È legittimo lo scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale?

Nel periodo estivo, con il crescente utilizzo dei condizionatori, una delle problematiche più comuni nei condomìni è la gestione dello scarico della condensa. Una pratica diffusa, ma controversa, è l’innesto del tubo di scarico del condizionatore nel pluviale condominiale.

Tale soluzione, apparentemente comoda, solleva però una serie di interrogativi giuridici, tecnici e condominiali. Ma è davvero legittima? Cosa sapere.

Cosa dice il Codice Civile

L’art. 1102 del Codice Civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi della cosa Comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Il pluviale, essendo parte dell’impianto destinato al deflusso delle acque meteoriche, rientra tra i beni comuni e la sua destinazione specifica è esclusivamente quella di convogliare e smaltire l’acqua piovana.

In quest’ottica, l’immissione di condensa, che è acqua generata artificialmente da un impianto privato, rappresenta un uso diverso e potenzialmente lesivo della funzione originaria del bene comune.

La giurisprudenza e la prassi amministrativa

La giurisprudenza è concorde nel ritenere illegittimo lo scarico della condensa nel pluviale condominiale senza il consenso dell’assemblea. In più occasioni, i giudici (si ricordi Trib. Padova 22 febbraio 2011, n. 352) hanno sottolineato come tale condotta alteri la destinazione del bene comune e possa provocare danni (ad esempio, corrosione, intasamenti o rigurgiti nei casi di scarichi mal progettati o pluviali non dimensionati per gestire fluidi diversi da quelli meteorici).

Non è sufficiente che lo scarico non causi danni visibili: l’abuso è già nella modifica della funzione dell’impianto comune e nell’uso esclusivo di una risorsa collettiva, senza il preventivo consenso degli altri condomini.

Possibili conseguenze

Chi installa arbitrariamente un innesto sul pluviale si espone a una richiesta di rimozione e al ripristino dello stato originario, oltre che a eventuali sanzioni o risarcimenti in caso di danni. L’assemblea condominiale può legittimamente deliberare l’intimazione alla rimozione del tubo e l’eventuale azione legale nei confronti del condomino inadempiente.

Inoltre, l’installazione di uno scarico di condensa sul pluviale potrebbe configurare anche un abuso del diritto e una violazione delle norme in materia di igiene pubblica e sicurezza, soprattutto se l’impianto è realizzato senza autorizzazione o in assenza di un adeguato impianto di smaltimento.

Esistono alternative legittime?

Sì. La condensa può essere raccolta in appositi contenitori, oppure convogliata in una tubazione collegata a una rete di scarico autorizzata. In alternativa, possono essere installati sistemi a pompa che portano l’acqua in un punto di scarico idoneo, come indicato dai regolamenti edilizi e sanitari locali.

È sempre consigliabile, soprattutto nelle grandi realtà, verificare il regolamento condominiale e consultare un tecnico o l’amministratore prima di procedere.

Conclusione

Lo scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale, sebbene comune, è da ritenersi illegittimo in assenza di consenso dell’assemblea. Oltre a violare il principio del corretto uso della cosa comune, può causare danni strutturali o funzionali. La soluzione va cercata nel rispetto delle normative, nella progettazione tecnica adeguata e nel dialogo tra i condomini.

Un piccolo gesto di rispetto per le regole condominiali può evitare conflitti molto più grandi e complessi.

Si possono aumentare le spese condominiali al proprietario che adibisce l’immobile a B&B?

Nelle città a forte vocazione turistica, è sempre più frequente che i proprietari di 

appartamenti situati in condomini decidano di trasformarli in bed and 

breakfast per creare una nuova fonte di reddito. Per i proprietari di casi questo è 

un sistema economicamente vantaggioso, ma diverse sono le ripercussioni in 

ambito condominiale che possono provocare difficoltà di convivenza tra i 

condòmini. 

Uso intensificato dell’immobile adibito a B&B: quali conseguenze?

La questione affrontata recentemente dal Tribunale di Roma è se l’uso intensificato dell’immobile adibito a B&B può influire sulla ripartizione delle spese condominiali. In altre parole, il condominio può legittimamente richiedere una quota maggiorata ai proprietari che trasformano il proprio appartamento in un B&B?

Il Tribunale di Roma, rispondendo a questo quesito, con la sentenza n. 1271 del 24 gennaio 2024, ha stabilito che il regolamento condominiale può prevedere un aumento delle spese a carico del singolo condomino, per compensare la maggiore usura delle parti comuni dovuta agli ospiti del B&B.

Pertanto, il condòmino che trasforma il proprio appartamento in un B&B può essere obbligato a pagare una quota maggiorata di spese condominiali. L’utilizzo più intenso delle parti comuni da parte degli ospiti del B&B (come scale, ascensore, l’androne, ecc.) va compensato con un aumento delle spese dovute al Condominio, a prescindere dalle quote determinate in base ai millesimi di proprietà.

Il fatto

Un condomino, che gestisce un B&B all’interno di un appartamento del condominio, impugna la delibera con la quale l’assemblea gli ha imposto una maggiorazione del 30% sulle spese condominiali relative alle unità adibite a B&B.

Secondo l’assemblea dei condomini, l’aver destinato l’appartamento a B&B comporta un utilizzo maggiore e più intenso delle parti comuni da parte del condomino proprietario dell’appartamento, rispetto agli altri condomini, dovuto alla presenza degli ospiti del B&B durante l’anno. Circostanza che, secondo il Condominio, giustifica una maggiorazione delle spese a carico del singolo proprietario, ad esempio riguardo alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni

Per il proprietario del B&B la delibera è illegittima in quanto contraria al regolamento del condominio ed alle regole di ripartizione delle spese.

Per il Tribunale di Roma la delibera è invece perfettamente legittima.

Regolamento contrattuale

Il giudice osserva anzitutto che, nel caso di specie, c’è un regolamento condominiale di tipo contrattuale (cioè accettato dagli acquirenti iniziali e regolarmente trascritto nei registri immobiliari) che vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.

Tale regolamento prevede che “qualora gli appartamenti vengano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne delle scale dell’ascensore”, l’assemblea può – con la maggioranza prevista dal Codice civile – imporre una maggiorazione del contributo spese di gestione e di manutenzione dovuto a sensi del presente regolamento, per tali parti e servizi comuni. 

Maggiorazione legittima

Ed è proprio questo che ha fatto l’assemblea nella delibera impugnata. Del resto, lo stesso articolo 1123 del Codice civile, che detta le regole di ripartizione delle spese “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”, fa espressamente salve eventuali “diverse convenzioni”. Quindi, consente ai condomini di prevedere clausole che consentano di aumentare/diminuire le spese d’uso in ragione del più intenso e/o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni.

In conclusione, il Tribunale ha confermato la legittimità della delibera condominiale che impone una maggiorazione del 30% sulle spese condominiali per le unità adibite a B&B, in quanto tale decisione è conforme al regolamento condominiale e all’ordine del giorno dell’assemblea.

Accettazione tacita dell’eredità: serve davvero la trascrizione per gli immobili?

 Chi eredita un immobile in Italia è tenuto a compiere diversi adempimenti. Tra questi, uno in particolare negli ultimi anni ha fatto molto discutere: la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità. Si tratta di un passaggio che ha suscitato critiche da parte di professionisti e operatori del settore immobiliare, perché spesso appare come un onere burocratico superfluo, con costi a carico degli eredi e dei cittadini.

Ma cos’è esattamente questa trascrizione? Quando è obbligatoria? E si può davvero pensare di eliminarla?

Quando una persona eredita un immobile e compie atti che presuppongono l’accettazione dell’eredità (come vendere, donare o ipotecare un bene), si parla di accettazione tacita. In questi casi, la legge prevede che l’accettazione venga trascritta nei registri immobiliari.

Questo adempimento ha lo scopo di rendere pubblica l’avvenuta accettazione, tutelando i terzi che acquistano o si interessano all’immobile. Tuttavia, in molti casi si tratta di un passaggio ridondante, dato che l’accettazione stessa si evince chiaramente dagli atti notarili già registrati.

Quando scatta l’obbligo di trascrizione

L’obbligo scatta ogni volta che l’erede dispone dell’immobile ricevuto in eredità. Per esempio:

• Quando lo vende;

• Quando lo dona;

• Quando lo offre in garanzia ipotecaria.

In questi casi, il notaio deve procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità prima di poter procedere alla trascrizione del nuovo atto.

Perché viene considerato un balzello inutile

Secondo molti operatori, questa doppia trascrizione rappresenta un’inutile complicazione. Non solo comporta tempi più lunghi, ma soprattutto un aggravio di costi per il cittadino. La sua utilità pratica è messa in dubbio, poiché spesso l’accettazione è già evidente dall’atto che si va a stipulare.

Anche il Consiglio Nazionale del Notariato ha evidenziato più volte come questa previsione normativa possa essere semplificata o eliminata, almeno nei casi in cui la titolarità dell’immobile e l’accettazione dell’eredità risultino in modo inequivocabile.

Quali sono i costi della trascrizione

La trascrizione dell’accettazione tacita comporta:

• Imposte ipotecarie e catastali;

• Compensi notarili aggiuntivi;

• Ulteriori oneri di registrazione.

In pratica, ogni erede che voglia vendere un immobile ricevuto in eredità si ritrova a dover sostenere costi per un atto formale che non produce effetti nuovi, ma serve solo a “ufficializzare” un’accettazione già palese.

Una semplificazione auspicabile

La proposta di eliminare l’obbligo di trascrizione dell’accettazione tacita è da tempo sul tavolo. Si tratterebbe di un intervento semplice, che non altererebbe in alcun modo la tutela giuridica dei soggetti coinvolti, ma che potrebbe ridurre costi e burocrazia, soprattutto in un settore delicato come quello delle successioni immobiliari.

Eliminare questo passaggio significherebbe rendere più fluide le compravendite post-successione e alleggerire i costi a carico degli eredi, spesso già gravati da spese e imposte successorie.

Parcheggio nel cortile condominiale ed ostacolo all'accesso ai box: violazione del pari uso della cosa comune

"Esclusa la responsabilità del condominio custode, risponde il singolo condòmino autore della condotta lesiva."

Con la sentenza n. 25 del 3 gennaio 2026 il Tribunale di Salerno ha affermato che l'utilizzo del cortile condominiale per fini di parcheggio dei veicoli pur essendo in astratto consentito, integra una violazione dell'art. 1102 c.c. quando si traduca in un'occupazione impropria degli spazi comuni tale da ostacolare l'accesso ai box e da comprimere il diritto degli altri condòmini al pari uso della cosa comune, legittimando la tutela inibitoria volta a fare cessare i comportamenti antigiuridici posti in essere da singoli condòmini, con esclusione di responsabilità del condominio non ricorrendo un'ipotesi di danno da cosa in custodia ex art. 2051 c.c..

Fatto e decisione

Un condòmino, proprietario di un'unità immobiliare con box in un edificio condominiale, lamentava che alcuni condòmini parcheggiassero le autovetture sulle rampe di accesso ai box invadendo il viale condominiale ed ostacolando l'accesso al proprio box. Rappresentava che nonostante le segnalazioni e le diffide inviate all'amministratore ed ai condòmini interessati, la situazione non veniva risolta.

Il ricorrente agiva, quindi, in giudizio contro il Condominio ed i condòmini ritenuti responsabili dei comportamenti lesivi dei suoi diritti chiedendo: l'accertamento del proprio diritto di utilizzo del viale comune; la rimozione degli impedimenti all'accesso alla sua unità abitativa con inibitoria di comportamenti analoghi nonché la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.

Si costituiva in giudizio il Condominio deducendo l'infondatezza della domanda attrice, siccome destituita di supporto probatorio, ed instando, previo mutamento del rito, per il rigetto della stessa, con declaratoria di corretto utilizzo degli spazi condominiali e di quelli privati da parte dei condòmini e condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Rimanevano, invece, contumaci gli altri convenuti.

Istruito il giudizio mediante prova testimoniale e CTU, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda del ricorrente. In particolare, ha accertato e dichiarato il diritto del ricorrente al viale di accesso alle unità immobiliari nella misura indicata nella consulenza tecnica d'ufficio condannando i condòmini convenuti ad astenersi dal porre in essere azioni lesive di tale diritto ed inibizione dall'occupazione impropria degli spazi comuni, mentre ha rigettato la domanda nei confronti del Condominio escludendo la sussistenza di un'ipotesi riconducibile all'art. 2051 c.c.

Il Tribunale ha, altresì, rigettato la domanda di risarcimento danni siccome sfornita di adeguato riscontro probatorio.

Considerazioni conclusive

L'utilizzo del cortile condominiale ai fini del parcheggio è astrattamente consentito purché non crei intralci concreti alla circolazione o all'accesso alle proprietà individuali quali box, ingressi, rampe.

A mente dell'art. 1102 c.c. il diritto di ciascun partecipante di servirsi della cosa comune trova il proprio limite nel divieto di alterarne la destinazione comune e di impedirne agli altri partecipanti il pari uso secondo il loro diritto.

In tale sfera applicativa rientra, quindi, anche l'uso del cortile comune come parcheggio degli autoveicoli sicché, allorquando come nella specie, la sosta,sia pure avvenendo sulle rampe dei box di proprietà esclusiva, determini un'invasione degli spazi comuni con restringimento del viale condominiale ed ostacolo all'accesso ai box dei singoli condòmini, si verifica un pregiudizio al pari uso dei singoli partecipanti secondo il loro diritto.

L'occupazione impropria di spazi condominiali con restringimento del viale d'accesso alle singole unità immobiliari costituisce una lesione dei diritti dei singoli condòmini derivante da condotte individuali e non da una deliberazione condominiale o da una gestione collettiva della cosa comune. Conseguentemente, va esclusa la responsabilità del Condominio quale custode della cosa comune non ricorrendo un'ipotesi riconducibile all'art. 2051 cod. civ.

A tal proposito, il Tribunale di Salerno ha richiamato il costante e consolidato orientamento della Suprema Corte (cfr. Cass. Civ. n. 28621/2024; Cass. Civ., SS.UU. n. 20943/2022; Cass. Civ., n. 10188/2022; Cass. Civ., n. 12760/2024; Cass. Civ., n. 21977/2022), secondo cui l'art. 2051 cod. civ. opera quando il danno derivi dal modo di essere della cosa in custodia, dotata di autonoma potenzialità lesiva, e non da condotte umane estranee alla cosa stessa.

Nel caso di specie, il viale condominiale non presentava alcuna pericolosità strutturale: l'ostacolo all'accesso del ricorrente al proprio box, non era dipeso dal modo di essere strutturale del viale, di per sé privo di potenzialità offensiva, ma unicamente dal comportamento abusivo dei singoli condòmini noncuranti della lesione del diritto di accesso e di agevole transito vantato dal ricorrente.

In conclusione, il Tribunale di Salerno ha ritenuto che le invasioni degli spazi comuni da parte di alcuni condòmini pregiudizievoli per gli altri partecipanti integrano violazione dell'art. 1102 c.c. e non determinano responsabilità del Condominio quale custode della cosa comune trattandosi di un pregiudizio posto in essere da terzi e non derivante dal modo di essere intrinseco della cosa comune.

𝗥𝗜𝗙𝗢𝗥𝗠𝗔 𝗕𝗘𝗡𝗜 𝗜𝗠𝗠𝗢𝗕𝗜𝗟𝗜 𝗗𝗜 𝗣𝗥𝗢𝗩𝗘𝗡𝗜𝗘𝗡𝗭𝗔 𝗗𝗢𝗡𝗔𝗧𝗜𝗩𝗔: 𝗔𝗣𝗣𝗥𝗢𝗩𝗔𝗧𝗔 𝗟𝗔 𝗟𝗘𝗚𝗚𝗘 IN PARLAMENTO

 Quella di oggi è una data storica: finalmente i beni donati potranno circolare liberamente sul mercato.

Una riforma epocale, che con lungimiranza il Notariato propone da anni, e che renderà le famiglie molto più libere di programmare i passaggi generazionali.

La riforma, che recepisce una proposta che il Consiglio Nazionale del Notariato portava avanti da oltre 10 anni, ha una portata storica, perché rappresenta una grande semplificazione a favore della circolazione dei beni immobili e un grande conseguente vantaggio per le famiglie e per tutti gli operatori del diritto, sanando una lacuna che da anni penalizzava il mercato immobiliare e la libertà negoziale dei cittadini.

La nuova norma elimina la possibilità, per gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima, di agire – come succedeva in passato – anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene. Non scompare però la tutela dei legittimari (coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti) esclusi dalla donazione. Essi vantano comunque un diritto di credito nei confronti direttamente del donatario, pari alla parte lesiva della loro legittima.

Finora il codice civile stabiliva che, in caso di decesso di un soggetto che aveva effettuato in vita una o più donazioni, i legittimari (coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti) potessero chiedere la restituzione del bene e potessero farlo sia nei confronti del donatario che dei suoi aventi causa, entro i dieci anni successivi alla morte.

L’azione di restituzione che il codice civile prevedeva, dunque, non si limitava al rapporto tra eredi e donatario, ma poteva estendersi anche ai terzi che avessero successivamente acquistato il bene donato, entro un termine peraltro molto ampio.

Questo meccanismo nel tempo aveva generato un effetto di grande precarietà, alterando il mercato dei beni di provenienza donativa: fino ad oggi chi comprava un immobile proveniente da donazione rischiava di vederselo sottrarre anni dopo, a seguito di una rivendicazione da parte degli eredi, oltre al fatto che il bene con provenienza donativa risultava difficilmente commerciabile e non appetibile per le banche come garanzia nei mutui.

Il Notariato da tempo chiedeva con urgenza una tale riforma, anche alla luce del fatto che ogni anno in Italia, secondo i Dati Statistici Notarili che sono dati effettivi di tutti gli atti stipulati, vengono effettuate oltre 200mila donazioni immobiliari: nel 2021 ne sono state effettuate più di 221.000, nel 2022 quasi 213.000, nel 2024 218.000. Ecco perché dunque gli effetti concreti della riforma per i cittadini sono molteplici e tutti positivi. Anzitutto, chi compra un immobile con provenienza donativa avrà maggiore sicurezza giuridica e non rischierà di vederselo sottrarre a distanza di anni. In secondo luogo, le banche potranno accettare senza problemi questi immobili come garanzia ipotecaria, rendendo meno complesso l’accesso al credito, soprattutto per le giovani coppie, le famiglie con redditi medi e gli imprenditori alle prese con la necessità di finanziamenti, senza esborso di ulteriori somme per garanzie accessorie.