Mercato casa: +4,9% nel 2017, nel 2018 ulteriore consolidamento della ripresa

La ripresa del mercato immobiliare delle abitazioni sembra essersi consolidata. Per il comparto è il quarto anno di fila con il segno più. Nel 2017 il numero di compravendite nel settore residenziale è cresciuto del 4,9% rispetto al 2016. Non si tratta del picco toccato due anni fa, quando è stato registrato un +18,6% di unità immobiliari compravendute, ma il trend è positivo. A dirlo il “Rapporto immobiliare residenziale 2018” realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (Omi), in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (Abi).

Nel 2017 consolidamento della ripresa

A margine della presentazione del Rapporto, Gianni Guerrieri direttore centrale dell'Omise, ha spiegato: “Osservando il trend dal 2013 al 2017 quello che stona è quanto accaduto nel 2016, quando c’è stato un exploit di +18,6% non giustificato da fattori macroeconomici. Il fatto che rispetto a quel salto, notevolmente forte, anziché esserci stato un contro-balzo in negativo si è avuto un consolidamento – perché il +4,9% è rispetto al 2016, quando c’è stato un salto del +18,6% – è un risultato positivo. L’attenuazione dipende da tanti fattori, legati anche a un effetto statistico. E’ probabile, inoltre, che abbiano influito elementi come un’incertezza di fondo su quello che accadrà nel futuro”.

Un 2018 all’insegna di un ulteriore consolidamento

Allargando la visione a quello che potrebbe accadere nei prossimi mesi, il direttore centrale dell’Omise ha affermato: “E’ probabile che nel corso del 2018 si consolidi ulteriormente la ripresa, che c’è, con tassi di crescita più o meno come quelli visti nel 2017 e con prezzi che supereranno la soglia positiva, seppur sempre in condizioni di stazionarietà”.

Ma molto dipenderà dalle variabili esogene. “L’andamento e i cambiamenti del mercato immobiliare – ha sottolineato Guerrieri – dipendono quasi al 90% da fattori esogeni, cioè da quello che succede al resto dell’economia, ai tassi di interesse e quindi nel mercato del credito, ai redditi e all’occupazione delle famiglie, alle aspettative sul futuro delle famiglie. Queste variabili sono legate agli andamenti macroeconomici, a quello che succede a livello nazionale e internazionale, di conseguenza tutto ciò può influenzare drasticamente il mercato immobiliare”.

Prezzi delle abitazioni stabili

Intervenendo alla presentazione del Rapporto, Federico Polidoro, dirigente del Servizio Sistema Integrato sulle condizioni economiche e i prezzi al consumo dell’Istat, nell’illustrare cosa potrebbe accadere ai prezzi delle abitazioni nel 2018 – sottolineando che l’Istituto nazionale di statistica non fa previsioni, ma valutazioni sull’acquisto – ha spiegato che, in base ai dati dell’ultimo quadrimestre del 2017, se i prezzi non variassero più, l’anno in corso si chiuderebbe con un -0,1%. E’ questa la variazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni che si potrebbe avere nel corso del 2018. E’ però necessario vedere cosa accadrà nei prossimi mesi.

L’impatto positivo delle agevolazioni fiscali sulla spesa per le ristrutturazioni

In merito poi all’impatto delle agevolazioni fiscali sul settore, Guerrieri ha evidenziato: “Sicuramente hanno avuto un impatto positivo sulla spesa per le ristrutturazioni. Dal momento che il patrimonio abitativo in Italia è abbastanza vecchio, normalmente quando una famiglia acquista un’abitazione ha necessità anche di fare una ristrutturazione. Sapere che ci sono delle agevolazioni che consentono di recuperare parte della spesa, anche se diluita nel tempo, è sicuramente qualcosa che invoglia le famiglie all’acquisto”.

I principali risultati del “Rapporto immobiliare residenziale 2018”

Nel dettaglio, il Rapporto ha evidenziato che nel corso del 2017 il mercato immobiliare residenziale ha registrato 542.480 transazioni, in aumento del 4,9% rispetto al 2016.

I rialzi più accentuati hanno interessato le aree del Nord Ovest (dove si concentra oltre un terzo del mercato nazionale) con un incremento del 5,3% e quelle del Sud, con un +5,8%. Una crescita minore ha, invece, caratterizzato l’area del Centro (+3,5%).

Si stima, inoltre, che nel 2017 siano stati spesi 89,6 miliardi di euro per gli acquisti di case in Italia, 3,5 miliardi in più rispetto al 2016. A livello nazionale la superficie media di un’abitazione compravenduta è stata di 105,8 m².

La situazione nelle regioni e nelle grandi città

A livello regionale, la Campania ha incrementato le compravendite di oltre 8 punti percentuali, seguita dalla Calabria, dalla Toscana e dalla Sardegna, dove il rialzo delle compravendite ha superato il 6%. Lievemente negativo, invece, il trend nell’Umbria e nelle Marche, dove si sono verificati importanti eventi sismici.

Tra le grandi città, i rialzi più elevati sono stati registrati a Milano (8,1%), Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%), Napoli (+7,4%) e Torino (+4,9%). A seguire Genova e Roma, cresciute rispettivamente del 3,3% e del 3%; mentre Bologna è stata l’unica, tra le grandi città, a chiudere il 2017 in calo (-3,3%).

La situazione dei mutui

Il “Rapporto immobiliare residenziale 2018” ha poi evidenziato che nel 2017 le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 259.095, in crescita del 7,8%. Nelle aree del Nord e del Centro più della metà degli acquisti è avvenuto con l’ausilio del mutuo, mentre al Sud e nelle Isole si è ricorso al finanziamento ipotecario solo in 4 casi su 10.

Il capitale complessivo erogato ha toccato quota 32,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2016 (+9,1%). In media, per l’acquisto di un’abitazione sono stati erogati 126.000 euro (circa il 71% della spesa di acquisto).

Il tasso medio applicato dalle banche è rimasto sostanzialmente invariato (2,38%), come stabile è rimasta la durata media del mutuo, quasi 23 anni. I tassi medi sono risultati più elevati nelle regioni del Sud (2,59%) e nelle Isole (2,53%) e più bassi nelle aree del Nord (2,25% al Nord Est e 2,26% al Nord Ovest).

Le locazioni

Sul fronte delle locazioni, nel 2017 sono stati circa 1,7 milioni i nuovi contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate, per un totale di oltre 2 milioni di immobili. Complessivamente le abitazioni locate nel 2017 hanno rappresentato circa il 6% dello stock potenzialmente disponibile. La superficie media dell’abitazione locata è stata di circa 86 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 65,4 €/m².