CANONE DI LOCAZIONE....ESISTE UN TETTO MASSIMO DI RICHIESTA?!?!

Una delle domande più frequenti legate a un contratto di locazione è l'esistenza o meno di un canone minimo, o massimo, fissato per legge. 

Esiste un canone minimo di locazione

Cominiciamo dicendo che per legge esiste un valore minimo al di sotto del quale possono scattare i controlli dell'Agenzia delle Entrate tesi ad accertare se dietro quel contratto si celi un guadagno non dichiarato. Tale valore minimo è pari al 10% del valore di mercato dell'immobile.

Abrogazione legge equo canone

Per quanto riguarda l'esistenza di un tetto massimo, la legge n 392 del 27 luglio 1978, la cosiddetta legge sull'equo canone, stabiliva - limitatamente ai contratti aventi per oggetto la locazione di immobili ad uso abitativo - un limite massimo al canone di affitto. Ma tale norma è stata abolita con la legeg n 359 dell'8 agosto 1992 (la cosiddetta legge sui patti in deroga) che ha dato luogo alla liberalizzazione del mercato degli affitti.

La norma parte dal presupposto che trattandosi l'affitto di un accordo tra le parti, qualora l'inquilino non dovesse considerare appropriata la richiesta economica del proprietario potrebbe rifiutarsi di stipularlo. Con conseguente perdita economica da parte del locatore. Dovrà essere quindi cura di locatore e locatario determinare un congruo canone di locazione a tutela dei reciproci interessi.

CEDOLARE SECCA

Se si deve stipulare un contratto di locazione, è possibile scegliere il regime a tassazione ordinaria (Irpef) oppure optare per la cedolare secca, più conveniente sia per il locatore sia per l’affittuario. Lo dimostra, senza ombra di dubbio, il fatto che, negli ultimi due anni, tre proprietari su quattro ne hanno esercitato l’opzione.

Che cos’è la cedolare secca: è un regime opzionale che consente di applicare ai redditi da locazione di immobili abitativi un’imposta sostitutiva, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. Inoltre sostituisce anche le addizionali regionali e comunali IRPEF, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni, ma deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali. Ne possono usufruire i locatori persone fisiche “privati” (cioè che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni) proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile.

Il decreto legge sulla casa (d.l. 47/2014) ha introdotto la possibilità di optare per il regime della cedolare anche ai contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione.

Sono escluse dalla possibilità di opzione: le società di persone (incluse le società semplici), le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti non commerciali.

Possono essere assoggettati all’imposta sostitutiva gli immobili ad uso abitativo compresi nelle categorie catastali da A/1 ad A/11 escluso A/10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze su cui sono applicati contratti di locazione con finalità abitativa.

Due le aliquote Irpef previste dalla cedolare secca:

l’aliquota del 21% per i contratti a canone libero, i cosiddetti 4+4 con riferimento agli anni di durata del contratto di locazione;

l’aliquota del 10% (ridotta dal 15% in seguito al Piano Casa del 2014 e valevole per il quadrienni 2014-2017, terminato il quale tornerà al 15%) per i contratti a canone concordato, noti anche come 3+2.

Rispetto alla tassazione ordinaria, dunque, le aliquote sono inferiori, sebbene si applichino sull’intero canone senza deduzione alcuna. Inoltre, con la cedolare secca, il canone di locazione non può essere aumentato per tutta la durata dell’opzione, neppure in seguito all’aggiornamento Istat.

In genere la durata dell’opzione coincide con la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. E’ comunque possibile: revocare l’opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale, oppure, effettuare l’opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata. La scelta della cedolare va ordinariamente effettuata al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI.

Entro il termine di registrazione del contratto, o entro 30 giorni dalla decorrenza dell’opzione, il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all’inquilino, con cui lo informa della rinuncia all’aggiornamento del canone. Tale adempimento è a pena di decadenza dell’opzione della cedolare, a meno che nel contratto non sia espressamente stabilita una clausola che prevede il divieto di aggiornamento del canone.

Sono previste delle novità riguardo alla ‘’cedolare secca’’ per il prossimo anno 2017, sempre che venga approvata la legge di bilancio 2017 con il Decreto Legge 193/2016 collegato:

una riguarda l’applicazione della cedolare nella misura del 21%, in maniera automatica, sugli affitti brevi un fenomeno sempre più diffuso e destinato a crescere. Per gli affitti brevi tramite piattaforme on line quali AirBnB, Homeaway o Booking.com, si prevede che le stesse dovranno diventare sostituti di imposta e quindi versare al proprietario l’importo già al netto sia della propria provvigione che dell’imposta “cedolare’’;

la seconda prevede che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.