Cedolare secca: novità dal 2017

Il 2017 riporta alcune importanti novità in tema di cedolare secca: l'articolo 7-quater, comma 24, del DL 193/2016  offre una soluzione ai tanti locatori che si sono dimenticati di confermare in sede di proroga l'opzione per la cedolare secca.  il 2017 è l'ultimo anno, salvo proroga, in cui può essere applicata l'aliquota agevolata del 10% per alcune tipologie di contratti di locazione. Molti infatti incorrono  in errori per la scelta tra tassazione ordinaria Irpef e tassazione a cedolare secca.  Chi continua a pagare di più quando invece potrebbe risparmiare con la cedolare secca, chi, invece, opta per la cedolare secca quando dovrebbe rimanere in tassazione ordinaria, chi applica un'aliquota inferiore, chi è convinto di applicare l'aliquota 10% agevolata della cedolare secca anche sui contratti transitori, chi si dimentica di inviare la raccomandata all'inquilino. Per chi si dimentica, invece, di confermare la proroga per la cedolare secca trascorsi i primi anni di contratto, il DL 193 del 2016 ha disposto, all'articolo 7-quater, comma 24, che la mancata presentazione del modello RLI relativo alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione. La conferma del principio del comportamento concludente in caso di proroga del contratto con opzione per la cedolare secca è una novità che viene accolta con grande favore dai locatori distratti e fai da te anche se per la mancata comunicazione della proroga è prevista una specifica sanzione. Per rimanere nel campo delle locazioni turistiche, ci sono locatori che applicano la cedolare secca come normale locazione ma in realtà svolgono una vera e propria attività imprenditoriale con obbligo di apertura della partita IVA. Cosa è la cedolare secca La cedolare secca è un regime di tassazione sugli affitti facoltativo, che comporta nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali e che sottrae le parti dall’obbligo di versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (ad eccezione di quelle dovute in caso di cessione del contratto). Il legislatore ha consentito di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (art. 3, comma 2 D.Lgs. n. 23/2011, locazioni turistiche, ad esempio) ed al riguardo il locatore comunica la sua intenzione di applicare la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (salvo il caso in cui il locatore, pur non essendo obbligato, provvede alla registrazione del contratto). L’opzione per la cedolare secca, effettuata dal locatore, comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.  L’opzione per la cedolare secca spetta esclusivamente al locatore proprietario dell'immobile o all'usufruttuario o possessore di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per esigenze abitative. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata oppure con l'inserimento nel contratto di apposita clausola, la scelta per il regime alternativo di tassazione a cedolare secca e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche a titolo di aggiornamento ISTAT. Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF e, quindi, la cedolare secca è versata a saldo e acconto.