Acquisto senza caparra: si può fare?

 Forse, non tutti sanno che una proposta di acquisto è valida anche se non viene versato un assegno al venditore a titolo di caparra.

La validità della proposta dipende, infatti, dall’accettazione da parte del venditore nei tempi e nei modi decisi dal proponente. In questo caso, la caparra è solo un elemento accessorio in più per la vendita.

A cosa serve la caparra?

Serve principalmente per fermare la proposta, perché può dimostrare la serietà dell’offerta. Sono le norme che in maniera formale non obbligano all’utilizzo alla caparra.

Validità della proposta d’acquisto di una casa: i termini

In linea di massima, in ogni caso una proposta di acquisto senza caparra non tutela il compratore perché il venditore non si sentirà vincolato e potrà sentirsi libero di ripensarci.

Se l’acquirente ha un ripensamento perde la caparra versata, ma se è il venditore a tirarsi indietro allora chi ha versato la caparra può chiedere addirittura il doppio dell’importo versato.

Attraverso la caparra si dimostra, di solito, di essere davvero interessati all’acquisto, e il venditore per questo sarà meno soggetto a tentennamenti, visto che, se si dovesse tirare indietro rispetto alla proposta già accettata, sarebbe costretto a versare il doppio di quanto ricevuto.

A quanto deve ammontare la caparra?

Non ci sono regole riguardanti la somma della caparra da versare, la situazione varia da caso a caso.

Non esiste infatti una regola che definisce la percentuale sul totale del prezzo dell’immobile, ma la cifra viene di volta in volta definita all’interno della mediazione fra venditore e compratore sulla base di tante variabili differenti per ogni pratica d’acquisto.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.

Si devono pagare le spese condominiali anche se l’appartamento è vuoto?

Vivere in condominio significa rispettare una serie di regole per il vivere comune. È forse questa, a livello di oneri, la differenza più grande tra la vita in appartamento e quella in casa indipendente: il rispetto delle esigenze altrui in un contesto di convivenza, seppure in senso lato.

Divieto di intermediazione se sei anche l'amministratore del condominio.

 La recente sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea, emessa il 4 ottobre 2024 nella causa C242/23, ha sollevato importanti quesiti per il settore immobiliare italiano, modificando il contesto normativo relativo alla possibilità di esercitare congiuntamente l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio. La decisione ha stabilito che un paese dell'Unione Europea non può limitare a priori l’esercizio di entrambe le attività, sancendo che eventuali conflitti d’interesse debbano essere verificati caso per caso e non presunti in modo generalizzato. Tuttavia, tale apertura solleva diverse problematiche e riflessioni per coloro che, nel settore immobiliare, desiderano ampliare la propria offerta di servizi senza incorrere in vincoli potenzialmente dannosi.

La Sentenza e le sue implicazioni dirette

Con questa sentenza, la Corte Europea ha risposto alla richiesta di chiarimenti sollevata dall’Italia, dove la normativa fino a oggi vietava di esercitare le attività di agente immobiliare e di amministratore di condominio simultaneamente. Questa disposizione si fondava su un’interpretazione restrittiva della legge italiana, con lo scopo di prevenire possibili conflitti d'interesse, tutelare i consumatori e garantire l’indipendenza e l’imparzialità dei professionisti. L’argomentazione delle istituzioni italiane sottolineava che, senza un divieto esplicito, un amministratore di condominio che operi anche come agente immobiliare potrebbe favorire inconsapevolmente o intenzionalmente i beni da lui amministrati, indirizzando i potenziali acquirenti verso immobili specifici.

La Corte ha stabilito che tale preoccupazione, sebbene legittima, non giustifica un divieto preventivo a causa dell'obbligo dell’Italia di rispettare i principi del diritto comunitario, in particolare quelli di libertà d’impresa e libera concorrenza. La sentenza specifica infatti che, sebbene il rischio di conflitto di interessi esista, esso non può essere dato per certo a priori e che le difficoltà pratiche nella verifica puntuale di tali conflitti non giustificano la limitazione generale delle attività.

Il Caso di un professionista o di un'azienda che decide di esercitare antrambe le attività

Immaginiamo un agente immobiliare o un'agenzia che decida di registrarsi come amministratore di condominio, desiderosa di ampliare la propria gamma di servizi e di aumentare le opportunità di guadagno. Con la possibilità di gestire sia la compravendita sia la gestione condominiale, questa figura punta ad attrarre una clientela più ampia e a fidelizzarla, grazie a una conoscenza approfondita degli immobili e delle loro caratteristiche.

Tuttavia, un problema importante sorge per chi intraprende entrambe le attività: la gestione del conflitto d’interesse, in particolare riguardo all’impossibilità di intermediare immobili che si amministra. L’interesse principale di molti agenti immobiliari nell’assumere il ruolo di amministratore di condominio è infatti quello di poter disporre di una conoscenza più dettagliata degli immobili e quindi di offrire ai propri clienti un servizio più completo. È comprensibile, allora, che una norma che vieti di trattare immobili di cui si è amministratori sia vista come un ostacolo.

Questo crea uno scenario paradossale: l’aspettativa iniziale dell’agente immobiliare, ossia quella di poter gestire l’intermediazione per tutte le unità dell’immobile amministrato, viene disattesa. La nuova compatibilità formale tra le due attività diventa, dunque, solo parzialmente utile, e in alcuni casi potrebbe addirittura risultare controproducente, poiché il rischio di conflitto d’interesse deve essere valutato costantemente, spesso allontanando l'agente dalla possibilità di svolgere operazioni potenzialmente redditizie.

Il Conflitto d’interesse e la soluzione alternativa: Due Professionisti Indipendenti in Collaborazione

A fronte di queste difficoltà, una soluzione alternativa, già praticabile prima della sentenza, emerge come la più efficiente e sostenibile: utilizzare due professionisti distinti per le due attività, mantenendo così una netta indipendenza operativa. Questa impostazione prevede che, mentre un professionista agisce come amministratore di condominio, un altro, in qualità di agente immobiliare, possa beneficiare delle opportunità derivanti dalla conoscenza condivisa e dalla stretta collaborazione con l’amministratore, ma senza apparire in conflitto d’interesse agli occhi del cliente.

In pratica, questo approccio prevede che l’agente immobiliare e l’amministratore collaborino strettamente su base professionale, gestendo in modo trasparente e distinto i rispettivi ruoli e senza vincoli che possano limitare l’autonomia dell’intermediario. Alcune agenzie immobiliari potrebbero addirittura strutturarsi in modo da prevedere una compartecipazione economica dell’agente nella società di amministrazione, lasciando però al primo la libertà di operare autonomamente sotto la propria partita IVA. Questo assetto permette di mantenere una sinergia vantaggiosa tra i due ruoli e di condividere le informazioni chiave sugli immobili senza dover rinunciare alla possibilità di intermediazione.

Questa soluzione, pur garantendo trasparenza e indipendenza, consente anche di ottimizzare la gestione degli immobili. L’agente immobiliare può presentarsi come professionista indipendente, libero da conflitti d’interesse, ma con una conoscenza approfondita delle dinamiche condominiali, un aspetto particolarmente apprezzato da chi desidera un servizio completo e informato.

 Giudizio Finale

La sentenza europea offre una maggiore libertà teorica, ma non risolve i problemi pratici legati all’effettiva integrazione delle due attività. Più che una vittoria piena per gli agenti immobiliari, sembra suggerire che la strada della collaborazione professionale tra due soggetti distinti sia tuttora la soluzione più pragmatica ed efficace.

I DIRITTI DEL PROPRIETARIO AL TERMINE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Tutti sappiamo come una parte non indifferente dei contratti di locazione sottoscritti ogni anno nel nostro Paese non arrivi alla scadenza prefissata ma venga recesso prima che la sua validità giunga al termine prestabilito.

A differenza di quanto si sia portati a pensare, nella maggior parte dei casi la conclusione del rapporto tra il locatario e la persona (o la famiglia) in affitto si verifica dopo che le parti sono riuscite a trovare un accordo per l’interruzione. Una fine consensuale, dunque, a cui si può giungere per una serie infinita di motivazioni.

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Quali richieste può avanzare un proprietario al termine del contratto di affitto?

In tutti gli altri casi – ossia quando il proprietario e l’affittuario decidono di rispettare il patto sottoscritto fino alla conclusione naturale – la legge in materia individua un elenco di diritti che il locatario può rivendicate una volta oltrepassata la data di scadenza del contratto.

In particolare, il proprietario può esigere di riottenere i locali oggetto di affitto nelle stesse identiche condizioni in cui si presentavano prima dell’ingresso della controparte.

Nel caso in cui questo non avvenga e vi siano danni alla struttura, è sempre suo diritto irremovibile quello di trattenere la cauzione versata all’inizio del rapporto.

Tutti i diritti riconosciuti al locatore quando scade il contratto d’affitto

Le uniche eccezioni che vengono riconosciute sono quelle relative all’usura che ogni immobile subisce con il trascorrere del tempo: è il caso del deterioramento dell’intonaco, della comparsa della ruggine in alcune aree specifiche o delle crepe che possono comparire sulle superfici in legno.

Infine, se le parti in causa scelgono di avviare una trattativa per rinnovare il contratto di affitto, il locatore ha diritto a muovere le seguenti istanze:

• può avanzare la richiesta di inserire determinate modifiche all’interno del documento, come l’innalzamento del canone mensile e l’introduzione del divieto di subaffitto;
• può esigere che alcuni spazi dell’unità immobiliare vengano esclusi dall’accordo per poterne usufruire di persone (si pensi ai garage, ai magazzini o alle cantine).

* Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.

Si devono pagare tutte le spese decise dall’amministratore?

Spesso succede che le spese vengono presentate “sul piatto” 

dall’amministratore una volta che sono state sostenute, senza previa 

delibera assembleare. Ma è necessario pagarle?

L’amministratore ha il potere di obbligare il condominio solo per quanto attiene alle spese di gestione ordinaria dell’edificio. Tanto per intenderci si tratta della piccola manutenzione, degli interventi tecnici di modesto importo (ad esempio la riparazione del portone d’ingresso o dell’antenna televisiva), dei consumi ordinari. L’elenco è riportato all’articolo 1130 del codice civile.

In tutti questi casi, quindi, i condomini devono pagare gli importi contenuti nel cosiddetto “piano di riparto” allegato al bilancio consuntivo, senza possibilità di opporsi.

Non conta neanche il fatto che l’amministratore abbia nominato professionisti di propria fiducia senza prima consultare l’assemblea e senza presentare ulteriori preventivi di confronto. Tanto per fare un esempio, in tema di riscossione delle quote condominiali, l’amministratore può liberamente nominare l’avvocato che preferisce per gestire la causa contro i morosi, senza dover prima chiedere il permesso dell’assemblea.

C’è un solo caso in cui l’amministratore può effettuare spese, impegnando il condominio, anche oltre la gestione ordinaria: si tratta delle spese necessarie e urgenti, quelle cioè di cui non si può fare a meno per evitare danni alla proprietà condominiale o dei singoli condomini. Si pensi all’abbattimento di un albero che minaccia di cadere sul tetto o sul cortile, al rifacimento del cornicione che sta per crollare, alla riparazione delle corde dell’ascensore che potrebbe rompersi sul più bello con pericolo per l’incolumità fisica dei residenti.

In difetto dei requisiti della «necessità» e «urgenza», le spese sostenute dall’amministratore che esulano dal suo campo d’azione “ordinario” – quello cioè elencato all’articolo 1130 cod. civ. – non possono essere poste a carico del condominio ma devono essere saldate dall’amministratore stesso.

COME DIMOSTRARE CHE I VICINI DI CASA FANNO RUMORE

L’inquinamento acustico e i rumori molesti sono spesso oggetto di dissidi tra condomini nelle aule di tribunale. I rumori del vicino possono costituire illecito e persino reato. La prova dell’illecito, o del reato, è determinante anche in caso di richieste di risarcimento del danno. Ma come dimostrare che i vicini di casa fanno rumore? La risposta a questo interrogativo è nella legge ed è stata chiaramente evidenziata nelle varie sedi legali dove si è affrontata più volte la questione. 

Come dimostrare che i vicini di casa fanno rumore

I rumori in condominio possono essere considerati “tollerabili” o “intollerabili”. Quest’ultima categoria di rumori molesti si applica soprattutto nelle ore serali o notturne, fino a costituire un illecito. Ma qual è il confine tra le due condizioni? Ed è sufficiente una registrazione vocale per dimostrare l’illecito? Chiaramente no, perché una registrazione su smartphone o apparecchio classico, ma anche videocamera, non può dimostrare l’effettiva dimensione del suono, dunque l’entità esatta dei decibel del rumore d’origine. Inoltre, le registrazioni audio personali possono essere facilmente manipolate.

La dimostrazione che i vicini di casa producano rumore intollerabile può avvenire solo in un’aula di tribunale con la prova del suono attraverso un apparecchio fonometro, capace di captare e registrare il rumore ambientale e codificarlo in decibel. A seconda dei decibel, si potrà stabilire se è illecito o se quel rumore dei vicini può essere tollerabile.

Anche la perizia di parte non ha alcun valore di prova in un processo. Per intenderci, non può essere il condòmino a registrare i rumori, anche se avesse in dotazione un fonometro adeguato. La legge affida questo potere esclusivamente al giudice, che può nominare un consulente tecnico d’ufficio (Ctu), esterno alle controparti, a cui viene affidato il compito di registrare con apparecchi fonometri. Solo le registrazioni effettuate da un pubblico ufficiale acquisiscono valore di prova in tribunale. 

A queste prove, possono sommarsi anche le testimonianze di altre persone o vicini di casa, come ha chiarito la Cassazione nella sentenza numero 36330 del 2020. 

Ma per arrivare alla nomina del Ctu è chiaro che bisogna aver avviato il processo. Cosa fare quindi nell’immediato, o nel tentative di evitare le vie legali?

Cosa fare quando i vicini di casa fanno rumore

In un primo momento possiamo rivendicare il diritto alla quiete rivolgendoci direttamente all’amministratore di condominio. In questa fase il regolamento condominiale è la “Bibbia”, che riporta fasce orarie in cui i rumori tollerabili sono consentiti, decibel e eventuali sanzioni che l’assemblea condominiale ha il potere di deliberare per le infrazioni al regolamento di condominio. Tutto questo deve essere previsto e scritto sul regolamento.

Se non basta, possiamo richiedere l’intervento delle Forze dell’Ordine, non sempre risolutivo nel lungo termine, in ragione del quale si possono a quel punto adire le vie legali, con l’assistenza di un avvocato. 

Da questo momento, il denunciante può tentare la via della tutela civile, ossia avviare una causa avanti al Tribunale Civile per chiedere la cessazione dei rumori, e anche risarcimento dell’eventuale danno, compresi quelli alla salute. 

Le prove del fonometro devono essere raccolte dal Ctu nominato dal giudice, e devono dimostrare che il “rumore di fondo” superino costantemente i 3 decibel nelle ore notturne, oppure i 5 decibel nelle ore diurne, come chiarito da una sentenza della Cassazione (numero 2757 del 2020).

La seconda strada che si può aprire è la via della tutela penale. Infatti, i rumori molesti possono costituire reato ai sensi dell’articolo 659 del codice penale, che punisce “chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici”.

Per essere reato, la Cassazione ha precisato che i rumori molesti devono interessare “una parte consistente degli occupanti il medesimo edificio” (sentenza 36330 del 2020). Si configura così il reato di disturbo della quiete pubblica. 

Per l’azione penale occorre la denuncia e la costituzione di parte civile durante il processo penale per la richiesta del risarcimento del danno.

Regalare soldi a figli, nipoti e parenti: ecco quando bisogna fare i conti col Fisco

 Mance, regali in contanti, contributi per mutui, sono tanti i modi con cui si dona del denaro, soprattutto tra parenti, ma quando e come bisogna tutelarsi? Serve il notaio? Si paga l’imposta di donazione? Cerchiamo di dare una risposta a queste e alle altre domande che nascono quando, anche se in buona fede, si trasferisce del denaro.

La donazione di denaro è molto diffusa tra i parenti, dalla nonna che dà la mancia al nipote, ai genitori che contribuiscono all’acquisto della casa del figlio, ma anche le donazioni a Enti del terzo settore fatte per puro spirito caritatevole.

Formalmente il passaggio di denaro avrebbe bisogno di un notaio che attesti la donazione per non incorrere nella richiesta di restituzione perché altrimenti si configurerebbe come un passaggio di soldi non regolamentato. Ma non è sempre così, vediamo come fare per agire correttamente, secondo i dettami della legge e del Fisco.

Quanti soldi si possono regalare?

Partiamo da un punto fermo: la legge dice che la donazione deve essere fatta per atto pubblico dinanzi ad un notaio a pena di nullità con la necessaria presenza di due testimoni all’atto, i quali devono essere capaci di agire e non devono avere alcun interesse o vantaggio derivante dalla donazione, tuttavia, non è necessario il passaggio dal notaio se la donazione è di modico valore.  

Il modico valore non fa intervenire il notaio

Le donazioni di modico valore sono quelle che vengono effettuate ad esempio in occasione di ricorrenze con piccole somme di denaro o beni mobili che non abbiano un valore elevato. Tuttavia, come si può capire la soglia oltre alla quale non si tratta di “modico valore”? Occorre fare riferimento alla situazione economica del donante.

Questo significa che non esiste un vero valore di riferimento e bisogna valutare caso per caso, paradossalmente più il donante è ricco e meno ha problemi a elargire somme di un certo valore. Ad esempio, se una persona ha un patrimonio di diversi milioni di euro, una donazione di 100 mila euro può essere considerata di modico valore.

Quindi bisogna fare sempre una valutazione a monte e in caso di dubbio rivolgersi al notaio per capire se sia il caso di stilare un atto pubblico, che ovviamente comporta dei costi, oppure no.

Quando non si pagano le tasse sulla donazione?

Oltre alla valutazione del modico valore bisogna anche capire quando interviene il Fisco per reclamare la sua parte. Partiamo dal fatto che è buona norma rendere tracciabile e giustificato il trasferimento del denaro donato quando non si parla di regali legati a ricorrenze. Infatti, non sarà certo la mancia dei nonni al nipote per il compleanno a necessitare di un bonifico! Attenzione però ai limiti di utilizzo del contante che dal 2023 sono di massimo 5 mila euro, quindi, donazioni di valore superiore a questa soglia vanno obbligatoriamente fatti con mezzi di pagamento tracciabile e non in contanti.

Ad ogni modo le donazioni non costituiscono un reddito tassabile tramite la dichiarazione dei redditi, quindi, non vanno dichiarate nel 730 o nel modello Redditi ma potrebbero esser soggette all’imposta di donazione, che varia in base all’importo e all’eventuale grado di parentela che lega le parti coinvolte.

Sicuramente, quando ci si rivolge al notaio perché la donazione non è di modico valore, bisogna verificare se si tratta di un passaggio di denaro che comporta il pagamento dell’imposta di donazione.  

L’imposta sulle donazioni

L’imposta di donazione è speculare a quella sulla successione, pertanto considera l’entità della donazione e il grado eventuale di parentela che intercorre tra donante e donatario, cioè chi riceve la donazione come indicato nella tabella seguente:

Soggetti	Franchigia	Aliquota
Coniuge e parenti in linea retta, genitori e i figli, anche naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati, gli affiliati e gli affiliati	1.000.000 euro	4%
Fratelli e sorelle	100.000 euro	6%
Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado		6%
Altri soggetti		8%
Persona portatrice di handicap	1.500.000 euro	4%, 6%, o 8% a seconda del legame di parentela

Per il fisco i limiti sono chiari, il pagamento dell’imposta scatta al superamento dell’eventuale franchigia, ma si applica solo sulla parte eccedente. Quindi se un genitore è in grado di regalare un milione e mezzo di euro a un figlio, dovrà pagare il 4% di imposta di successione solo su 500 mila euro.  

In alcuni casi la donazione non viene tassata, in particolare quando si tratta di:

• donazioni di modico valore, sia che si tratti di denaro o di altri beni mobili (il criterio da usare per stabilire il modico valore è lo stesso che abbiamo visto sopra);
• spese di mantenimento, educazione, abbigliamento, matrimonio;
• donazioni di aziende o rami di aziende, quote sociali o azioni se fatte in favore dei figli o dei genitori o del coniuge;
• veicoli iscritti al PRA.

Un capitolo a parte riguarda invece gli immobili, infatti, questi vengono sempre tassati quando avviene un passaggio di proprietà, anche tramite la donazione. Sugli immobili, che concorrono come valore al calcolo delle franchigie ai fini dell’imposta di donazione, si paga in ogni caso l'imposta di registro e quelle ipotecarie e catastali.

Donazioni indirette di case e tasse

Spesso succede che in famiglia si faccia ricorso alle donazioni indirette, soprattutto quando si parla di acquistare casa. Infatti, quando le famiglie possono, contribuiscono economicamente all’acquisto di un immobile per i figli, pagandone una parte. Questo tipo di operazione per la legge è una donazione indiretta perché si raggiunge lo stesso effetto della donazione, ma lo si ottiene tramite un procedimento differente da questa: cioè, invece di passare direttamente un bene, si arriva a far avere il bene al beneficiario facendone sostenere il costo al donante.

La donazione indiretta deve essere tassata, ma l’imposta di donazione non si applica ogni volta che la liberalità riguarda il trasferimento di beni immobiliari che vengono tassati tramite imposta di registro o Iva.

Ad esempio, se i genitori decidono di regalare 50 mila euro al figlio che deve comprar casa, basterà che questo passaggio venga indicato nel rogito d’acquisto per operare in modo trasparente senza incorrere nel recupero di imposte successive. Questo, sia che il pagamento della quota avvenga direttamente da parte dei genitori il giorno del rogito, sia che i soldi vengano trasferiti prima dell’atto al figlio.