Come donare un bene senza pagare tasse e notaio

Donazione: quando si regala una casa o del denaro è necessario l’atto notarile a meno che si tratti di donazioni di modico valore o di donazioni indirette. Possibile anche l’usucapione.

Anche per fare una donazione a un parente o a un amico è necessario andare dal notaio: che si tratti di una somma di denaro, una casa, un’automobile prestigiosa, un piccolo appezzamento di terra o anche un libretto di deposito. Ma attenzione: non sempre vale questa regola. Nel caso di donazioni di “modico valore” tutto può avvenire informalmente, con la semplice consegna dell’oggetto regalato. Così, una bicicletta, un cellulare, un computer o un armadio non richiedono l’atto pubblico notarile.

Ci sono poi delle situazioni al confine, come ad esempio l’arredo di una cucina o le spese necessarie per il matrimonio: in questi casi si deve valutare non tanto il valore in sé dell’oggetto o del denaro donato, quanto le condizioni economiche del donante e verificare se, in relazione alle sue possibilità, la spesa è modica o meno.

In ogni caso, esistono due modi per donare un bene senza andare dal notaio e pagare le relative tasse: la prima è quella di effettuare una cosiddetta donazione indiretta, la seconda è invece quella di consentire l’uso del bene al donatario per un po’ di tempo e, dopodiché, far dichiarare l’usucapione. In questi due modi, si potrà evitare di dover pagare la parcella al professionista e di corrispondere le imposte sulle donazioni. Ma procediamo con ordine e vediamo come funzionano tutti questi sistemi.

Come fare una donazione

Per eseguire una donazione è, di regola, necessario recarsi da un notaio con due testimoni. Spesso i testimoni sono dipendenti dello stesso studio notarile, per cui è sempre bene consultarsi prima con il professionista per accertarsi di ciò.

La donazione necessita sempre dell’accettazione del donatario. Essa è infatti un vero e proprio contratto, benché la prestazione sia a carico di un solo soggetto.

Sulla donazione è necessario pagare le imposte sulla donazione, ma nel caso di parenti più stretti sono previste delle franchigie (ossia delle soglie sotto le quali non si deve pagare niente). Così nel caso di:

• donazioni tra genitori e figli o, in generale tra ascendenti e discendenti (nonni e nipoti) non si pagano le imposte sulla donazione se il valore del bene non supera 1milione di euro; sopra questa soglia l’imposta è del 4%;
• donazioni tra fratelli e sorelle: non si pagano le imposte sulla donazione se il valore del bene non supera 100mila euro; sopra questa soglia l’imposta è del 6%;
• donazioni tra parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: non c’è alcuna franchigia e l’imposta è sempre del 6%;
• donazioni in favore di portatori di handicap gravi: non si pagano tasse fino a un valore di 1,5 milioni di euro; oltre questa soglia l’imposta è dell’8%;
• in tutti gli altri casi, l’imposta sulla donazione è dell’8% senza franchigia.

Come fare una donazione di modico valore

Molto più facile è fare una donazione «di modico valore». Non è qui necessario né un contratto scritto, né la presenza del notaio, né quella dei testimoni. Non si pagano le tasse in ogni caso. La donazione può avvenire con la consegna materiale del bene. È necessaria l’accettazione del donatario, ma questa può manifestarsi anche con un semplice comportamento tacito, come l’accoglimento del bene. Insomma, basta che l’oggetto passi dalla mano del donante a quella de donatario.

Donazione, quando è di modico valore

È molto importante definire quando sia necessario andare dal notaio (donazioni normali) e quando invece ciò non lo sia (donazioni di modico valore). Questo perché se si sbaglia la forma, la donazione è nulla e può essere impugnata, in qualsiasi momento – anche a distanza di numerosi anni – da chiunque vi sia interessato. Così gli eredi del donate o lo stesso donante (in un attimo di ripensamento) potrebbero “mettere nel nulla” la donazione e chiedere la restituzione di soldi, case, terreni e quant’altro.

Il primo caso, quindi, in cui è possibile donare un bene senza pagare tasse e notaio è di mantenere il valore del bene regolato entro confini «modici». Come detto in apertura – e come meglio spiegato nell’approfondimento Donazione, quando ci vuole il notaio? – una donazione si considera modica quando il valore del bene donato è, in relazione al patrimonio del donante, di valore irrisorio o comunque irrilevante. Non si deve prendere a riferimento il prezzo del bene in sé, ma il rapporto tra quest’ultimo e le condizioni economiche di chi lo regala. Quindi, in teoria, anche un libretto di duemila euro, per un anziano senza pensione, potrebbe essere una donazione di non modico valore. In verità, la pratica insegna che le donazioni di modico valore possono essere anche quelle di diverse migliaia di euro.

Donazione indiretta

Il secondo caso in cui è possibile donare un bene senza pagare tasse e notaio è quello di realizzare una donazione indiretta. Questo schema è largamente usato nella prassi quotidiana anche se in modo inconsapevole. È l’ipotesi in cui il donante, anziché acquistare un bene (ad esempio una casa) e poi donarla al beneficiario, versa il prezzo direttamente al venditore, ordinando a quest’ultimo di intestarlo al donatario. In tale ipotesi si evita il doppio passaggio di proprietà dal notaio (il primo: l’acquisto in capo al donate; il secondo: il trasferimento dal donante al donatario), ma si realizza un unico atto (il trasferimento della proprietà dal venditore al donatario). Quindi, mancando l’atto vero e proprio della donazione (ossia il passaggio del bene dal donante al donatario) non si dovranno neanche pagare le relative imposte sulla donazione, né il compenso al professionista.

Attenzione però: affinché la donazione indiretta non sconti l’imposta sulle donazioni è necessario che lo scopo perseguito dal donante (ossia fare un regalo al donatario) sia menzionato nell’atto di compravendita. Lo ha chiarito la Cassazione qualche mese fa.

Usucapione

Il terzo modo per donare un bene senza pagare tasse e notaio è quello di sfruttare il meccanismo dell’usucapione. Non si tratta di un sistema fraudolento, né elusivo della legge, in quanto consentito dalla normativa e del tutto lecito. Il tutto avviene o con una causa (nel qual caso il giudice deve comunque valutare la sussistenza delle prove) oppure con una dichiarazione davanti a un mediatore da trascrivere successivamente nei Registri Immobiliari.

Anche in questo modo, quindi, il passaggio della proprietà avviene senza bisogno del notaio e senza pagare l’imposta sulle donazioni. Attraverso la mediazione, le parti dichiarano congiuntamente che il beneficiario ha posseduto il bene per almeno 20 anni, con ciò realizzandosi appunto il passaggio “di fatto” della titolarità. L’usucapione è proprio questo: un metodo per trasferire la proprietà senza bisogno di contratto o del consenso del precedente proprietario: basta dimostrare un possesso continuato e indisturbato del bene per almeno un ventennio e che tale possesso sia avvenuto esercitando gli stessi poteri che spettano di norma al proprietario.

La giurisprudenza ha ritenuto possibile il trasferimento della proprietà per usucapione attraverso la mediazione, senza dover ricorrere necessariamente al giudice e pagare le tasse del giudizio (cosiddetto contributo unificato).

Quattro trucchi che ti permetteranno di vendere la tua villa più velocemente

Hai deciso di mettere in vendita la tua villa, ma nonostante sia passato un po' di tempo non c'è nessun possibile compratore realmente interessato? Non preoccuparti, ti presentiamo quattro semplici trucchi che ti permetteranno di rendere più attraente la tua casa e di accelerare la vendita.

Nonostante il mercato immobiliare mostri segnali di miglioramenti, è sempre più complicato vendere una villa che un'abitazione più piccola come un appartamento. Con le tecniche dell'home staging potrai organizzare e preparare la tua casa con l'obiettivo di darle un valore aggiunto. Grazie a questo metodo, l'immobile risulta più attraente agli occhi un possibile compratore.

Ecco alcuni dei vantaggi che potrai avere se utilizzi l'home staging per la tua casa:

Differenziarti dalla concorrenza. Quante persone oltre a te stanno vendendo una villa? Sicuramente nella tua stessa strada o nella tua zona ci saranno molte più case in vendita. Per questo devi cercare di differenziarti in un mercato competitivo. Si non fai nulla per migliorare la presentazione della casa, stai aitundo a vendere la casa del vicino.

Non hai bisogno di investimenti gigantesci perché l'home staging è adatto a tutte le tasche e a ogni tipo di immobile. Una pulizia generale e una decorazione low cost con l'aiuto di un professionista di aiuteranno a recuperare la tua casa e a ricavarne un buon rendimento. Come in tutti i processi di vendita, ridurre il tempo dell'operazione fara sí che il prezzo non cambi molto rispetto alle pretese del proprietario.

Le immagini della villa sono imprescindibile per riuscire a vendere. Hai bisogno di foto attraenti e di alta qualita e per questo non basta una buona camera. L'organizzazione e la preparazione degli elementi che dovrai fotografare è fondamentale perché l'immagine abbia successo. In questo caso, la prima impressione è davvero ciò che conta. Il 95% dei compratori che cercano casa attraverso i portali immobiliari impiegano 20 secondi a decidere se sono o no interessati.  

Offrire questa immagine migliorata della villa permette rivalutare l'immobile. Con l'home staging stai dando valore aggiunto al tuo immobile. Uno stile neutro della decorazione di casa permette ampliare il numero di persone alle quali potrebbe interessare la casa. La casa deve attrarre l'attenzione della maggior parte delle persone, indipendentemente dai gusti personali.

Indipendentemente dal fatto che tu sia il venditore o il compratore, l'acquisto di una casa è qualcosa di molto importante in cui è coinvolta una parte emozionale. Per la prima visita dell'immobile tutto deve essere al suo posto, perché pasaranno all'azione i cinque sensi del possibile compratore. Con l'home staging si tratta di far sentire all'interessato come se si trovasse nella sua propria casa già nei primi minuti della sua visita.

L'attenzione per ogni minimo dettaglio è molto importante per la vendita di una casa. Tutti sono vitali per ottenere l'obiettivo finale: vendere la casa il prima possibile. Se hai ancora dei dubbi, lasciati consigliare dai professionali. L'home staging è una tecnica efficace che è capace di fare la differenza tra vendere e non vendere. 

Cedolare secca: novità dal 2017

Il 2017 riporta alcune importanti novità in tema di cedolare secca: l'articolo 7-quater, comma 24, del DL 193/2016  offre una soluzione ai tanti locatori che si sono dimenticati di confermare in sede di proroga l'opzione per la cedolare secca.  il 2017 è l'ultimo anno, salvo proroga, in cui può essere applicata l'aliquota agevolata del 10% per alcune tipologie di contratti di locazione. Molti infatti incorrono  in errori per la scelta tra tassazione ordinaria Irpef e tassazione a cedolare secca.  Chi continua a pagare di più quando invece potrebbe risparmiare con la cedolare secca, chi, invece, opta per la cedolare secca quando dovrebbe rimanere in tassazione ordinaria, chi applica un'aliquota inferiore, chi è convinto di applicare l'aliquota 10% agevolata della cedolare secca anche sui contratti transitori, chi si dimentica di inviare la raccomandata all'inquilino. Per chi si dimentica, invece, di confermare la proroga per la cedolare secca trascorsi i primi anni di contratto, il DL 193 del 2016 ha disposto, all'articolo 7-quater, comma 24, che la mancata presentazione del modello RLI relativo alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione. La conferma del principio del comportamento concludente in caso di proroga del contratto con opzione per la cedolare secca è una novità che viene accolta con grande favore dai locatori distratti e fai da te anche se per la mancata comunicazione della proroga è prevista una specifica sanzione. Per rimanere nel campo delle locazioni turistiche, ci sono locatori che applicano la cedolare secca come normale locazione ma in realtà svolgono una vera e propria attività imprenditoriale con obbligo di apertura della partita IVA. Cosa è la cedolare secca La cedolare secca è un regime di tassazione sugli affitti facoltativo, che comporta nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali e che sottrae le parti dall’obbligo di versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (ad eccezione di quelle dovute in caso di cessione del contratto). Il legislatore ha consentito di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (art. 3, comma 2 D.Lgs. n. 23/2011, locazioni turistiche, ad esempio) ed al riguardo il locatore comunica la sua intenzione di applicare la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (salvo il caso in cui il locatore, pur non essendo obbligato, provvede alla registrazione del contratto). L’opzione per la cedolare secca, effettuata dal locatore, comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.  L’opzione per la cedolare secca spetta esclusivamente al locatore proprietario dell'immobile o all'usufruttuario o possessore di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per esigenze abitative. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata oppure con l'inserimento nel contratto di apposita clausola, la scelta per il regime alternativo di tassazione a cedolare secca e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche a titolo di aggiornamento ISTAT. Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF e, quindi, la cedolare secca è versata a saldo e acconto.

Contratti di locazione in regime cedolare secca: novità per proroghe e risoluzione

Contratti di locazione in regime cedolare secca: novità per proroghe e risoluzione Il decreto legge fiscale 193/2016 convertito nella legge 225/2016, presentanto in concomitanza con la legge di bilancio, segna rilevanti novità in materia di locazioni in  cedolare secca. La legge 225/2016 ha modificato l’art. 3, comma 3 del DLgs n.23/2011, specificando che “La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi”. Pertanto, qualora il locatore dimentichi di comunicare la proroga confermando il regime fiscale prescelto, non perde la possibilità di utilizzare l'opzione già richiesta in antecedenza, semprechè mantegna un "comportamento" fiscale adeguato, come previsto dall'art. 3 D.Lgs 23/2011 modificato. Le sanzioni per la tardiva presentazione della proroga del contratto o della risoluzione anticipata sono state fissate in 50,00 euro se l'adempimento viene eseguito entro i 30 giorni dalla naturale scadenza, od in 100,00 euro per i ritardi superiori.

CANONE DI LOCAZIONE....ESISTE UN TETTO MASSIMO DI RICHIESTA?!?!

Una delle domande più frequenti legate a un contratto di locazione è l'esistenza o meno di un canone minimo, o massimo, fissato per legge. 

Esiste un canone minimo di locazione

Cominiciamo dicendo che per legge esiste un valore minimo al di sotto del quale possono scattare i controlli dell'Agenzia delle Entrate tesi ad accertare se dietro quel contratto si celi un guadagno non dichiarato. Tale valore minimo è pari al 10% del valore di mercato dell'immobile.

Abrogazione legge equo canone

Per quanto riguarda l'esistenza di un tetto massimo, la legge n 392 del 27 luglio 1978, la cosiddetta legge sull'equo canone, stabiliva - limitatamente ai contratti aventi per oggetto la locazione di immobili ad uso abitativo - un limite massimo al canone di affitto. Ma tale norma è stata abolita con la legeg n 359 dell'8 agosto 1992 (la cosiddetta legge sui patti in deroga) che ha dato luogo alla liberalizzazione del mercato degli affitti.

La norma parte dal presupposto che trattandosi l'affitto di un accordo tra le parti, qualora l'inquilino non dovesse considerare appropriata la richiesta economica del proprietario potrebbe rifiutarsi di stipularlo. Con conseguente perdita economica da parte del locatore. Dovrà essere quindi cura di locatore e locatario determinare un congruo canone di locazione a tutela dei reciproci interessi.

CEDOLARE SECCA

Se si deve stipulare un contratto di locazione, è possibile scegliere il regime a tassazione ordinaria (Irpef) oppure optare per la cedolare secca, più conveniente sia per il locatore sia per l’affittuario. Lo dimostra, senza ombra di dubbio, il fatto che, negli ultimi due anni, tre proprietari su quattro ne hanno esercitato l’opzione.

Che cos’è la cedolare secca: è un regime opzionale che consente di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un’imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. Inoltre sostituisce anche le addizionali regionali e comunali IRPEF, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali. Ne possono usufruire i locatori persone fisiche “privati” (cioè che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni) proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile.

Il decreto legge sulla casa (d.l. 47/2014) ha introdotto la possibilità di optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.

Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali.

Possono essere assoggettati all’imposta sostitutiva gli immobili ad uso abitativo compresi nelle categorie catastali da A/1 ad A/11 escluso A/10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze su cui sono applicati contratti di locazione con finalità abitativa.

Due le aliquote Irpef previste dalla cedolare secca:

l’aliquota del 21% per i contratti a canone libero, i cosiddetti 4+4 con riferimento agli anni di durata del contratto di locazione;

l’aliquota del 10% (ridotta dal 15% in seguito al Piano Casa del 2014 e valevole per il quadrienni 2014-2017, terminato il quale tornerà al 15%) per i contratti a canone concordato, noti anche come 3+2.

Rispetto alla tassazione ordinaria, dunque, le aliquote sono inferiori, sebbene si applichino sull’intero canone senza deduzione alcuna. Inoltre, con la cedolare secca, il canone di locazione non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, neppure in seguito all’aggiornamento Istat.

In genere la durata dell’opzione coincide con la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. E’ comunque possibile: revocare l’opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale, oppure, effettuare l’opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata. La scelta della cedolare va ordinariamente effettuata al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI.

Entro il termine di registrazione del contratto, o entro 30 giorni dalla decorrenza dell’opzione, il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all’inquilino, con cui lo informa della rinuncia all’aggiornamento del canone. Tale adempimento è a pena di decadenza dell’opzione della cedolare, a meno che nel contratto non sia espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone.

Sono previste delle novità riguardo alla ‘’cedolare secca’’ per il prossimo anno 2017, sempre che venga approvata la legge di bilancio 2017 con il Decreto Legge 193/2016 collegato:

una riguarda l’applicazione della cedolare nella misura del 21%, in maniera automatica, sugli affitti brevi un fenomeno sempre più diffuso e destinato a crescere. Per gli affitti brevi tramite piattaforme on line quali AirBnB, Homeaway o Booking.com, si prevede che le stesse dovranno diventare sostituti di imposta e quindi versare al proprietario l’importo già al netto sia della propria provvigione che dell’imposta “cedolare’’;

la seconda prevede che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.