Imu e Tasi, rischio rincari nel 2019

Sbloccata la leva fiscale per i Comuni. Gli enti locali potranno aumentare le aliquote Imu e Tasi. Lo sblocco degli aumenti dei tributi locali potrebbe riguardare circa l’80% dei Comuni. Ad essere interessati i proprietari di seconde case, negozi e attività ricettive.

In merito, il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha parlato di una scelta disarmante. E ha sottolineato il fatto che lo sblocco delle aliquote Imu e Tasi può avere ricadute negative sul piano sociale, dal momento che più a rischio sono le abitazioni locate a canone concordato, che scontano aliquote relativamente più basse.

Il blocco delle aliquote sulle imposte locali è arrivato con la legge di Bilancio 2016, che ha impedito a Comuni e Regioni di aumentare tributi e addizionali rispetto ai livelli del 2015. Tale blocco è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018, ma con la legge di Bilancio 2019 non ci sono state proroghe. Cosa succederà adesso?

Ad aumentare i tributi locali potrebbero essere soprattutto i Comuni piccoli e medi del Nord, dove lo stop all’aumento delle aliquote è arrivato quando esse erano lontane dai massimi. Situazione diversa al Sud e nelle grandi città. In questi casi, infatti, già si paga il massimo.

In particolare, al Sud i Sindaci hanno sfruttato al massimo il fisco per fronteggiare la situazione critica dei conti; mentre nelle grandi città come Milano, Torino e Roma le aliquote sono già state portate ai livelli massimi.

Si ricorda che le aliquote sono diverse da Comune a Comune e possono variare per l’Imu da un minimo del 4,6 per mille a un massimo del 10,6 per mille; per la Tasi fino a un massimo del 2,5 per mille, alcuni Comuni possono applicare una maggiorazione dello 0,8 per mille. La somma delle aliquote Imu e Tasi non può superare il 10,6 per mille, l’11,4 per mille in caso di applicazione della maggiorazione dello 0,8 per mille.

DOPPIA PRIMA CASA? A VOLTE SI PUO’

DOPPIA PRIMA CASA?  A VOLTE SI PUO’

Quando l’attuale immobile diventa inidoneo a fini abitativi, si puo’ ottenere l’agevolazione di prima casa per un nuovo acquisto.

L’agevolazione “prima casa” consiste nel pagare l’imposta di registro al 2% - con il minimo di mille euro - anziché al 9%, quando si acquista da un privato o al 4%, anziché al 10%, quando si acquista da costruttore.

La Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 2565/2018 ha riconosciuto che chi sia già proprietario di una casa che è diventata inidonea ad essere abitata nello stesso comune dove è il nuovo immobile da acquistare, ha diritto all’agevolazione prima casa per il nuovo acquisto.

Un caso frequente nella pratica è quello della coppia che acquista in prima battuta un appartamento piccolo e, successivamente, quando questo diventa insufficiente in seguito alla nascita dei figli, decide di acquistare nello stesso comune un nuovo appartamento piu’ grande: 

se il primo appartamento resta in proprietà senza essere venduto, si puo’ nuovamente godere dei benefici fiscali?

Partiamo dalle condizioni fissate dalla legge per ottenere l’agevolazione fiscale “prima casa”:

1) abitazione classificata in una categoria catastale A diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9

2) residenza nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o impegno al trasferimento della residenza in quel comune entro diciotto mesi dall’acquisto

3) dichiarazione di non avere, anche in comproprietà con il coniuge, altra abitazione in proprietà, usufrutto, uso o abitazione già nello stesso comune e, se acquistata con agevolazioni prima casa, in proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione anche in comproprietà con altri, nello stesso comune o in qualsiasi altro comune d’Italia.

E’ testuale, quindi, che la cosiddetta “prepossidenza” di una abitazione sia nello stesso comune in cui si vuole effettuare il nuovo acquisto pur se non acquistata godendo dell’agevolazione, sia anche in un comune diverso ma acquistata con l’ agevolazione, impedisce di chiedere l’agevolazione stessa.

Prima di passare alle interpretazioni della giurisprudenza e della Agenzia delle Entrate, va ricordato che la Legge Finanziaria del 2016 ha consentito di godere di un intervallo di tempo di un anno dall’acquisto con agevolazioni della nuova abitazione per disfarsi della vecchia acquistata già con l’agevolazione, mentre fino a quel momento era stato indispensabile arrivare al nuovo atto di acquisto dopo aver già alienato il vecchio immobile agevolato.

Fin qui le disposizioni di legge.

La legge non fa un espresso riferimento al concreto utilizzo, alla effettiva destinazione, dell’immobile già in proprietà e dell’immobile da acquistare, ma va considerato che la norma parla di casa “di abitazione”, il che viene inteso, come vedremo, che si tratti di immobile per esigenze abitative.

Va ricordato che per un breve periodo la normativa sulle agevolazioni “prima casa” riconosceva il beneficio fiscale a chi non avesse “altro fabbricato idoneo all’abitazione”. 

Difatti, il disposto del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in legge 24/3/ 1993, n. 75, prevedeva che l’acquirente dovesse dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”, e, poi, il D.L. 22/5/ 1993, n. 155, art.. 16, convertito in legge 19/7/1993, n. 243, ribadiva che l’acquirente dovesse dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”.

Il riferimento espresso al requisito della idoneità ad abitazione è stato, tuttavia, eliminato – senza piu’ essere ripristinato - con la legge n. 549/1995, in vigore dal 10 gennaio 1996.

Attualmente il riferimento espresso alla destinazione ad abitazione principale – e, quindi, l’idoneità abitativa dell’immobile – è previsto testualmente soltanto nel caso di riacquisto nei cinque anni dopo aver alienato la precedente “prima casa”.

Vedremo come la giurisprudenza di legittimita’, benchè non fosse piu’ espressamente menzionato il requisito della “idoneita’” nella legislazione successiva, abbia per lo piu’ ritenuto irrilevante tale eliminazione.

Ha ritenuto, infatti, che la nozione di “casa di abitazione” presupponga il requisito della idoenità della casa a fini abitativi, cosicchè se la casa preposseduta, ovunque si trovi e pur se acquistata con la agevolazione, non è idonea, si puo’ ottenere – anche una seconda volta – l’agevolazione.

E’ interessante ricordare che anche la Corte Costituzionale, con l’ordinanza n. 203 del 22 giugno 2011, ha affermato che la sostituzione della espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con “casa di abitazione” va intesa nel senso che la prepossidenza di casa di categoria abitativa impedisce l’agevolazione per un nuovo acquisto solo se essa precedente casa sia già idone a soddisfare le esigenze abitative, sia casa “per” abitazione.

Già nel 2009 la Corte di Cassazione, interpretando la nozione di “casa di abitazione” come immobile “idoneo ad abitazione”, con la sentenza n. 18128 del 7 agosto 2009, ha valorizzato la esigenza abitativa.

Ha preso in considerazione la circostanza che l’immobile sia diventato nel tempo non piu’ oggettivamente idoneo a fini abitativi e ha così stabilito che non impedisce di ottenere l’agevolazione la prepossidenza di una casa diventata non piu’ idonea a tali fini.

In altri termini, la dimostrazione che la attuale abitazione non sia piu’ concretamente adatta a soddisfare le proprie esigenze abitative per le dimensioni o le caratteristiche complessive consente di godere – anche nuovamente – dell’agevolazione prima casa per il nuovo acquisto. 

Ma quando si puo’ ritenere l’abitazione inidonea e, quindi, ottenere le agevolazioni anche eventualmente una seconda volta?

E’ evidente quanto non sia affatto semplice valutare questa inidoneità a fini abitativi e quanto, in assenza di criteri prefissati, la discrezionalita' di giudizio porti ad atteggiamenti dell’Agenzia delle Entrate difformi tra loro e/o a decisioni delle Commissioni Tributarie parimenti difformi tra loro.

L’inidoneità puo’ essere, peraltro, oggettiva o soggettiva, cioè relativa alle condizioni dell’edificio o alla situazione personale del soggetto acquirente. Esempi di inidoneità di tipo soggettivo posso essere casi di abitazione a piano alto di stabile privo di ascensore e proprietario diventato anziano o disabile o comunque non piu’ autosufficiente, mentre un esempio di inidoneità di tipo oggettivo puo’ essere la sopravvenuta inagibilita’ dell’edificio o della singola unità abitativa.

Questa materia è caratterizzata da una continua evoluzione.

Appena un anno fa, l’ordinanza della Corte Cassazione n.14740/2017 aveva enunciato il principio secondo il quale non puo’ essere riconosciuto il beneficio di “prima casa” quando il vecchio immobile già acquistato con beneficio di prima casa non sia piu’ idoneo a soddisfare i concreti bisogni abitativi, reputando irrilevante la indicata concreta inidoneità, che in quel caso era soggettiva. 

Il ragionamento che la Corte aveva seguito in quel caso è stato che la legge, quando stabilisce che la prepossidenza di altra abitazione escluda l’ottenimento dell’agevolazione, non fa alcun riferimento all’utilizzo abitativo dell’immobile preposseduto. 

Con l’ordinanza n. 19989/2018 la Cassazione, smentendo la posizione precedentemente espressa, ha ritenuto invece rilevante l’inidoneità soggettiva con riferimento a u impedimento di natura giuridica: la locazione in corso dell’immobile preposseduto nel medesimo comune in cui si acquista. 

Ha riconosciuto la agevolazione “prima casa” anche per chi  abbia una casa che è inidonea in quanto condotta in locazione a terzi nello stesso comune in cui intende fare il nuovo acquisto.

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017 ha riconosciuto la rilevanza della inidoneità a fini abitativi ed ha stabilito che, se per effetto di un evento sopravvenuto, si determina la inidoneità oggettiva all’utilizzo abitativo dell’immobile acquistato con l’agevolazione, il contribuente ha diritto a godere di nuovo dell’agevolazione per il suo nuovo acquisto. 

Il caso presentato all’attenzione della Agenzia Entrate ha riguardato una casa diventata inagibile a seguito del terremoto del 2016 e l’agevolazione è stata riconosciuta in ragione della inagibilita’ dichiarata dagli organi competenti. 

Anzi, è stato ulteriormente precisato che, anche nel caso in cui dovesse essere successivamente revocata la dichiarazione di inagibilita’, non si decadrà dal beneficio (ri)ottenuto perché al momento della sua richiesta erano effettivamente sussistenti tutte le condizioni richieste dalla legge per l’agevolazione.

In precedenza un’ altra ordinanza della Cassazione, la n.100 del giorno 8 gennaio 2010, aveva accolto il ricorso del contribuente, affermando che è coerente con la ratio della normativa di legge ritenere che la possidenza di altra abitazione che esclude l’agevolazione deve consistere nell’aversi la disponibilita’ di una casa idonea a fini abitativi. 

La Corte aveva escluso che vi fosse prepossidenza impediente e, quindi, riconosciuto l’agevolazione, in presenza di un immobile non concretamente idoneo “per dimensioni e caratteristiche complessive a sopperire ai bisogni abitativi della famiglia”. 

Si trattava in quel caso di un immobile con una assoluta inidoneita’ oggettiva a fini abitativi in quanto di piccolissime dimensioni.

Il giudizio sulla idoneità di una abitazione comporta valutazioni sulle caratteristiche dello stabile e sulle esigenze personali dell’acquirente e della propria famiglia, anche con riferimento alla mutata composizione del nucleo familiare.

L’inidoneità deve consistere di una inadeguatezza assoluta, mentre non è certamente sufficiente una mera “scomodità” dell’immobile. 

La Cassazione con la sentenza n. 2278/2016 ha, per esempio, negato l’agevolazione “prima casa” per un secondo immobile acquistato, confermando l’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate, per il caso in cui il contribuente asseriva che l’inidoneità sopravvenuta della abitazione agevolata già posseduta dipendeva dalla presenza di due figli di sesso diverso costretti a convivere nella medesima camera, per mancanza di un altro vano disponibile.  

Ancora di recente, con la sentenza n. 20300 del 31 luglio 2018, la Cassazione ha ribadito il principio secondo il quale l’idoneità abitativa dell’immobile preposseduto va valutata sia in senso oggettivo sia in senso soggettivo, ma ha limitato l’ammissibilita’ di tale valutazione ai fini dell’ottenimento della agevolazione solo al caso di immobile che si trovi nello stesso comune e sia stato acquistato senza godere di agevolazione. 

Cosicchè l’immobile, quando acquistato con le agevolazioni “prima casa”, anche se inidoneo, impedirebbe di goderne nuovamente.

Di recente, ancora, con l’ordinanza n. 18098 del 10 luglio 2018, la Cassazione, ribandendo la rilevanza della inidoneità sia oggettiva sia soggettiva, ha escluso la fruizione dell’agevolazione “prima casa” nel caso di prepossidenza di un immobile abitativo (quindi, non di categoria catastale A/10) anche se di fatto venga utilizzato come studio/ufficio.

La destinazione concretamente impressa al bene ad uso diverso da quello abitativo non vale ad escludere la natura di abitazione: non comporta, pertanto, inidoneita’ a fini “abitativi”, perché rileva in ogni caso la classificazione catastale – in quel caso come A/2, anche se si trattava di bene utilizzato come studio professionale. 

In osservanza del medesimo criterio, l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 19/2001 aveva a suo tempo chiarito che l'acquirente che sia gia' titolare di un immobile classificato in catasto in categoria A/10 (ufficio), ma di fatto adibito ad abitazione, puo’ ottenere l'agevolazione “prima casa” perché, appunto, non rileva l'utilizzo di fatto diverso dalla classificazione catastale. 

Nel caso in cui, pero’, si proceda proprio alla variazione (urbanistica e) catastale da abitazione a ufficio, il contribuente decade dalla agevolazione “prima casa” di cui aveva fruito, in quanto va non solo ad attuare un utilizzo diverso da quello che la legge intende agevolare, ma a produrre una modifica della categoria catastale (cfr. per es., tra le altre, Cass. n. 14173/2013). 

Emerge da tutto quanto passato in rassegna che il prevalente orientamento  della giurisprudenza di legittimita’ è nel senso di ritenere che, al di la’ del tenore letterale della legge, l’inidoneità abitativa – oggettiva o soggettiva - della casa preposseduta sia nello stesso comune non acquistata con l’agevolazione, sia acquistata con la agevolazione ovunque si trovi, consente l’accesso alla agevolazione prima casa.

Non sono mancate le pronunce contrarie, ma l’indirizzo appare delinearsi in via di consolidamento.

Agevolazioni prima casa abitazione non idonea, lo sconto si allarga

Con la sentenza n.2565/2018 la Cassazione è intervenuta su un tema molto dibattuto: l’applicazione del bonus prima casa. Con tale pronuncia la Suprema Corte ha riconosciuto l’agevolazione anche a coloro che, pur già titolari di un precedente immobile, si trovano costretti per inidoneità del primo, ad acquistarne un secondo.

Come ricordato dal Sole 24 Ore, il Fisco agevola l’abitazione principale e l’acquisto della “prima casa” mediante uno sconto sulle tasse da pagare quando si stipula il rogito di compravendita. Ma ad alcune condizioni: non avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra casa acquistata con il beneficio fiscale e non avere la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune. Ma cosa succede se la casa risulta “non idonea” ad essere abitata? Una questione scottante, che negli anni ha suscitato molteplici discussioni e che è stata più volte sotto i riflettori della giurisprudenza.

Adesso la sentenza n.2565/2018 sembra aver fatto chiarezza una volta per tutte. Con questa pronuncia, la Cassazione ha stabilito che se l’acquirente è titolare di un alloggio ritenuto “non idoneo” ad essere abitato può acquistare una seconda casa con l’agevolazione fiscale. Nel dettaglio, è stato specificato che la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata.

La sentenza ha specificato che l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi ha già la proprietà di una casa acquistata con il beneficio, a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo; che la proprietà di una casa nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di un’abitazione non idonea a essere abitata; che questa inidoneità può essere sia di tipo soggettivo (relativa alla situazione personale del contribuente), sia di tipo oggettivo (relativa alle condizioni dell’edificio). Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra anche la “inidoneità giuridica”, che si verifica nel caso in cui il proprietario dell’abitazione non la può utilizzare in quanto concessa in affitto ad altri.

E’ bene ricordare che il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale prevista per chi compra o riceve a titolo gratuito (donazione o testamento) un immobile da destinare a prima casa di abitazione.

Sugli atti di vendita immobiliare tra privati, l’aliquota dell’imposta di registro è del 2% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna.

Sugli atti di vendita immobiliare con aziende soggette a Iva, l’aliquota dell’Iva è del 4%, l’imposta di registro fissa è di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna;

Sui trasferimenti immobiliari gratuiti (donazioni o successioni testamentarie, le imposte sulle successioni e sulle donazioni sono in misura ordinaria, ma le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna. Nei passaggi tra coniugi o tra ascendenti, l’aliquota dell’imposta di registro è del 4%, ma solo sul valore del bene che eccede 1 milione di euro (cosiddetta franchigia): se il bene vale 900mila euro non si pagano imposte mentre se vale 1.100.000 euro si paga il 4% di 100mila.

Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, inoltre, è possibile applicare l’agevolazione prima casa (imposta di registro dell’1,5%) anche al momento dell’acquisto dell’immobile da concedere in leasing da parte della società di leasing, purché l’utilizzatore sia in possesso delle condizioni agevolative previste dalla legge.

Draghi (Bce) rompe gli indugi: stop al QE a fine anno, tassi stabili a lungo

Tassi fermi, il QE termina a fine anno

La Bce non tocca i tassi, che dunque come ampiamente previsto restano pari a 0% come tasso di riferimento, -0,40% sui depositi alla Bce, +0,25% sulle operazioni di rifinanziamento marginale, ma annuncia che il quantitative easing (QE), in scadenza a fine settembre, verrà sì prorogato di altri 3 mesi fino a fine anno, ma ad un ritmo ulteriormente rallentato da 30 a 15 miliardi di euro di acquisti di bond sul mercato al mese.

Bce continuerà a reinvestire bond in scadenza

Dal primo gennaio dell’anno prossimo gli acquisti si interromperanno, ma per un “esteso periodo di tempo” Eurotower continuerà a reinvestire i titoli in portafoglio in scadenza, tra cui i 356 miliardi di bond italiani che secondo un’analisi di Intesa Sanpaolo a quel punto l’istituto guidato da Mario Draghi si ritroverà in cassa, al fine di “mantenere favorevoli condizioni di liquidità e un elevato livello di accomodamento monetario”.

Nessun rialzo dei tassi per almeno 12 mesi, euro giù

Lo stesso Draghi ha anche precisato che i tassi sull'euro resteranno fermi almeno per i prossimi 12 mesi, dunque fino a tutta l’estate 2019, un dettaglio che indebolisce la valuta unica europea contro il dollaro (che invece sconta almeno altri 2 rialzi dei tassi entro fine anno dopo i due finora attuati, più altri quattro rialzi nel 2019), col cambio che scivola da 1,18 a 1,17.

Borse in ripresa, bond incerti

In ripresa le borse, perché secondo la Bce l’inflazione si sta muovendo verso l’obiettivo del 2%, scenario compatibile con una ulteriore espansione economica e dunque un incremento degli utili aziendali, mentre sul mercato obbligazionario rendimenti e spread tornano ad oscillare.

Mercato casa: +4,9% nel 2017, nel 2018 ulteriore consolidamento della ripresa

La ripresa del mercato immobiliare delle abitazioni sembra essersi consolidata. Per il comparto è il quarto anno di fila con il segno più. Nel 2017 il numero di compravendite nel settore residenziale è cresciuto del 4,9% rispetto al 2016. Non si tratta del picco toccato due anni fa, quando è stato registrato un +18,6% di unità immobiliari compravendute, ma il trend è positivo. A dirlo il “Rapporto immobiliare residenziale 2018” realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (Abi).

Nel 2017 consolidamento della ripresa

A margine della presentazione del Rapporto, Gianni Guerrieri direttore centrale dell'Omise, ha spiegato: “Osservando il trend dal 2013 al 2017 quello che stona è quanto accaduto nel 2016, quando c’è stato un exploit di +18,6% non giustificato da fattori macroeconomici. Il fatto che rispetto a quel salto, notevolmente forte, anziché esserci stato un contro-balzo in negativo si è avuto un consolidamento – perché il +4,9% è rispetto al 2016, quando c’è stato un salto del +18,6% – è un risultato positivo. L’attenuazione dipende da tanti fattori, legati anche a un effetto statistico. E’ probabile, inoltre, che abbiano influito elementi come un’incertezza di fondo su quello che accadrà nel futuro”.

Un 2018 all’insegna di un ulteriore consolidamento

Allargando la visione a quello che potrebbe accadere nei prossimi mesi, il direttore centrale dell’Omise ha affermato: “E’ probabile che nel corso del 2018 si consolidi ulteriormente la ripresa, che c’è, con tassi di crescita più o meno come quelli visti nel 2017 e con prezzi che supereranno la soglia positiva, seppur sempre in condizioni di stazionarietà”.

Ma molto dipenderà dalle variabili esogene. “L’andamento e i cambiamenti del mercato immobiliare – ha sottolineato Guerrieri – dipendono quasi al 90% da fattori esogeni, cioè da quello che succede al resto dell’economia, ai tassi di interesse e quindi nel mercato del credito, ai redditi e all’occupazione delle famiglie, alle aspettative sul futuro delle famiglie. Queste variabili sono legate agli andamenti macroeconomici, a quello che succede a livello nazionale e internazionale, di conseguenza tutto ciò può influenzare drasticamente il mercato immobiliare”.

Prezzi delle abitazioni stabili

Intervenendo alla presentazione del Rapporto, Federico Polidoro, dirigente del Servizio Sistema Integrato sulle condizioni economiche e i prezzi al consumo dell’Istat, nell’illustrare cosa potrebbe accadere ai prezzi delle abitazioni nel 2018 – sottolineando che l’Istituto nazionale di statistica non fa previsioni, ma valutazioni sull’acquisto – ha spiegato che, in base ai dati dell’ultimo quadrimestre del 2017, se i prezzi non variassero più, l’anno in corso si chiuderebbe con un -0,1%. E’ questa la variazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni che si potrebbe avere nel corso del 2018. E’ però necessario vedere cosa accadrà nei prossimi mesi.

L’impatto positivo delle agevolazioni fiscali sulla spesa per le ristrutturazioni

In merito poi all’impatto delle agevolazioni fiscali sul settore, Guerrieri ha evidenziato: “Sicuramente hanno avuto un impatto positivo sulla spesa per le ristrutturazioni. Dal momento che il patrimonio abitativo in Italia è abbastanza vecchio, normalmente quando una famiglia acquista un’abitazione ha necessità anche di fare una ristrutturazione. Sapere che ci sono delle agevolazioni che consentono di recuperare parte della spesa, anche se diluita nel tempo, è sicuramente qualcosa che invoglia le famiglie all’acquisto”.

I principali risultati del “Rapporto immobiliare residenziale 2018”

Nel dettaglio, il Rapporto ha evidenziato che nel corso del 2017 il mercato immobiliare residenziale ha registrato 542.480 transazioni, in aumento del 4,9% rispetto al 2016.

I rialzi più accentuati hanno interessato le aree del Nord Ovest (dove si concentra oltre un terzo del mercato nazionale) con un incremento del 5,3% e quelle del Sud, con un +5,8%. Una crescita minore ha, invece, caratterizzato l’area del Centro (+3,5%).

Si stima, inoltre, che nel 2017 siano stati spesi 89,6 miliardi di euro per gli acquisti di case in Italia, 3,5 miliardi in più rispetto al 2016. A livello nazionale la superficie media di un’abitazione compravenduta è stata di 105,8 m².

La situazione nelle regioni e nelle grandi città

A livello regionale, la Campania ha incrementato le compravendite di oltre 8 punti percentuali, seguita dalla Calabria, dalla Toscana e dalla Sardegna, dove il rialzo delle compravendite ha superato il 6%. Lievemente negativo, invece, il trend nell’Umbria e nelle Marche, dove si sono verificati importanti eventi sismici.

Tra le grandi città, i rialzi più elevati sono stati registrati a Milano (8,1%), Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%), Napoli (+7,4%) e Torino (+4,9%). A seguire Genova e Roma, cresciute rispettivamente del 3,3% e del 3%; mentre Bologna è stata l’unica, tra le grandi città, a chiudere il 2017 in calo (-3,3%).

La situazione dei mutui

Il “Rapporto immobiliare residenziale 2018” ha poi evidenziato che nel 2017 le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 259.095, in crescita del 7,8%. Nelle aree del Nord e del Centro più della metà degli acquisti è avvenuto con l’ausilio del mutuo, mentre al Sud e nelle Isole si è ricorso al finanziamento ipotecario solo in 4 casi su 10.

Il capitale complessivo erogato ha toccato quota 32,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2016 (+9,1%). In media, per l’acquisto di un’abitazione sono stati erogati 126.000 euro (circa il 71% della spesa di acquisto).

Il tasso medio applicato dalle banche è rimasto sostanzialmente invariato (2,38%), come stabile è rimasta la durata media del mutuo, quasi 23 anni. I tassi medi sono risultati più elevati nelle regioni del Sud (2,59%) e nelle Isole (2,53%) e più bassi nelle aree del Nord (2,25% al Nord Est e 2,26% al Nord Ovest).

Le locazioni

Sul fronte delle locazioni, nel 2017 sono stati circa 1,7 milioni i nuovi contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate, per un totale di oltre 2 milioni di immobili. Complessivamente le abitazioni locate nel 2017 hanno rappresentato circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile. La superficie media dell’abitazione locata è stata di circa 86 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 65,4 €/m².

Come detrarre l'affitto di casa dal modello 730

Anche quest'anno si scaldano i motori per l'inizio della campagna per la dichiarazione dei redditi 2018 relativa all'anno di imposta 2017. Da lunedì 16 aprile sarà disponibile, infatti, il modello precompilato sul sito dell'Agenzia della Entrate. Sia che si opti per il modulo online che per quello tradizionale, è importante conoscere le spese detraibili e deducibili. Tra le prime ci sono i canoni di affitto corrisposti.

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Per quanto riguarda l'importo delle spese detraibil

• Inquilini a basso redditto 

1. Detrazione irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

• Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

• Giovani tra 20 e 30 anni

1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta

• Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d'imposta dal 2014 al 2017)

1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro

• Contratti a canone convenzionato

1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro

• Detrazione affitto studenti fuori sede - novità legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati

Ecobonus 2018

L’obiettivo dell’Ecobonus è quello di ridurre le emissioni di CO2 ed in generale gli sprechi energetici, per portare l’Italia in linea con gli obiettivi Europei del taglio del 20% delle emissioni entro il 2020.

Per i cittadini e le imprese però l’ecobonus è un vantaggio importante: prima di tutto mette in circolo nuove risorse per il settore edilizio che era stato in una crisi profonda, secondo permette effettivamente di ottenere nel breve termine risparmi interessanti sulla bolletta.

Con l’ecobonus 2018 si ottiene una detrazione fiscale del 65% per interventi come installazione di caldaie, impianti fotovoltaici, infissi e lavori di isolamento ed efficientamento, sia per immobili privati, aziende, attività commerciali o condomini.

In Cosa Consiste l’Ecobonus e cosa è cambiato dal bonus del 2017?

Il Bonus dà diritto a detrazione fino al 65% della spesa sostenuta sull’imposta sul reddito (IRPEF o IRES). La detrazione viene spalmata però nell’arco di 10 anni su un tetto massimo di spesa.

Proprio in questi dettagli però l’Ecobonus 2018 ha introdotto alcuni cambiamenti rispetto ai bonus precedenti, infatti la percentuale massima può variare in base al tipo di intervento realizzato così come variano i tetti di spesa, come vedremo più avanti in questo articolo

Quali interventi danno diritto al bonus 2018?

Come abbiamo già detto, in linea di massa qualsiasi intervento atto a migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione può essere incluso nel bonus. Ecco una lista di interventi ammessi:

• Sostituzione di Infissi e Finestre
• Sostituzione Caldaie
• Lavori strutturali volti ad un migliore isolamento dell’edificio (esempio: cappotto termico, pavimenti, tetti…)
• Sostituzione impianti di riscaldamento
• Installazione pannelli solari
• Installazione impianti geotermici

Quali sono i tetti massimi di spesa e le percentuali?

Come già detto il bonus casa 2018 ha introdotto delle variazioni in base alla categoria di intervento, può variare il tetto massimo di spesa e la percentuale del 65% può fermarsi al 50% per la detrazione.

● Per la riqualificazione energetica massimo 100.000 euro: la riqualificazione energetica consiste in tutti gli interventi volti a migliorare l’efficienza energetica, come stabilito dall’Allegato A del D.M. 11/03/2008 riducendo del 20% il fabbisogno annuo.
● Interventi su pareti, finestre e infissi massimo 60.000 euro: sostituzione di infissi, porte, serramenti ma anche lavori di coibentazione.
● Pannelli solari massimo 60.000 euro.
● Impianti di climatizzazione invernale 30.000 euro: nei lavori di climatizzazione sono inclusi sostituzione impianti di riscaldamento, sostituzione caldaie, installazione impianti di geotermia e pompe di calore.

Le percentuali invece sono:

• 50% per Infissi e Schermature
• 50% per Caldaie a condensazione di Classe A senza sistemi di termoregolazione moderni
• 0% Caldaie non Classe A

Per tutti gli altri interventi la detrazione è al 65%

Chi può chiedere l’Ecobonus 2018?

Il bonus risparmio energetico può essere richiesto da privati ma anche da aziende, liberi professionisti, commercianti, artigiani, Associazioni di Professionisti, Enti Pubblici e Privati (che non svolgono attività commerciale) ed anche condomini (nel loro caso il lavoro di riqualificazione delle aree comuni, come i muri esterni, hanno diritto ad una detrazione del 75%).

Si ricorda, anche se dovrebbe essere superfluo, che il bonus vale solo per edifici già esistenti e non in costruzione. Si può essere residenti nell’immobile o meno e nel caso solo delle abitazioni le spese possono essere sostenute anche da familiari fino al terzo grado.

Cosa serve per chiedere la detrazione?

• Scheda Informativa degli Interventi (si può utilizzare una scheda prestampata e compilabile dal contribuente stesso)
• Certificazione Energetica dell’Edificio (non richiesta quando si tratta di infissi in una sola abitazione, pannelli solari, caldaie, pompe di calore o impianti geotermici)
• Attestazione di corrispondenza dei requisiti di legge con il lavoro realizzato, necessaria per infissi e sistemi di climatizzazione: può essere fornita dal produttore o da tecnico abilitato.
• Tracciabilità dei pagamenti e tutte le fatture, quando si tratta di titolari di reddito di impresa sono esenti dal pagamento mediante bonifico che per gli altri è indispensabile

La Certificazione Energetica insieme alla Scheda dei Lavori vanno inviate all’ENEA con modalità telematica entro 90 dal termine dei lavori.

I documenti sono poi da conservare per controlli eventuali dell’Agenzia delle Entrate, virtualmente per tutti gli anni nei quali si ha diritto alla detrazione.

• Fatture, ricevute
• Documentazione catastale/richiesta di accatastamento immobile o copia del modello F24 IMU
• Ricevuta dei pagamenti (solo bonifici per privati)
• Asseverazione del tecnico abilitato
• Copia della documentazione inviata all’ENEA con prova dell’invio avvenuto correttamente.
• Dichiarazione di consenso del proprietario per interventi realizzati dall’affittuario-usufruttario
• Copia della delibera dell’assemblea di condominio e tabella di ripartizione delle spese nel caso dei condomini.