Come funziona il mutuo liquidità?

Forse non tutti sanno che l’acquisto di un immobile non è l’unico motivo per il quale si può richiedere un mutuo alla banca. In molti casi, infatti, l’esigenza di ricevere un finanziamento nasce anche per altri motivi, come ad esempio la necessità di disporre di una certa quota di denaro liquido per coprire una spesa differente rispetto a quella dell’acquisto casa.

Il mutuo liquidità è una soluzione a metà tra il prestito e il mutuo normale e permette di ottenere una somma di denaro sostanziosa, superiore ai 30.000€ del prestito classico, grazie alla garanzia di un immobile del quale si è in possesso.

La banca che consente il finanziamento non richiede giustificazioni sull’impiego della somma ma, giustamente, non finanzia attività a rischio di fallimento o richiedenti con i debiti non estinti. Quindi, chi si è interessato al mutuo liquidità per uno dei due motivi appena citati è meglio che cambi subito strada e trovi un’alternativa.

Ma vediamo nel dettaglio come si richiede un mutuo liquidità, quali sono i requisiti e quant’è la cifra massima richiedibile.

Mutuo liquidità: quali sono i requisiti per richiederlo?

Oggi è sempre più raro trovare banche che concedono il mutuo liquidità. Questo perchè spesso le banche tendono a diffidare da chi richiede un’ingente somma di denaro non destinata all’acquisto di una casa: il ragionamento è semplice, se il richiedente non è in grado di risparmiare è ancora più in difficoltà a rimborsare il debito!

Tuttavia, per le banche che lo concedono ci sono una serie di requisiti da rispettare. Vediamo quali:

1.  La casa di cui si è in possesso deve essere libero da ipoteche, in quanto rappresenta la garanzia per ottenere la liquidità. In questo caso la somma di denaro richiesta può arrivare fino al 70% del valore dell’immobile stesso, per una cifra massima di 500.000€
2. La situazione patrimoniale del richiedente deve essere stabile e non deve trovarsi in controversie finanziarie. Il rischio di concedere un finanziamento a chi ha avuto problemi in passato potrebbe essere più alto in caso di cliente non puntuale.
3. Il contratto di lavoro influenza la cifra concessa. Un lavoratore dipendente a tempo indeterminato può arrivare al 70% del LTV mentre un libero professionista o un imprenditore può ottenere fino al 50% del valore della casa.
4. Età: essendo un mutuo che può durare anche molti anni l’età gioca un ruolo fondamentale. Il richiedente, al momento della domanda di credito, deve avere almeno 18 anni o non deve superare i 75 anni di età.

Vantaggi e svantaggi del mutuo liquidità

Iniziamo dai vantaggi del mutuo liquidità! Il primo fra tutti è il tasso di interesse che, in questo caso, è di gran lunga inferiore rispetto al prestito personale e dello 0,30% più basso rispetto al tasso del mutuo ipotecario. Altro vantaggio è rappresentato dalla durata delle rate che può arrivare a 40 anni, consentendo si poter pagare rate di importo inferiore rispetto al prestito che, invece, non può superare i 10 anni.

Anche la somma ottenibile cambia da liquidità a prestito. Mentre nel primo caso l’importo massimo richiedibile è di 30.000€, nel caso di liquidità l’importo dipende dal valore dell’immobile offerto come garanzia e dalla situazione finanziaria di chi richiede il credito.

Uno svantaggio invece è rappresentato dalle tempistiche di erogazione: se il prestito può essere concesso anche dopo un giorno dalla richiesta, il mutuo liquidità è più lento in quanto la banca deve avere il tempo necessario per verificare la situazione credito del richiedente. Anche le spese accessorie rappresentano uno svantaggio: nel prestito infatti non sono previste mentre nel mutuo sì.

Mutui più convenienti per acquistare casa di aprile 2018

Chi vuole acquistare casa accendendo un mutuo prima casa dovrà analizzare le offerte presenti sul mercato per vedere quali sono le migliori e più adatte alle proprie esigenze. Vediamo quali sono le proposte più convenienti di aprile 2018, sia che si opti per il tasso fisso che per il variabile secondo l'analisi di MutuiOnline.

Miglior mutuo a tasso fisso di aprile 2018

Wibiba-offre un mutuo a tasso fisso, senza spese di perizia e di istruttoria. Inclusa anche l'assicurazione incendio e scoppio. Il prestito è rivolto a clienti residenti in Italia da almeno tre anni e deve concludersi entro il 75º anno di età dei richiedenti.

Monte dei Paschi di Siena - Mutuo MPS Mio promozione con uno spread dello 0,10%. Con una rata fissa mensile di 359,21 euro. 

Miglior mutuo a tasso variabile di aprile 2018

Credem Banca - con una rata mensile di 293, 44 euro, con Tan dello 0,37% e taeg dello 0,67%.  Condizioni in promozione per i nuovi clienti fino al 31 maggio e per mutui stipulati entro il primo settembre 2018.

Intesa Sanpaolo - con Mutuo Domus Variabile, con uno sconto di tasso pari allo 0,75% per i mutui sottoscritti ad aprile. La rata mensile è di 302,62 euro al Tan dello 0,58% e taeg 0,76%

Affitti, gettito record con la cedolare secca

Abbattere le aliquote fa bene al fisco, favorisce l'emersione dell'evasione e porta benefici soprattutto alla classe media.
La dimostrazione arriva ancora una vola dall'immobiliare e dai dati del fisco. Giorni fa il Sole 24 Ore ha fatto il punto su tutti i regimi fiscali agevolati. Quello che riguarda gli affitti è la famosa cedolare secca con aliquota Irpef al 21% sulle locazioni a canone libero e al 10% su quelli concordati.
Per sei anni di seguito il gettito della «flat tax» immobiliare è aumentato. Nel 2016 aveva raggiunto i 2,3 miliardi di euro, ma nel 2017 nelle casse dello Stato potrebbero arrivare 2,6 miliardi di euro. 
L'imponibile cresce di anno in anno. Nel 2016 12,9 miliardi di affitti pagati con l'aliquota ridotta. Cifra anche questa in costante crescita perché sempre più proprietari di immobili la scelgono, ma anche e soprattutto perché tanti che non pagavano le imposte hanno deciso di farlo proprio grazie al regime fiscale agevolato. In sostanza la cedolare fa emergere l'evasione fiscale. 
La crescita del gettito da cedolare, soprattutto a canone libero, è forte soprattutto nelle regioni del Sud, dove si registra un più alto tasso di evasione. A livello nazionale il gettito nel 2017 dovrebbe crescere dell'8% rispetto all'anno precedente. 
Il numero di proprietari che fanno ricorso alla cedolare è arrivato a due milioni. Il quotidiano economico rileva come sia la platea complessiva di potenziali contribuenti che ne hanno diritto.
Che non si tratti solo di contribuenti che prima pagavano le imposte senza agevolazioni lo dimostrano i dati ufficiali del Def sul gettito. Da quando è stata adottata la cedolare secca sugli affitti abitativi l'evasione tributaria (tax gap) è diminuita del 42% e la propensione all'inadempimento si è ridotta del 40%. Tra il 2010 ed il 2015 il tax gap è passato da 2,3 a 1,3 miliardi di euro.
Rispetto al 2015 il gettito da cedolare è aumentato ancora e non è difficile arrivare alla conclusione che l'evasione tra chi ha diritto all'aliquota agevolata (persone fisiche proprietari di immobili abitativo in locazione) sia praticamente azzerata. 
Un favore ai ricchi, secondo la vulgata. Nemmeno questo è vero, visto che il fisco ha diffuso anche i dati sul reddito dei proprietari che affittano un immobile abitativo con le agevolazioni. La metà rientra nella fascia tra i 20 e i 50mila euro di reddito all'anno. I redditi superiori a 75mila euro rappresentano solo il 10% dei contribuenti. 
I pregiudizi verso l'abbattimento delle aliquote sono duri a morire. Confedilizia vorrebbe che il prossimo governo se ne facesse carico. «I dati del Mef - commenta il presidente Giorgio Spaziani Testa - confermano che la cedolare secca sugli affitti è un successo da tutti i punti di vista. Il fatto che non sia stata ancora prevista per tutti le locazioni abitative (sono escluse quelle in cui proprietario è una persona giuridica) e per quelle di negozi e uffici è una colpa imperdonabile della politica».
Proprio ieri l'Istat ha diffuso i dati sulle compravendite. In leggero aumento, mentre i prezzi delle case sono ancora in calo rispetto all'anno scorso (-0,3% nel quarto trimestre 2017 rispetto al 2018). «Così si impoveriscono le famiglie. L'Italia è l'unico paese in cui accade», ha commentato Spaziani Testa.

Cedolare secca, per l’applicazione della riduzione nei canoni concordati è obbligatoria l’attestazione delle associazioni

Per ottenere la riduzione del 10% sulla cedolare secca in caso di stipula di contratto a canone concordato è obbligatorio per i contraenti acquisire l’attestazione delle associazioni di categoria, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate. 
Il chiarimento arriva dalla Direzione Generale per la Condizione Abitativa - Divisione 4 - del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con la nota n. 0001380 del 6 febbraio 2018 e riguarda l’obbligo di attestazione per la corretta applicazione dell’Accordo Territoriale per i contratti a canone concordato non assistiti direttamente dalle Associazioni firmatarie, dal D.M. 16/01/2017 e presente negli Accordi Territoriali stipulati ai sensi dello stesso.

La nota ministeriale specifica che:

“Per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla Pubblica Amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’Accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali.
Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

L’interpretazione del Ministero appare piuttosto chiara ed esplicita: l’attestazione è obbligatoria. Cerchiamo quindi di fare una sintesi delle certezze che abbiamo in materia, anche alla luce di tale posizione:

- L’obbligo di attestazione vale solo nei Comuni ove sia stipulato un nuovo Accordo Territoriale ai sensi del D.M. 16/01/2017. In caso di Accordi precedenti, invece, tale obbligo non opera, salvo che nel caso (rarissimo) che sia l’Accordo stesso a prevederlo.

- Le modalità di attestazione sono/saranno specificate dai singoli Accordi Territoriali stipulati ai sensi del D.M. 16/01/2017, che riportano/riporteranno in allegato il modello da sottoporre alle Associazioni firmatarie per la vidima. Gli Accordi dispongono/ disporranno altresì in merito al numero di Associazioni che dovranno rilasciare l’attestazione per ogni singolo contratto: il D.M. infatti dispone che a rilasciarla sia almeno una Associazione firmataria, ma alcuni Accordi già stipulati prevedono addirittura un’attestazione bilaterale (rilasciata da due Associazioni firmatarie, normalmente una per il conduttore e una per il locatore).

- Stando anche ai riscontri dei Comuni ove i nuovi Accordi sono stati stipulati, l’attestazione andrà presentata al Comune in sede di dichiarazione IMU, quindi al momento della richiesta dell’agevolazione, per ottenere la riduzione IMU spettante a questo tipo di contratti. Su questo aspetto, tuttavia, la procedura potrebbe variare da Comune a Comune.

- Per quanto riguarda l’Agenzia delle Entrate, invece, stando al parere fornito dal Ministero (e salvo successive specifiche in senso contrario) non appare necessario produrre l’attestazione in sede di dichiarazione dei redditi o, ancor meno, in sede di registrazione del contratto di locazione. L’attestazione andrà eventualmente prodotta qualora l’AdE effettuasse un accertamento circa la correttezza del contratto agevolato stipulato, “anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni (o dell’aliquota cedolare agevolata, aggiungiamo noi) utilizzate”.

- Anche nei Comuni (es. Bologna) in cui l’Accordo Territoriale, pur applicando il D.M. 16/1/2017, pare esprimersi per una non obbligatorietà dell’attestazione, sarà bene d’ora in poi produrla, onde evitare che in sede di controllo la mancanza dell’attestazione venga contestata, in linea con la sopra esposta interpretazione del Ministero.

La questione della corretta applicazione degli Accordi Territoriali.

Il D.M. 16/01/2017 (art. 1 comma 8) ha introdotto un meccanismo non presente nel precedente D.M del 30/12/2002, finalizzato ad evitare abusi legati all’erronea applicazione dei parametri presenti negli Accordi Territoriali:

[..] Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

In seguito all’emanazione del sopra citato Decreto Ministeriale e man mano che gli Accordi Territoriali lo hanno reso applicabile sul territorio è sorto il dubbio circa l’obbligatorietà, asserita dalle Associazioni firmatarie, o la mera opportunità, auspicata dagli altri operatori del settore, di tale attestazione, non essendo ben chiaro il senso dell’espressione “da eseguirsi […] anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

In sostanza, anche dopo la stipula dei primi Accordi Territoriali residuava un dubbio circa la sua funzione: obbligatoria al fine di ottenere l’agevolazione collegata al canone concordato (imposta sui redditi e IMU) oppure volta soltanto ad evitare che l’AdE o il Comune possano effettuare i controlli a campione sulla corretta applicazione dei parametri dell’Accordo Territoriale.

L’interpretazione del Ministero (in risposta ad un quesito posto da CONFABITARE) si colloca in questo contesto, e vale a dissipare ogni dubbio riguardo l’obbligatorietà dell’attestazione al fine del riconoscimento (o della mancata revoca) delle agevolazioni fiscali.

Legge di Bilancio 2018, cedolare secca al 10%

Nella legge di Stabilità 2018 è contenuta la proroga anche per il biennio 2018-2019 della cedolare secca al 10% per gli affitti a canone concordato. Alle locazioni di mercato si applica invece l'aliquota standard del 21%.

La cedolare ridotta si applica, secondo quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate, ai "contratti di locazione che, oltre a essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe), siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (articolo 9, comma 1, Dl 47/2014)".

Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero che dipende dai prezzi di mercato. Tale tipologia può essere utilizzata per i contratti a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari. Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.

Nel contratto di locazione a canone concordato il canone non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata del contratto di locazione a canone concordato può essere di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni; di 6 mesi fino a 3 anni per gli studenti universitari; di 1 mese fino a 18 mesi per i contratti transitori.

La surroga del mutuo

Oggi parliamo di surroga, con un esempio per rendere la descrizione più palpabile:

Marco e i suoi amici ci accompagneranno attraverso la sostituzione del mutuo da una banca all’altra

Si dice che la vita inizi a 40 anni, a quest’età si è più felici, soddisfatti e meno stressati, gli studi lo confermano e Marco non potrebbe essere più d’accordo. Il nostro inquilino del primo piano ha da poco avviato le pratiche per il divorzio, ma non ha perso il suo sorriso e la sua vitalità anche grazie al suo lavoro di pediatra e ai suoi piccoli pazienti, che gli hanno insegnato a rialzarsi con coraggio dopo ogni caduta.

Laura e John sono gli amici storici di Marco, uniti dalle scuole superiori, hanno vissuto esperienze indimenticabili, hanno festeggiato i momenti belli e superato insieme le difficoltà sui banchi di scuola e nel mondo del lavoro, senza mai perdere l’occasione di ritrovarsi a chiacchierare davanti a birra e patatine.

La prima ad aver acquistato una casa è stata la più intraprendente del gruppo, Laura, seguita da John e Marco in questo grande passo qualche anno dopo. Tutti e tre per comprare il loro primo appartamento hanno dovuto chiedere un mutuo, ma adesso con tante spese da sostenere il nostro affascinate pediatra vorrebbe cercare di risparmiare un po’. Laura gli ha parlato della surroga, la sostituzione del mutuo passando da una banca a un’altra che offre condizioni più vantaggiose, senza però modificare il tipo di mutuo stipulato in origine e il suo scopo.

I benefici potrebbero essere molti: la portabilità del mutuo è gratuita dal 2007 grazie al Decreto Bersani, per cui tutte le spese delle pratiche per il passaggio sono a carico della banca di destinazione; inoltre la vecchia banca non ha diritto a ricevere alcun preavviso e questa non può opporsi alla surroga, ma anzi deve avviare tempestivamente le pratiche se non vuole incorrere in sanzioni.

Attualmente un mutuo su 6 è stato surrogato, ma l’avvio di questa pratica non è stato facile e dopo un momento di rodaggio, nel 2009 in molti sono riusciti a sostituire i prodotti stipulati negli anni precedenti con contratti più vantaggiosi. Laura è riuscita ad abbassare il tasso fisso del suo mutuo passando da una banca a un’altra nel 2012, prima che iniziasse il periodo grigio dell’economia e che i tassi degli spread praticati dagli istituti di credito si alzassero dall’1% a oltre il 3%.

Ed eccolo lì uno dei termini più gettonati da giornali e telegiornali, il temutissimo spread, ma cos’è davvero? Marco e John sono confusi e anche Laura lo era, ma poi le hanno spiegato che lo spread altro non è che una componente del tasso di interesse pagato dal mutuatario e rappresenta il margine di guadagno dell’istituto di credito che concede il finanziamento. La sua funzione è quella di garantire alla banca un compenso sufficiente per la copertura delle spese di gestione, quelle amministrative, il rischio che deriva dal finanziamento e un margine di profitto.

Allo spread poi devono essere sommati l’Euribor o l’Irs a seconda che si parli rispettivamente di mutui a tasso variabile o a tasso fisso: l’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate) è il tasso di interesse applicato agli scambi interbancari, ovvero il prezzo che le banche danno al denaro; mentre l’Irs (Interest Rate Swap) è il tasso di interesse applicato alle operazioni di scambio sottoscritte dagli istituti bancari europei a copertura del rischio di interesse.

Nel 2015, con lo spread in discesa, l’Euribor negativo e l’Irs ai minimi storici, i mutui sono tornati a essere competitivi e hanno provocato una corsa alla sostituzione dei prodotti più cari.

Date, definizioni e percentuali a Marco comincia a girare la testa, ma questa volta non è colpa della birra, Laura lo rassicura, la surroga è ciò che fa per lui! Nel 2017 il 18% dei mutui sono stati surrogati, perché in questo momento le banche pur di erogare mutui a tasso fisso, stanno praticando degli sconti sullo spread, ovvero stanno riducendo il loro margine di profitto.
Per John invece, che ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, sarà meglio ripensarci nel 2018, nel caso dovessero registrarsi cambiamenti repentini degli indici Euribor.

Ma quali sono i documenti da compilare per surrogare? Cosa si deve fare? Marco vuole una lista dettagliata e allora Laura prende carta e penna e comincia a elencare:
– documentazione reddituale, per garantire alla nuova banca che il titolare del mutuo possa far fronte ai pagamenti;
– documentazione anagrafica, certificato di nascita, di stato civile, il documento di identità e la copia del CF;
– documentazione sull’immobile e sul mutuo precedente.

Una volta che si è in possesso di tutta la documentazione necessaria è possibile recarsi dalla nuova banca. È importante ricordarsi che sarà possibile modificare tutte le condizioni legate al contratto del mutuo, come l’importo della rata, i tassi di interesse e lo spread, ma non sarà possibile rivedere l’importo trasferito, esso dovrà essere pari al debito residuo che si aveva con la banca surrogata.
Questa è stata davvero una cena impegnativa, proficua certo, ma spossante, con tutte queste informazioni da carpire, ora è il momento di concedersi una fetta di torta gigante e di brindare, alla surroga ovviamente!

Perché conviene affittare una casa a canone concordato?

Avere una seconda casa e lasciarla disabitata comporta importanti costi perché, seppur inutilizzata, sarà necessario sostenere numerose spese per poterla mantenere. Sulla seconda casa infatti si pagano Imu e Tasi, dai quali si è esenti quando si parla invece di prima casa, le spese condominiali e anche le utenze che rimangono attive, le quali inoltre, se utilizzate, sono soggette a prezzi più alti. Inoltre possedere una casa aumenta il proprio reddito, dunque deve essere inserita nella dichiarazione e i costi aumentano.

affitto a canone libero o concordato

È dunque una buona idea quella di trovare un inquilino affidabile e dare in affitto l’immobile per trasformare i costi in entrate economiche. I proprietari di unità immobiliari possono scegliere il tradizionale contratto a canone libero oppure quello a canone concordato con il quale si possono ottenere importanti agevolazioni fiscali fra cui la Cedolare secca al 10% e una riduzione di Imu e Tasi, potendo arrivare a raggiungere un risparmio sulle tasse di oltre il 50%.

L’interesse verso il canone concordato è in crescita da parte delle istituzioni. Non a caso nella legge di Bilancio 2018 è prevista una proroga della cedolare secca al 10% per gli affitti a canone concordato. Sono possibili, inoltre, interessanti novità per le locazioni commerciali.

canone concordato milano 2016

Anche la città di Milano segue questa tendenza e dimostra un aumentato interesse, nell’ultimo periodo, nei confronti del canone concordato. L’osservatorio immobiliare dell'agenzia delle entrate rileva su Milano nel rapporto 2016, con dati riferiti all'anno precedente, 855 contratti stipulati a canone concordato a Milano, dato che sale a 1767 nel rapporto 2017 relativo al 2016. Ed è anche grazie agli affitti a Canone Concordato che il mercato delle locazioni nel territorio di Milano registra una ripresa e cresce la domanda di alloggi di fascia media ad uso abitativo a lungo termine.

calcolo canone concordato milano

Ma quali sono i reali vantaggi economici per i proprietari che scelgono il canone concordato? Rosa Cioffi, project manager di Milano Abitare, un’agenzia sociale per la locazione che opera tra privati e nata a da una co-progettazione tra il Comune di Milano e la Fondazione Welfare Ambrosiano e si occupa di promuovere il canone concordato in città, ce lo spiega in un interessante video. Inoltre, per chi fosse interessato, a questo link http://www.milanoabitare.org/ si può effettuare facilmente il calcolo e verificare il reale vantaggio di questo tipo di contratto.