L'amministratore non può modificare criteri di riparto né incidere sul contenuto delle delibere: ogni ipotesi di "scorporo" o ricalcolo comunicata ai condomini è priva di effetti, poiché solo l'assemblea può rettificare o sostituire le proprie decisioni. È quanto ha deciso il Tribunale di Salerno nella sentenza del 15 ottobre 2026, n. 4780.
La vicenda
I coniugi proprietari di due unità immobiliari ricevevano le comunicazioni che l'amministratore inviava ai condomini. In quelle lettere si prefigurava un riparto di spese molto elevato, fondato su un importo complessivo di oltre centottantaseimila euro, nel quale venivano inseriti senza alcuna distinzione contabile anche i lavori ai balconi privati. I due condomini non avevano partecipato alle assemblee del 27 febbraio e del 20 marzo 2025, ma quando ricevevano i prospetti di riparto si rendevano conto che la loro quota superava i trentaduemila euro, un importo del tutto ingiustificato perché derivava anche da interventi eseguiti su parti strutturali dei balconi che appartenevano ai singoli condomini.
A quel punto decidevano di rivolgersi al Tribunale di Salerno e impugnavano le delibere, dando avvio al giudizio iscritto al ruolo nel 2025. Nel condominio si discuteva da mesi della necessità di intervenire sui balconi, ma la questione era sempre rimasta ambigua: alcuni condomini sostenevano che frontalini e sottobalconi fossero parti comuni, mentre pavimentazione, soletta e strutture portanti erano invece di proprietà esclusiva. L'amministratore, nel tentativo di accelerare la procedura, predisponeva un piano di riparto unico, senza separare le spese condominiali da quelle private. Questo generava malumori e contestazioni, soprattutto perché il prospetto non distingueva tra interventi sui frontalini, potenzialmente comuni, e lavori sulle pavimentazioni, sui battiscopa e sulle strutture dei balconi, che appartenevano ai singoli proprietari.
Gli attori, ricevuta la richiesta di pagamento, chiedevano chiarimenti, ma le risposte dell'amministratore non erano state rassicuranti. In due comunicazioni successive, l'amministratore lasciava intendere che si sarebbe potuto "scorporare" una parte degli importi contestati, ma quelle parole non producevano alcun effetto concreto: nessuna assemblea era stata convocata per modificare la delibera, nessun nuovo riparto era stato approvato. Le delibere del 27 febbraio e del 20 marzo rimanevano pienamente efficaci, e gli attori continuavano a essere esposti al rischio di dover pagare somme che ritenevano illegittime.
Gli attori ritenevano che le delibere avessero confuso elementi strutturali privati con parti comuni, violando i criteri di riparto stabiliti dagli articoli 1117 e 1123 del codice civile. Nelle more del giudizio interveniva anche un altro condomino, che poi abbandonava la causa dopo un accordo transattivo. La vicenda si trascinava fino all'udienza dell'8 ottobre 2026, quando il giudice tratteneva la causa in decisione.
La decisione
Il Tribunale ha accolto il ricorso degli attori, riconoscendo l'invalidità delle delibere del 27 febbraio e del 20 marzo 2025. Il giudice ha stabilito che le comunicazioni dell'amministratore non avevano alcun valore giuridico, poiché solo l'assemblea può modificare un riparto approvato. Il giudice salernitano ha quindi affermato che le delibere impugnate erano rimaste pienamente efficaci e che gli attori avevano ancora interesse a ottenerne l'annullamento.
Nel merito, il Tribunale ha riconosciuto che il riparto approvato dal condominio era illegittimo, perché aveva addebitato indistintamente a tutti i condomini anche le spese relative a parti strutturali dei balconi di proprietà esclusiva. Poiché le delibere avevano incluso nel riparto anche pavimentazioni, battiscopa e strutture portanti, le decisioni assembleare si ponevano in contrasto con gli articoli 1123 e seguenti del codice civile.
Il Tribunale ha quindi annullato le delibere impugnate nella parte relativa al riparto delle spese dei balconi, rigettando le ulteriori domande e condannando il condominio al pagamento delle spese di lite in favore degli attori. La sentenza ha così riconosciuto la fondatezza delle contestazioni e ha ripristinato la corretta applicazione dei criteri di riparto previsti dalla legge.
Considerazioni conclusive
La sentenza ha messo in rilievo come l'assemblea non possa sovrapporre ciò che è comune a ciò che è esclusivo, trattando i balconi aggettanti come se fossero parti dell'edificio soggette alla gestione collettiva. È importante considerare infatti che i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti i condomini soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione e ripristino, il criterio dirimente non è quello che distingue gli interventi di ordinaria da quelli di straordinaria amministrazione, bensì quello che distingue le parti aventi funzione statico-strutturale da quelle aventi funzione estetico-decorativa: le prime gravano sul proprietario esclusivo, le seconde sul condominio (Trib. Como 18 maggio 2026, n. 374). Da questa premessa discendono due conseguenze inevitabili: è annullabile la deliberazione assembleare che approva un riparto di spese relativo a interventi sui balconi includendo, senza distinzione, anche le parti strutturali di proprietà esclusiva (App. Roma 15 luglio 2024, n. 5077); l'amministratore di condominio non dispone di alcun potere modificativo o sostitutivo rispetto alla volontà assembleare, che resta l'unico organo competente a intervenire sui criteri di riparto e sulle tabelle approvate.
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