L’inquilino a cui ho affittato un mio appartamento mi ha comunicato a voce che, avendo comprato casa poco distante, vuole disdire il contratto e andar via tra venti giorni. Non ci sono motivi gravi nè trasferimenti per lavoro, il contratto di affitto quadriennale è stato tacitamente rinnovato dopo 4 anni e scadrà tra due anni. Quali sono i miei diritti e quali i doveri del conduttore, dal momento che nel contratto debitamente registrato si legge che va data disdetta con lettera raccomandata a.r. con almeno 6 mesi di preavviso?
Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. In sostanza, il proprietario, o il locatore, si impegna a far godere all’inquilino o conduttore, un bene mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, stabilito dal contratto, dietro il versamento di una somma di denaro, ossia il canone di locazione.
Da una parte, il locatore metterà a disposizione il bene e trarrà un arricchimento mediante la riscossione del canone, e dall’altra parte, l’inquilino godrà del bene nel limite pattuito o dato dalle circostanze.
1) Diritti e doveri dell’inquilino.
– L’inquilino, ai sensi dell’art. 1590 c.c., ha diritto di ricevere il bene in buono stato di manutenzione.
– L’inquilino ha diritto che il locatore mantenga l’immobile in stato tale da servire all’uso convenuto dalle parti, pertanto deve assicurarsi che gli impianti siano perfettamente funzionanti e a norma, che gli infissi siano efficienti, che gli eventuali complementi d’arredo presenti siano utilizzabili al meglio, in sostanza che ogni parte dell’immobile sia idonea ad esplicare la propria funzione.
– La perfetta funzionalità di ogni componente relativo all’immobile, preliminarmente, deve essere verificata dall’inquilino, unitamente al locatore, redigendo un apposito verbale di inventario che descrive in maniera dettagliata ogni aspetto.
– Con riferimento alle riparazioni, l’inquilino ha diritto che il locatore provveda ad effettuare tutte le riparazioni necessarie, ossia quelle derivanti ad esempio dall’usura del tempo, ai sensi dell’art. 1576 c.c., con esclusione della piccola manutenzione che resta a carico dell’inquilino.
– Ai sensi dell’art. 1578 c.c., se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne riducono l’idoneità all’uso pattuito, l’affittuario avrà diritto a richiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone stabilito, a meno che si tratti di vizi di cui non avrebbe potuto essere al corrente.
La Cassazione, con la sentenza n. 11189/2007 ha definito i vizi come “quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale… un’alterazione dell’equilibrio delle prestazioni reciproche delle parti, che incide sull’idoneità all’uso del bene”.
– L’inquilino ha diritto a che il locatore non effettui sull’immobile innovazioni che riducano il godimento dello stesso, ai sensi dell’art. 1582 c.c.
– Nell’eventualità che vi siano riparazioni urgenti, che riducano il godimento, l’affittuario è tenuto a tollerarle se non è possibile rinviarle alla scadenza del contratto di locazione, anche se ciò comporterebbe la privazione del godimento di una parte della cosa locata. Se le riparazioni superano di un sesto la durata del contratto, o comunque il periodo di tempo di venti giorni, l’affittuario ha diritto, ai sensi degli artt. 1583 e 1584 c.c., ad una riduzione del canone proporzionata all’intera durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento.
– Ai sensi dell’art. 1585 c.c., l’inquilino ha diritto ad un pacifico godimento della cosa, garantito dal locatore, anche da eventuali molestie altrui, come ad esempio da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa.
Indipendentemente da quanto pattuito in contratto, l’affittuario, e anche il proprietario, può sempre recedere, in presenza di gravi e certificati motivi, con preavviso di almeno sei mesi, mediante comunicazione via lettera raccomandata.
In altri termini, il locatore e il conduttore possono recedere dal contratto di locazione per giusto motivo ma è fondamentale una comunicazione all’altra parte della volontà di recedere tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, con un preavviso di almeno sei mesi dalla data di rilascio dell’immobile.
Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi.
Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.
Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore.
Alla luce di quanto detto, il recesso in forma orale, espresso dall’inquilino del lettore, non ha alcuna validità giuridica avendo obbligo, al fine di perfezionare il recesso, di inviare apposita lettera raccomandata con ricevuta di ritorno rispettando il termine di preavviso previsto per legge di almeno 6 mesi.
Inoltre, il conduttore ha l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile. Qualora l’inquilino non dovesse adeguarsi a tali disposizioni previste in materia, nonostante la sottoscrizione del contratto, il lettore potrà trattenere la somma di denaro a titolo di caparra versata a garanzia e citarlo in giudizio, presso il Tribunale della città in cui insiste l’immobile, chiedendo il risarcimento danno per il rilascio anticipato senza preavviso.
La giurisprudenza conferma quanto detto.
“in tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesso o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge.” Cass. Sez. III, n. 18167/2012.
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