visita.

L'attenzione per ogni minimo dettaglio è molto importante per la vendita di una casa. Tutti sono vitali per ottenere l'obiettivo finale: vendere la casa il prima possibile. Se hai ancora dei dubbi, lasciati consigliare dai professionali. L'home staging è una tecnica efficace che è capace di fare la differenza tra vendere e non vendere. 

Cedolare secca: novità dal 2017

Il 2017 riporta alcune importanti novità in tema di cedolare secca: l'articolo 7-quater, comma 24, del DL 193/2016  offre una soluzione ai tanti locatori che si sono dimenticati di confermare in sede di proroga l'opzione per la cedolare secca.  il 2017 è l'ultimo anno, salvo proroga, in cui può essere applicata l'aliquota agevolata del 10% per alcune tipologie di contratti di locazione. Molti infatti incorrono  in errori per la scelta tra tassazione ordinaria Irpef e tassazione a cedolare secca.  Chi continua a pagare di più quando invece potrebbe risparmiare con la cedolare secca, chi, invece, opta per la cedolare secca quando dovrebbe rimanere in tassazione ordinaria, chi applica un'aliquota inferiore, chi è convinto di applicare l'aliquota 10% agevolata della cedolare secca anche sui contratti transitori, chi si dimentica di inviare la raccomandata all'inquilino. Per chi si dimentica, invece, di confermare la proroga per la cedolare secca trascorsi i primi anni di contratto, il DL 193 del 2016 ha disposto, all'articolo 7-quater, comma 24, che la mancata presentazione del modello RLI relativo alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione. La conferma del principio del comportamento concludente in caso di proroga del contratto con opzione per la cedolare secca è una novità che viene accolta con grande favore dai locatori distratti e fai da te anche se per la mancata comunicazione della proroga è prevista una specifica sanzione. Per rimanere nel campo delle locazioni turistiche, ci sono locatori che applicano la cedolare secca come normale locazione ma in realtà svolgono una vera e propria attività imprenditoriale con obbligo di apertura della partita IVA. Cosa è la cedolare secca La cedolare secca è un regime di tassazione sugli affitti facoltativo, che comporta nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali e che sottrae le parti dall’obbligo di versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (ad eccezione di quelle dovute in caso di cessione del contratto). Il legislatore ha consentito di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (art. 3, comma 2 D.Lgs. n. 23/2011, locazioni turistiche, ad esempio) ed al riguardo il locatore comunica la sua intenzione di applicare la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (salvo il caso in cui il locatore, pur non essendo obbligato, provvede alla registrazione del contratto). L’opzione per la cedolare secca, effettuata dal locatore, comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.  L’opzione per la cedolare secca spetta esclusivamente al locatore proprietario dell'immobile o all'usufruttuario o possessore di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per esigenze abitative. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata oppure con l'inserimento nel contratto di apposita clausola, la scelta per il regime alternativo di tassazione a cedolare secca e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche a titolo di aggiornamento ISTAT. Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF e, quindi, la cedolare secca è versata a saldo e acconto.

Contratti di locazione in regime cedolare secca: novità per proroghe e risoluzione

Contratti di locazione in regime cedolare secca: novità per proroghe e risoluzione Il decreto legge fiscale 193/2016 convertito nella legge 225/2016, presentanto in concomitanza con la legge di bilancio, segna rilevanti novità in materia di locazioni in  cedolare secca. La legge 225/2016 ha modificato l’art. 3, comma 3 del DLgs n.23/2011, specificando che “La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi”. Pertanto, qualora il locatore dimentichi di comunicare la proroga confermando il regime fiscale prescelto, non perde la possibilità di utilizzare l'opzione già richiesta in antecedenza, semprechè mantegna un "comportamento" fiscale adeguato, come previsto dall'art. 3 D.Lgs 23/2011 modificato. Le sanzioni per la tardiva presentazione della proroga del contratto o della risoluzione anticipata sono state fissate in 50,00 euro se l'adempimento viene eseguito entro i 30 giorni dalla naturale scadenza, od in 100,00 euro per i ritardi superiori.

CANONE DI LOCAZIONE....ESISTE UN TETTO MASSIMO DI RICHIESTA?!?!

Una delle domande più frequenti legate a un contratto di locazione è l'esistenza o meno di un canone minimo, o massimo, fissato per legge. 

Esiste un canone minimo di locazione

Cominiciamo dicendo che per legge esiste un valore minimo al di sotto del quale possono scattare i controlli dell'Agenzia delle Entrate tesi ad accertare se dietro quel contratto si celi un guadagno non dichiarato. Tale valore minimo è pari al 10% del valore di mercato dell'immobile.

Abrogazione legge equo canone

Per quanto riguarda l'esistenza di un tetto massimo, la legge n 392 del 27 luglio 1978, la cosiddetta legge sull'equo canone, stabiliva - limitatamente ai contratti aventi per oggetto la locazione di immobili ad uso abitativo - un limite massimo al canone di affitto. Ma tale norma è stata abolita con la legeg n 359 dell'8 agosto 1992 (la cosiddetta legge sui patti in deroga) che ha dato luogo alla liberalizzazione del mercato degli affitti.

La norma parte dal presupposto che trattandosi l'affitto di un accordo tra le parti, qualora l'inquilino non dovesse considerare appropriata la richiesta economica del proprietario potrebbe rifiutarsi di stipularlo. Con conseguente perdita economica da parte del locatore. Dovrà essere quindi cura di locatore e locatario determinare un congruo canone di locazione a tutela dei reciproci interessi.