Agevolazioni prima casa anche sulla seconda

Duplicazione del bonus prima casa anche sulla seconda abitazione, senza dover vendere la prima: il caso dell’inidoneità e degli immobili comprati prima del 1993.

Sono due i casi in cui è possibile acquistare una seconda casa, senza bisogno di vendere la prima, usufruendo di nuovo delle agevolazioni fiscali previste dalla legge sulla “prima casa”. Ciò succede, innanzitutto, quando l’abitazione precedentemente posseduta sia divenuta, in relazione alle esigenze del contribuente, inidonea all’uso; si pensi al caso di un immobile pericolante a causa di un sisma o troppo stretto per le mutate esigenze della famiglia (magari per l’arrivo dei figli).

Il secondo caso si verifica quando la precedente abitazione è stata acquistata prima del 1993 da una ditta costruttrice; a chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate con la risposta a un recente interpello [1].

Si tratta di due ipotesi che, pur non risultando in modo espresso dalla legge, sono state desunte in via interpretativa e, al momento, risultano pacifiche.

Cerchiamo di analizzarle più nel dettaglio e scopriamo quando è possibile ottenere le agevolazioni prima casa anche sulla seconda.

Agevolazioni fiscali sulla prima casa: condizioni

Il cosiddetto bonus prima casa costituisce la più interessante agevolazione fiscale per chi deve acquistare un’immobile. Esso comporta:

• per le abitazioni acquistate da privato: uno sconto sull’imposta di registro che, dal 9%, scende al 2%. In più, l’imposta ipotecaria e catastale sono calcolate nella misura fissa di 50 euro l’una;
• per le abitazioni acquistate da impresa: uno sconto sull’Iva che, dal 10% (22% se l’immobile è di lusso), passa al 4%. L’imposta ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro l’una.

Non tutti, però, possono accedere al beneficio in commento. È necessario che ricorrano le seguenti condizioni:

• la casa da acquistare non deve essere di lusso ossia accatastata nelle categorie A/8 e a/9;
• il proprietario non deve avere una o più abitazioni nello stesso Comune ove si trova l’immobile da acquistare. In caso contrario, deve cedere il precedente bene (venderlo o donarlo) prima del nuovo acquisto;
• il proprietario non deve avere altre abitazioni, in qualsiasi Comune italiano, acquistato in precedenza con lo stesso bonus prima casa. In caso contrario, deve cedere bene (venderlo o donarlo) entro 1 anno dalla firma del rogito della nuova casa;
• il proprietario deve fissare la propria residenza nel Comune ove si trova la nuova abitazione (non necessariamente nella stessa via) entro 18 mesi dal rogito;
• il proprietario si deve impegnare a non vendere la nuova casa per almeno 5 anni. Se lo fa, per non decadere dalle agevolazioni fiscali, deve acquistare entro l’anno successivo una nuova abitazione con le caratteristiche della “prima casa” appena elencate e fissarvi la propria residenza.

  Agevolazione fiscale prima casa sulla seconda casa

  Da quanto appena detto, risulta chiaro che, chi voglia usufruire una seconda volta del bonus prima casa deve:
  • cedere prima l’abitazione situata nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare;
  • cedere, entro 1 anno dal rogito, l’abitazione ovunque situata in Italia, che è stata in precedenza acquistata con il bonus prima casa. Se non si rispetta l’impegno a vendere nel termine di un anno, scatta la decadenza dalle agevolazioni prima casa e, come conseguenza, saranno dovute le imposte nella misura ordinaria più i relativi interessi di mora e una sanzione pari al 30%. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito [2] che la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa, nell’ipotesi in cui l’acquirente già possiede un immobile comprato con gli stessi benefici, purché provveda ad alienarlo entro un anno, spetta anche nel caso in cui il nuovo acquisto sia soggetto ad Iva come, ad esempio, da una società di costruzioni.
  Tuttavia, come anticipato in apertura, in due sole ipotesi è possibile “sorvolare” su questa seconda condizione, potendosi così comprare una nuova abitazione senza per forza vendere o donare – entro 1 anno – quella già acquistata con le agevolazioni fiscali. Vediamo, quindi, come ottenere le agevolazioni prima casa anche sulla seconda.

  Prima casa inidonea

  Nel 2009, la Cassazione ha inaugurato un nuovo orientamento ritenendo possibile acquistare una seconda casa con il bonus prima casa, senza dover vendere la prima, quando quest’ultima diviene inidonea all’uso. Si può trattare di una inidoneità imputabile a circostanze oggettive, come nel caso di un terremoto che abbia reso l’edificio pericolante, o soggettive, come nel caso di allargamento della famiglia con nascita di ulteriori figli che renda indispensabile un appartamento più ampio [3] o, al contrario, di una casa troppo grande perché i ragazzi sono andati a vivere da soli.
  Potrebbe essere inidonea anche un’abitazione divenuta inaccessibile perché ubicata in un piano alto in un palazzo senza ascensore, a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione o, magari, perché divenuto anziano e disabile. Inidonea potrebbe essere, infine, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o che si renda inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Infine, potrebbe essere inidonea la casa fatiscente o priva di impianti o servizi.
  A seguito di questo mutato indirizzo, anche l’Agenzia delle Entrate, che inizialmente era su posizioni più rigide [4], ha infine cambiato la propria interpretazione e, con una risoluzione approvata questa estate [5], si è adeguata al pensiero della Cassazione, sancendo che la proprietà di una casa divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisce al contribuente di comprarne un’altra, avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”. Sicché, ora anche per l’amministrazione finanziaria è possibile comprare la seconda casa col bonus prima casa se il precedente immobile non più (più) essere abitato.

  Se la prima casa viene data in affitto

  Secondo la Cassazione [6], l’inidoneità della prima casa che consente l’acquisto di una seconda con le agevolazioni fiscali può derivare anche da un impedimento di natura giuridica come la presenza di diritti di terzi: un usufrutto, un contratto di locazione, ecc.
  Pertanto, se la prima casa viene data in affitto a terzi, il contribuente ne può acquistare un’altra da adibire a prima casa con l’agevolazione fiscale in questione. Questa tesi è, però, avversata dall’Agenzia delle Entrate [7] secondo cui non può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto di un’abitazione chi abbia già la proprietà di un’altra casa nel medesimo Comune che sia concessa in locazione.

  Prima casa acquistata prima del 1993

  Il secondo e ultimo caso in cui è possibile ottenere l’agevolazione fiscale sulla seconda casa è quando la prima sia stata acquistata anteriormente al 1993 da ditta costruttrice. Per comprendere le ragioni di tale eccezione, bisogna fare un passo indietro e ricordare, in breve, l’evoluzione della normativa.
  Ci si è chiesto dunque se, nei casi in cui il primo immobile sia stato acquistato prima del 1993, e quindi con Iva al 4% non per merito delle agevolazioni, ma perché così previsto per tutti i contribuenti, sia necessario cedere tale abitazione precedente. La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate è stata negativa.
  In conclusione, il contribuente che oggi compra un’abitazione, se già abbia la proprietà di un’altra abitazione acquistata da impresa costruttrice prima del 22 maggio 1993, può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di nuovo acquisto, senza vendere l’abitazione già posseduta, qualora:
  • la casa acquistata prima del 22 maggio 1993 sia l’unica di sua proprietà nel Comune ove è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto;
  • non abbia, in tutto il territorio nazionale, la proprietà di un’ulteriore casa acquistata con l’agevolazione “prima casa”. Prima del 22 maggio 1993, infatti, l’aliquota Iva sull’acquisto della casa era sempre pari al 2%. Dal 1989, l’Iva è passata al 4% per chiunque, anche per chi acquistava la “prima casa”. Con il Dl 155/1993 tutto è cambiato: l’Iva al 4% è rimasta solo per chi acquistata la “prima casa”, mentre, negli altri casi, l’Iva è passata al 10%. 
  • [1] Agenzia Entrate risposta a interpello n. 377/2019del 10.09.2019.
    [2] Ag. Entrate Circolare n. 12 dell’8 aprile 2016.
    [3] Cass. ord. 14740/17 del 13.06.2017.
    [4] Ag. Entrate, Risoluzione n. 86/E del 20.08.2010
    [5] Ag. Entrate, Risoluzione n. 107/E del 1.08.2017.
    [6] Cass. sent. n. 19989/2018 del 27.07.2018. Sulla stessa scia Cass. sent. n. 2565/2018, 18128/2009 e 100/2010 (avallate da Corte Costituzionale n. 203/2011), Cass. sent. n. 3921/2014,  21289/2014, n. 2278/2016 e 27376/2017; Ctp Alessandria 22/2010; Ctp Matera 820/2011; Ctr Puglia 134/2013; Ctr Lombardia 2970/2014; Ctr Lombardia 4272/2015. In senso contrario: Cass. sent. n. 25646/2015, 25521/2016, 14740/2017, 19255/2017.
    [7] Ag. Entrate risposta a interpello n. 378/19 del 10.09.2019.