L’eredità di Berlusconi nel mondo immobiliare italiano

 Si è spento, come ormai ognun sa, Silvio Berlusconi, personaggio che ha bisogno di poche presentazioni. Imprenditore, comunicatore e politico, ha lasciato un’impronta indelebile nella storia d’Italia in generale, ma in particolare anche nel mercato immobiliare italiano. E’ stato infatti tra i mattoni che il Cavaliere ha mosso i primi passi nel mondo dell’imprenditoria, e anche al vertice del Consiglio dei Ministri italiano ha sempre avuto un occhio di riguardo per la proprietà privata e per la casa, bene primario per gli italiani. Ecco qual è l’eredità in campo immobiliare di Silvio Berlusconi.

Silvio Berlusconi agente immobiliare

Figlio di un bancario e di una segretaria, Silvio Berlusconi – dopo i giorni degli intrattenimenti canori sulle navi da crociera, seguiti dalle vendite porta a porta – trovò la via d’ingresso nell’imprenditoria italiana vendendo case.

Da agente immobiliare furono infatti i suoi primi passi, fino alla fondazione, nel 1961, della Cantieri Riuniti Milanesi, che segnò l’inizio della sua attività di costruttore edile.

Nel 1963 fonda la Edilnord in società con il banchiere datore di lavoro di suo padre e con un commercialista svizzero, e nel 1964 inizia il primo sviluppo immobiliare a Brugherio, cittadina nell’allora hinterland milanese (oggi provincia di Monza e Brianza). Edilnord si espande nel 1968 con una seconda società che firma nuovi sviluppi a  Segrate, dove acquista grandi terreni edificabili che, con alterne vicende burocratiche, diventeranno nei primi anni ’70 Milano2.

Negli stessi anni, finanziata da fondi svizzeri, nasce la Edilnord Centri Residenziali affiancata da Italcantieri e dalla Immobiliare San Martino con sede a Roma (quest’ultima finanziata con fondi di istituti nostrani). Quest’ultima si fonderà poi con Edilnord dando vita a Milano 2 Spa.

A quel punto si è negli anni ’80, e la carriera di Berlusconi si sposta verso la comunicazione con l’acquisto di Telemilano, che diverrà poi la costola della tv commerciale firmata Fininvest e poi Mediaset, che doveva rivoluzionare la comunicazione televisiva offrendo un’alternativa alla televisione di Stato. Ma l’immobiliare è ancora presente, se pur marginalmente, nel patrimonio di Berlusconi, includendo diverse società di sviluppo immobiliare tra cui Fininvest Real Estate & Services,  Fininvest sviluppi immobiliari, Edilizia Alta Italia, Immobiliare Leonardo.

Le società immobiliari di Berlusconi

Le società immobiliari che fanno capo a Silvio Berlusconi ultimamente costituivano un ramo residuale degli affari di famiglia. Di recente Fininvest Real Estate & Service ha venduto il progetto Milano 4, dopo essersi liberato di altri immobili, tra cui il Cinema Odeon a Milano (che si appresta ad essere chiuso e rimpiazzato da un centro commerciale).

Sotto il ramo immobiliare di Fininvest si raccolgono anche le società Dolcedrago e Idra, che gestiscono le proprietà immobiliari del Cavaliere,mentre Milano 4 era un progetto di Immobiliare Leonardo, di cui Silvio Berlusconi aveva rilevato il 48 per cento dal fratello Paolo, per poi acquisirne il controllo totale nel 2018. Con la vendita di Milano 4 al fondo Orion, Fininvest di fatto si può dire uscita dal business dello sviluppo immobiliare.

Da tempo tuttavia sia il ramo immobiliare di Fininvest, sia Edilizia Alta Italia di Marina Berlusconi fronteggiavano affari flop e conti in rosso.

Il Piano casa del Governo Berlusconi

Sarà perché il mattone gli scorreva nelle vene fin dagli albori della sua attività imprenditoriale - sfociando negli acquisti, a volte controversi, di celebri residenze come Villa San Martino ad Arcore o Villa Certosa a Olbia, o Villa Campari a Lesa, sul Lago Maggiore – anche negli anni dell’attività politica Berlusconi ha sempre avuto un occhio di riguardo per le politiche sulla casa.

Sua è stata la battaglia per l’eliminazione delle imposizioni fiscali legate alla prima casa, in particolare l’abolizione dell’ICI sulla prima casa nel 2008 (rientrata poi dalla finestra con il Governo Monti sotto forma di Imu e nuovamente cancellata dal successivo governo Renzi, almeno per quanto riguarda l’abitazione principale); ma anche il Piano Casa negli stessi anni resta un importante lascito politico, puntando alla realizzazione di “più tetti per tutti”, stanziando 800 milioni di euro per fornire alloggi in proprietà o locazione alle fasce economicamente più deboli.

Anche dopo essere stato allontanato dal fulcro della politica italiana – non da ultimo a causa dei conflitti di interesse che la sua attività imprenditoriale in campo anche edile creava con l’attività di statista – Berlusconi non ha mai mancato di avanzare proposte in tema di casa per gli italiani ai successivi governi.

Nel far parte dell’attuale coalizione di governo, ad esempio, Forza Italia ha fatto il suo programma di una “ferma tutela della proprietà privata e creazione di un sistema di protezione della casa e immediato sgombero delle case occupate” e “agevolazioni per l'accesso al mutuo per l'acquisto della prima casa per le giovani coppie”, sostenendo in più l’idea del riordino degli incentivi fiscali alla ristrutturazione. Ancora lo scorso agosto, il leader di Forza Italia proponeva una tassa unica al 2 per cento sull’acquisto della prima casa e la cedolare secca su tutti i tipi di affitto.

L’eredità di Silvio Berlusconi

Ma cosa lascia in eredità Silvio Berlusconi?

Il patrimonio del Cavaliere ammonta a oltre 7 miliardi di dollari, facendone, secondo Forbes, il 352° uomo più ricco del mondo.

In particolare si parla del 62% delle partecipazioni in Fininvest, che controlla il 49,7 per cento di MediaForEurope (la ex Mediaset, che oltre alle tre reti italiane controlla Telecinco e Cuatro in Spagna), Arnoldo Mondadori Editore, Edilnord, Banca Mediolanum, il Teatro Manzoni, Fininvest Gestione Servizi,  Fininvest Real Estate & Services,  Fininvest sviluppi immobiliari, Edilizia Alta Italia, Immobiliare Leonardo, Alba Servizi Aerotrasporti, Medusa e il Monza calcio. Le quote in Borsa valgono circa 2,9 miliardi di euro, a cui si aggiungono ville, palazzi e altri investimenti e beni di (relativamente) minore entità.

Le ville di Berlusconi

Infine, come non parlare delle ville per cui Silvio Berlusconi è sempre stato famoso? Le numerose proprietà sono riunite in parte sotto una società di gestione di nome Dolcedrago, e parliamo della Villa Lampara di Cannes, Villa Certosa e Villa Tattilo di Olbia, Villa Zeffirelli di Roma. Nel patrimonio personale del Cavaliere figurano invece Villa Campari a Lesa, Villa Due Palme a Lampedusa, Villa Belvedere a Macherio, Villa San Martino ad Arcore, oltre che diverse proprietà ad Antigua. Altre proprietà sono Villa Sottocasa a Vimercate e Villa Gernetto a Lesmo. 

BONUS AFFITTI UNDER 31

 Il bonus affitti under 31 è rivolto esclusivamente ad una fascia

giovanile della popolazione: si tratta di un sostegno che si può richiedere da 20 a 31 anni di età (non compiuti).

Per poter accedere al bonus è necessario quindi rispettare alcuni requisiti essenziali:

Avere un’età che va da 20 a 30 anni e 364 giorni;

Avere un reddito annuo inferiore a 15.493,71 euro;

Stipulare un contratto di locazione per la prima abitazione per un immobile che rientra nei requisiti delle categorie catastali, che vanno ad escludere immobili di tipo signorile, o di destinazione turistica;

l’immobile per cui si chiede l’agevolazione non deve essere di proprietà dei genitori del giovane.

Non è possibile chiedere il bonus affitti under 31 per le seguenti tipologie di immobili:

Edilizia residenziale pubblica;

Immobili con finalità esclusivamente turistiche;

Immobili che rientrano nelle categorie A/1, A/8 e A/9, ovvero immobili di lusso, di tipo signorile, abitazioni in ville e palazzi con pregi storici e artistici.

Una volta individuati e rispettati tutti i requisiti per l’accesso al bonus affitti, si può procedere alla richiesta della riduzione del canone di affitto.

Il bonus affitti per i giovani under 31 consiste nella possibilità di beneficiare di una detrazione dall’imposta lorda di 991,60 euro per i primi quattro anni di durata contrattuale.

Se superiore, la detrazione è pari al 20% dell’ammontare del canone di locazione entro il limite massimo di 2.000 euro di detrazione.

Chi ha i requisiti richiesti, dopo aver inoltrato la domanda, potrà ottenere il bonus sotto forma di credito di imposta.

L’agevolazione, non prevede nessuno sconto sull’affitto.

L’agevolazione verrà corrisposta sotto forma di detrazione IRPEF, che potrà essere fruita tramite la dichiarazione dei redditi.

Per poter richiedere il bonus andrà presentata tutta la documentazione volta ad attestare all’Agenzia delle Entrate che vengono rispettati i requisiti per accedere al sostegno.

ATTENZIONE FISCO: se un privato acquista per ristrutturare e rivendere fa impresa

 La Cassazione ha stabilito, con la sentenza n. 36992 del 16 dicembre 2022, che è legittimo l'avviso d'accertamento per l'Irpef e l'Iva a carico di un contribuente che acquista un edificio, lo ristruttura e ricava un numero di unità immobiliari superiore a quello originario, che vende poi singolarmente a terzi estranei all'ambito familiare. Questa attività viene considerata impresa esercitata in maniera abituale, in quanto protratta per un apprezzabile periodo di tempo. La Cassazione ha rigettato il ricorso presentato dalla contribuente.

Un avviso di accertamento per Irpef, Iva e Irap è stato emesso dall'Agenzia delle entrate nei confronti di una contribuente impegnata nella realizzazione e commercializzazione di immobili. La ricostruzione del reddito d'impresa della contribuente è stata accolta sia dalla Commissione tributaria provinciale che da quella regionale. La Ctr ha ritenuto che l'ufficio avesse fornito la prova del fatto che la contribuente aveva operato con continuità nel settore immobiliare, commercializzando immobili al di fuori dell'ambito familiare e ottenendo risultati economici coerenti con l'attività di impresa.

La contribuente ha quindi presentato un ricorso in Cassazione, sostenendo la violazione degli articoli 55 del Tuir, 39 comma 2 lettera a del Dpr n. 600/1973 e 55 del decreto Iva, a causa del difetto di esercizio di attività di impresa in assenza di professionalità abituale.

La Cassazione ha respinto il ricorso, sostenendo che la nozione di "imprenditore commerciale" diverge tra quella civile e quella tributaria. Infatti, la professionalità abituale è sufficiente per l'ambito tributario, anche se non esclusiva dell'attività economica. L'espressione "esercizio per professione abituale" dell'attività deve essere intesa come l'esercizio dell'attività in modo abituale, ovvero non meramente occasionale. L'attività deve essere svolta con stabilità e regolarità e deve protrarsi per un periodo di tempo apprezzabile, anche se non necessariamente con rigorosa continuità.

La Corte di cassazione ha stabilito che la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a coloro che utilizzano e coordinano il proprio capitale per fini produttivi. Inoltre, l'esercizio dell'impresa può esaurirsi anche con un singolo affare, in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. La Cassazione ha considerato anche il caso di costruzione e successiva vendita di immobili da parte di privati, sostenendo che anche l'effettuazione di una singola attività di costruzione può configurare un'attività di impresa.

L'interpretazione della Cassazione è stata condivisa anche dall'Agenzia delle entrate, che ha affermato che un singolo affare può costituire esercizio di impresa quando implica il compimento di una serie coordinata di atti economici, anche se attraverso un'unica operazione, come nel caso della costruzione di edifici da destinare all'abitazione.

L'Agenzia delle entrate ha quindi ritenuto che l'attività svolta dalla contribuente doveva essere considerata imprenditoriale, in quanto l'intervento sul complesso immobiliare era finalizzato alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo.

STOP ALLE CALDAIE A GAS IN TUTTA EUROPA DAL 2027

 L'Unione Europea sta mettendo in atto una serie di misure per promuovere l'utilizzo di fonti di energia pulita e ridurre le emissioni di gas serra. Una di queste misure è la decisione di interrompere gli incentivi per l'acquisto e l'installazione di caldaie alimentate a gas, come il GPL e il metano, a partire dal 2027.

L'obiettivo di questa decisione è quello di raggiungere un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050. Gli edifici rappresentano infatti il 40% dell'energia consumata in UE e il 36% delle emissioni di gas serra, quindi la transizione verso fonti di energia pulita per il riscaldamento, l'acqua calda sanitaria e il raffrescamento degli edifici è fondamentale per ridurre l'impatto ambientale delle abitazioni.

La Direttiva ha fissato la scadenza del 2040 per eliminare completamente il metano dall'uso domestico, incentivando invece l'utilizzo di fonti di energia rinnovabili come l'energia solare, eolica o geotermica.

Per quanto riguarda gli incentivi, essi sono stati a lungo utilizzati per promuovere l'acquisto di caldaie a gas più efficienti dal punto di vista energetico, ma ora si sta cambiando rotta per incentivare l'utilizzo di fonti di energia rinnovabili.

Molti paesi dell'Unione Europea, come Germania, Francia, Belgio e Danimarca, hanno già iniziato a implementare politiche per promuovere l'utilizzo di fonti di energia pulita e ridurre l'uso di fonti fossili. Ad esempio, la Danimarca ha già raggiunto il suo obiettivo del 2020 di generare il 30% dell'energia elettrica da fonti rinnovabili, e mira a diventare completamente indipendente dalle fonti fossili entro il 2050.

La direttiva dell'Unione Europea interrompe gli incentivi economici e fiscali per l'acquisto e l'installazione di caldaie alimentate a gas, come GPL e metano, a partire dal 2027. Tuttavia, non vieta la fabbricazione di tali caldaie per non danneggiare il mercato delle esportazioni verso paesi extra europei. Inoltre, non vieta l'installazione di tali caldaie all'interno dell'UE, ma i paesi che sceglieranno di continuare ad utilizzare tali caldaie non potranno beneficiare di sostegni economici dai fondi dell'UE.

In generale, la transizione verso fonti di energia pulita è un passo fondamentale per ridurre l'impatto ambientale delle attività umane, per garantire un futuro sostenibile e per rendere l'EU più forte sui mercati energetici.

Mercato delle case nel 2022: rallenta la crescita delle compravendite

 Il mercato immobiliare della casa 2022 sarà sicuramente ricordato per la guerra e l'inflazione che hanno cominciato ad erodere i risparmi degli italiani e la domanda di nuove abitazioni. Nonostante ciò, soprattutto nelle grandi città come Milano, Roma o Bologna, le transazioni immobiliari hanno registrato valori positivi nel 2022, anche se con un tasso di crescita minore rispetto allo scorso anno. Ma vediamo qual è stato l'andamento del mercato delle compravendite di case nel 2022 in Italia e le previsioni per il 2023 di alcuni centri studi, come Scenari Immobiliari o Nomisma

Il mercato immobiliare nel 2022

Comincia bene l'anno per il settore immobiliare. Secondo le consuete statistiche dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate nel I trim 2022 il mercato registra + 12%, con 181mila abitazioni acquistate nei primi tre mesi dell'anno. Un dato confermato anche dal report "mercat immobiliare-compravendite e mutui di fonte notarile" diffuso dall'ISTAT che registra una crescita del 10,1% su base annua.

Il trend positivo continua nel II trimestre dell'anno con 219 mila abitazioni vendute, oltre 17mila più (+8,6%) rispetto al 2021. Si comincia a registrare però un rallentamento del trend di crescita, dopo il picco raggiunto nel II trim del 2021 (che però era rapportato al periodo della pandemia).  Nel terzo trimestre dell'anno cresce ancora il mercato delle case, ma i rialzi sono in ulteriore attenuazione (+1,7% rispetto al 2021). I tassi tendenziali sono leggermente inferiori nelle grandi città.

Trend del mercato immobiliare nel 2022

Secondo alcune ricerche del settore, nel corso del 2022 la propensione per l'investimento nel settore residenziale ha continuato ad accelerare in tutti i mercati. La pandemia ha inoltre rimodellato le esidenze dello stile di vita secondo cinque trend, legati alla domanda di alloggi più spaziosi con una postazione per il lavoro a distanza e alla ristrutturazione di spazi più flessibili, tra gli altri. Secondo la survey "le tendenze in atto nella ricerca della casa", Superbonus 110, mutui agevolati e voglia di spazi più ampi dopo la pandemia hanno cambiato il mercato immobiliare.

Secondo uno studio elaborato da alcuni portale immobiliari, inoltre, è diminuito lo stock di case in vendita nel III trimestre del 2022 rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. L’ultimo rapporto "Gli italiani e la casa" del Censis, evidenzia che iI valore sociale della casa non è mai stato così alto, malgrado il valore economico non abbia il vigore del passato.

Dove conviene comprare casa nel 2022?

In un momento di grande incertezza e di grande cambiamento, la trasparenza anche nel settore immobiliare è quanto mai importante. Secondo il grandi operatori del settore Il Regno Unito è il mercato immobiliare più trasparente al mondo nel 2022, seguito da Stati Uniti, Francia e Australia. L'Italia è al 19° posto.

Focalizzandosi nel nostro Paese, Fiaip fa un'analisi delle città dove maggiore è stata la compravendita di case nel 2022. 

Come andrà il mercato immobiliare nel 2023?

Secondo un'analisi di Fiaip dalla seconda metà del 2022 si è cominciato a registrare un rallentamento del mercato immobiliare, e nel 2023 ci sarà una riduzione delle transazioni nell'ordine dell'8/9% rispetto al 2022. Secondo l'analisi di Nomisma, se il 2022 si concluderà con 767mila compravendite, per poi calare bruscamente a 665mila nel 2023 e 659mila nel 2024.

Registrazione del preliminare di compravendita

Il 𝐜𝐨𝐧𝐭𝐫𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐩𝐫𝐞𝐥𝐢𝐦𝐢𝐧𝐚𝐫𝐞 𝐝𝐢 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐫𝐚𝐯𝐞𝐧𝐝𝐢𝐭𝐚 è l'accordo scritto stipulato tra venditore e acquirente, con cui si impegnano in modo reciproco alla futura stipula di un contratto definitivo, in forza del quale si trasferirà la proprietà.

Il preliminare deve essere 𝗿𝗲𝗴𝗶𝘀𝘁𝗿𝗮𝘁𝗼 𝗲𝗻𝘁𝗿𝗼 𝟮𝟬 𝗴𝗶𝗼𝗿𝗻𝗶 (30 se con atto notarile) dalla data di sottoscrizione.

𝗜𝗺𝗽𝗼𝘀𝘁𝗲 𝗽𝗿𝗲𝘃𝗶𝘀𝘁𝗲:

𝘪𝘮𝘱𝘰𝘴𝘵𝘢 𝘥𝘪 𝘳𝘦𝘨𝘪𝘴𝘵𝘳𝘰 𝘧𝘪𝘴𝘴𝘢 𝘥𝘪 200 𝘦𝘶𝘳𝘰

𝘪𝘮𝘱𝘰𝘴𝘵𝘢 𝘥𝘪 𝘣𝘰𝘭𝘭𝘰 𝘥𝘪 16 𝘦𝘶𝘳𝘰 𝘰𝘨𝘯𝘪 4 𝘧𝘢𝘤𝘤𝘪𝘢𝘵𝘦/100 𝘳𝘪𝘨𝘩𝘦 (se con atto pubblico o scrittura privata autenticata 155 euro fisse)

𝘪𝘮𝘱𝘰𝘴𝘵𝘢 𝘥𝘪 𝘳𝘦𝘨𝘪𝘴𝘵𝘳𝘰 𝘱𝘳𝘰𝘱𝘰𝘳𝘻𝘪𝘰𝘯𝘢𝘭𝘦 in caso di pagamenti pari allo 0,5% della somma per caparra confirmatoria e al 3% per acconto prezzo di vendita (che saranno detratti dall'imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo).

Qualora l'imposta proporzionale versata superi quella dovuta per il definitivo, spetta un 𝗿𝗶𝗺𝗯𝗼𝗿𝘀𝗼, che dovrà essere richiesto presso l'ufficio dove avvenuta la registrazione, entro 3 anni dalla data di registrazione, pena la decadenza del diritto al rimborso.

IMU: Importante sentenza della Corte Costituzionale

 Un’importante sentenza della Corte Costituzionale riafferma il diritto all’esenzione IMU per ciascuna abitazione principale delle persone sposate o in unione civile laddove i coniugi risiedano o abbiano abituale dimora in immobili diversi, sia che essi siano collocati in differenti Comuni sia che essi siano ubicati nel medesimo comune. In questi anni, forti di norme che limitavano questo diritto e facevano leva sul concetto di “nucleo famigliare” inteso in modo restrittivo, molti comuni hanno richiesto il pagamento dell’IMU (e, nel caso, di arretrati risalenti a molti anni addietro) a coloro che erano incorsi in questa condizione. La Sentenza in oggetto (n. 109) risolve drasticamente la questione dichiarando illegittimo l’articolo 13, comma 2, quarto periodo, del decreto-legge n. 201/2011 là dove parlando di «nucleo familiare» finisce per penalizzarlo, in contrasto con gli articoli 3, 31 e 53 della Costituzione. L’illegittimità è stata estesa anche ad altre norme, in particolare a quelle che, per i componenti del nucleo familiare, limitano l’esenzione ad uno solo degli immobili siti nel medesimo comune (quinto periodo del comma 2 dell’articolo 13, Dl 201/2011) e che prevedono che essi optino per una sola agevolazione quando hanno residenze e dimore abituali diverse (comma 741, lettera b) della legge n. 160 del 2019, come modificato dall’articolo 5-decies del Dl 146/2021). Quest’ultima norma, ha precisato la Corte, è stata introdotta dal legislatore per reagire all’orientamento della giurisprudenza di legittimità: la Cassazione è infatti giunta «a negare ogni esenzione sull’abitazione principale se un componente del nucleo familiare risiede in un comune diverso da quello del possessore dell’immobile». “Nel nostro ordinamento costituzionale non possono trovare cittadinanza misure fiscali strutturate in modo da penalizzare coloro che, così formalizzando il proprio rapporto, decidono di unirsi in matrimonio o di costituire una unione civile». È quanto si legge nella sentenza che sottolinea come diversamente si creerebbe una disparità con coloro che scelgono di non unirsi in matrimonio o  in unione civile. La Sentenza precisa inoltre che in «un contesto come quello attuale», «caratterizzato dall’aumento della mobilità nel mercato del lavoro, dallo sviluppo dei sistemi di trasporto e tecnologici, dall’evoluzione dei costumi, è sempre meno rara l’ipotesi che persone unite in matrimonio o unione civile concordino di vivere in luoghi diversi, ricongiungendosi periodicamente, ad esempio nel fine settimana, rimanendo nell’ambito di una comunione materiale e spirituale». La Corte ha dunque ristabilito il diritto all’esenzione per ciascuna abitazione principale delle persone sposate o in unione civile e però ha ritenuto «opportuno chiarire» che le dichiarazioni di illegittimità costituzionale non determinano, in alcun modo, una situazione in cui le cosiddette “seconde case” ne possano usufruire. Da questo punto di vista, le dichiarazioni di illegittimità costituzionale mirano a responsabilizzare «i comuni e le altre autorità preposte ad effettuare adeguati controlli», controlli che «la legislazione vigente consente in termini senz’altro efficaci». Esprimiamo la nostra soddisfazione per questa importante Sentenza che definisce una volta per tutte una questione assai controversa; la Corte afferma in modo limpido un diritto finora ampiamente contestato che viene finalmente ristabilito