DOPPIA PRIMA CASA? A VOLTE SI PUO’
Quando l’attuale immobile diventa inidoneo a fini abitativi, si puo’ ottenere l’agevolazione di prima casa per un nuovo acquisto.
L’agevolazione “prima casa” consiste nel pagare l’imposta di registro al 2% - con il minimo di mille euro - anziché al 9%, quando si acquista da un privato o al 4%, anziché al 10%, quando si acquista da costruttore.
La Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 2565/2018 ha riconosciuto che chi sia già proprietario di una casa che è diventata inidonea ad essere abitata nello stesso comune dove è il nuovo immobile da acquistare, ha diritto all’agevolazione prima casa per il nuovo acquisto.
Un caso frequente nella pratica è quello della coppia che acquista in prima battuta un appartamento piccolo e, successivamente, quando questo diventa insufficiente in seguito alla nascita dei figli, decide di acquistare nello stesso comune un nuovo appartamento piu’ grande:
se il primo appartamento resta in proprietà senza essere venduto, si puo’ nuovamente godere dei benefici fiscali?
Partiamo dalle condizioni fissate dalla legge per ottenere l’agevolazione fiscale “prima casa”:
1) abitazione classificata in una categoria catastale A diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9
2) residenza nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o impegno al trasferimento della residenza in quel comune entro diciotto mesi dall’acquisto
3) dichiarazione di non avere, anche in comproprietà con il coniuge, altra abitazione in proprietà, usufrutto, uso o abitazione già nello stesso comune e, se acquistata con agevolazioni prima casa, in proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione anche in comproprietà con altri, nello stesso comune o in qualsiasi altro comune d’Italia.
E’ testuale, quindi, che la cosiddetta “prepossidenza” di una abitazione sia nello stesso comune in cui si vuole effettuare il nuovo acquisto pur se non acquistata godendo dell’agevolazione, sia anche in un comune diverso ma acquistata con l’ agevolazione, impedisce di chiedere l’agevolazione stessa.
Prima di passare alle interpretazioni della giurisprudenza e della Agenzia delle Entrate, va ricordato che la Legge Finanziaria del 2016 ha consentito di godere di un intervallo di tempo di un anno dall’acquisto con agevolazioni della nuova abitazione per disfarsi della vecchia acquistata già con l’agevolazione, mentre fino a quel momento era stato indispensabile arrivare al nuovo atto di acquisto dopo aver già alienato il vecchio immobile agevolato.
Fin qui le disposizioni di legge.
La legge non fa un espresso riferimento al concreto utilizzo, alla effettiva destinazione, dell’immobile già in proprietà e dell’immobile da acquistare, ma va considerato che la norma parla di casa “di abitazione”, il che viene inteso, come vedremo, che si tratti di immobile per esigenze abitative.
Va ricordato che per un breve periodo la normativa sulle agevolazioni “prima casa” riconosceva il beneficio fiscale a chi non avesse “altro fabbricato idoneo all’abitazione”.
Difatti, il disposto del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 1, comma 1, convertito in legge 24/3/ 1993, n. 75, prevedeva che l’acquirente dovesse dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”, e, poi, il D.L. 22/5/ 1993, n. 155, art.. 16, convertito in legge 19/7/1993, n. 243, ribadiva che l’acquirente dovesse dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”.
Il riferimento espresso al requisito della idoneità ad abitazione è stato, tuttavia, eliminato – senza piu’ essere ripristinato - con la legge n. 549/1995, in vigore dal 10 gennaio 1996.
Attualmente il riferimento espresso alla destinazione ad abitazione principale – e, quindi, l’idoneità abitativa dell’immobile – è previsto testualmente soltanto nel caso di riacquisto nei cinque anni dopo aver alienato la precedente “prima casa”.
Vedremo come la giurisprudenza di legittimita’, benchè non fosse piu’ espressamente menzionato il requisito della “idoneita’” nella legislazione successiva, abbia per lo piu’ ritenuto irrilevante tale eliminazione.
Ha ritenuto, infatti, che la nozione di “casa di abitazione” presupponga il requisito della idoenità della casa a fini abitativi, cosicchè se la casa preposseduta, ovunque si trovi e pur se acquistata con la agevolazione, non è idonea, si puo’ ottenere – anche una seconda volta – l’agevolazione.
E’ interessante ricordare che anche la Corte Costituzionale, con l’ordinanza n. 203 del 22 giugno 2011, ha affermato che la sostituzione della espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con “casa di abitazione” va intesa nel senso che la prepossidenza di casa di categoria abitativa impedisce l’agevolazione per un nuovo acquisto solo se essa precedente casa sia già idone a soddisfare le esigenze abitative, sia casa “per” abitazione.
Già nel 2009 la Corte di Cassazione, interpretando la nozione di “casa di abitazione” come immobile “idoneo ad abitazione”, con la sentenza n. 18128 del 7 agosto 2009, ha valorizzato la esigenza abitativa.
Ha preso in considerazione la circostanza che l’immobile sia diventato nel tempo non piu’ oggettivamente idoneo a fini abitativi e ha così stabilito che non impedisce di ottenere l’agevolazione la prepossidenza di una casa diventata non piu’ idonea a tali fini.
In altri termini, la dimostrazione che la attuale abitazione non sia piu’ concretamente adatta a soddisfare le proprie esigenze abitative per le dimensioni o le caratteristiche complessive consente di godere – anche nuovamente – dell’agevolazione prima casa per il nuovo acquisto.
Ma quando si puo’ ritenere l’abitazione inidonea e, quindi, ottenere le agevolazioni anche eventualmente una seconda volta?
E’ evidente quanto non sia affatto semplice valutare questa inidoneità a fini abitativi e quanto, in assenza di criteri prefissati, la discrezionalita' di giudizio porti ad atteggiamenti dell’Agenzia delle Entrate difformi tra loro e/o a decisioni delle Commissioni Tributarie parimenti difformi tra loro.
L’inidoneità puo’ essere, peraltro, oggettiva o soggettiva, cioè relativa alle condizioni dell’edificio o alla situazione personale del soggetto acquirente. Esempi di inidoneità di tipo soggettivo posso essere casi di abitazione a piano alto di stabile privo di ascensore e proprietario diventato anziano o disabile o comunque non piu’ autosufficiente, mentre un esempio di inidoneità di tipo oggettivo puo’ essere la sopravvenuta inagibilita’ dell’edificio o della singola unità abitativa.
Questa materia è caratterizzata da una continua evoluzione.
Appena un anno fa, l’ordinanza della Corte Cassazione n.14740/2017 aveva enunciato il principio secondo il quale non puo’ essere riconosciuto il beneficio di “prima casa” quando il vecchio immobile già acquistato con beneficio di prima casa non sia piu’ idoneo a soddisfare i concreti bisogni abitativi, reputando irrilevante la indicata concreta inidoneità, che in quel caso era soggettiva.
Il ragionamento che la Corte aveva seguito in quel caso è stato che la legge, quando stabilisce che la prepossidenza di altra abitazione escluda l’ottenimento dell’agevolazione, non fa alcun riferimento all’utilizzo abitativo dell’immobile preposseduto.
Con l’ordinanza n. 19989/2018 la Cassazione, smentendo la posizione precedentemente espressa, ha ritenuto invece rilevante l’inidoneità soggettiva con riferimento a u impedimento di natura giuridica: la locazione in corso dell’immobile preposseduto nel medesimo comune in cui si acquista.
Ha riconosciuto la agevolazione “prima casa” anche per chi abbia una casa che è inidonea in quanto condotta in locazione a terzi nello stesso comune in cui intende fare il nuovo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017 ha riconosciuto la rilevanza della inidoneità a fini abitativi ed ha stabilito che, se per effetto di un evento sopravvenuto, si determina la inidoneità oggettiva all’utilizzo abitativo dell’immobile acquistato con l’agevolazione, il contribuente ha diritto a godere di nuovo dell’agevolazione per il suo nuovo acquisto.
Il caso presentato all’attenzione della Agenzia Entrate ha riguardato una casa diventata inagibile a seguito del terremoto del 2016 e l’agevolazione è stata riconosciuta in ragione della inagibilita’ dichiarata dagli organi competenti.
Anzi, è stato ulteriormente precisato che, anche nel caso in cui dovesse essere successivamente revocata la dichiarazione di inagibilita’, non si decadrà dal beneficio (ri)ottenuto perché al momento della sua richiesta erano effettivamente sussistenti tutte le condizioni richieste dalla legge per l’agevolazione.
In precedenza un’ altra ordinanza della Cassazione, la n.100 del giorno 8 gennaio 2010, aveva accolto il ricorso del contribuente, affermando che è coerente con la ratio della normativa di legge ritenere che la possidenza di altra abitazione che esclude l’agevolazione deve consistere nell’aversi la disponibilita’ di una casa idonea a fini abitativi.
La Corte aveva escluso che vi fosse prepossidenza impediente e, quindi, riconosciuto l’agevolazione, in presenza di un immobile non concretamente idoneo “per dimensioni e caratteristiche complessive a sopperire ai bisogni abitativi della famiglia”.
Si trattava in quel caso di un immobile con una assoluta inidoneita’ oggettiva a fini abitativi in quanto di piccolissime dimensioni.
Il giudizio sulla idoneità di una abitazione comporta valutazioni sulle caratteristiche dello stabile e sulle esigenze personali dell’acquirente e della propria famiglia, anche con riferimento alla mutata composizione del nucleo familiare.
L’inidoneità deve consistere di una inadeguatezza assoluta, mentre non è certamente sufficiente una mera “scomodità” dell’immobile.
La Cassazione con la sentenza n. 2278/2016 ha, per esempio, negato l’agevolazione “prima casa” per un secondo immobile acquistato, confermando l’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate, per il caso in cui il contribuente asseriva che l’inidoneità sopravvenuta della abitazione agevolata già posseduta dipendeva dalla presenza di due figli di sesso diverso costretti a convivere nella medesima camera, per mancanza di un altro vano disponibile.
Ancora di recente, con la sentenza n. 20300 del 31 luglio 2018, la Cassazione ha ribadito il principio secondo il quale l’idoneità abitativa dell’immobile preposseduto va valutata sia in senso oggettivo sia in senso soggettivo, ma ha limitato l’ammissibilita’ di tale valutazione ai fini dell’ottenimento della agevolazione solo al caso di immobile che si trovi nello stesso comune e sia stato acquistato senza godere di agevolazione.
Cosicchè l’immobile, quando acquistato con le agevolazioni “prima casa”, anche se inidoneo, impedirebbe di goderne nuovamente.
Di recente, ancora, con l’ordinanza n. 18098 del 10 luglio 2018, la Cassazione, ribandendo la rilevanza della inidoneità sia oggettiva sia soggettiva, ha escluso la fruizione dell’agevolazione “prima casa” nel caso di prepossidenza di un immobile abitativo (quindi, non di categoria catastale A/10) anche se di fatto venga utilizzato come studio/ufficio.
La destinazione concretamente impressa al bene ad uso diverso da quello abitativo non vale ad escludere la natura di abitazione: non comporta, pertanto, inidoneita’ a fini “abitativi”, perché rileva in ogni caso la classificazione catastale – in quel caso come A/2, anche se si trattava di bene utilizzato come studio professionale.
In osservanza del medesimo criterio, l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 19/2001 aveva a suo tempo chiarito che l'acquirente che sia gia' titolare di un immobile classificato in catasto in categoria A/10 (ufficio), ma di fatto adibito ad abitazione, puo’ ottenere l'agevolazione “prima casa” perché, appunto, non rileva l'utilizzo di fatto diverso dalla classificazione catastale.
Nel caso in cui, pero’, si proceda proprio alla variazione (urbanistica e) catastale da abitazione a ufficio, il contribuente decade dalla agevolazione “prima casa” di cui aveva fruito, in quanto va non solo ad attuare un utilizzo diverso da quello che la legge intende agevolare, ma a produrre una modifica della categoria catastale (cfr. per es., tra le altre, Cass. n. 14173/2013).
Emerge da tutto quanto passato in rassegna che il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimita’ è nel senso di ritenere che, al di la’ del tenore letterale della legge, l’inidoneità abitativa – oggettiva o soggettiva - della casa preposseduta sia nello stesso comune non acquistata con l’agevolazione, sia acquistata con la agevolazione ovunque si trovi, consente l’accesso alla agevolazione prima casa.
Non sono mancate le pronunce contrarie, ma l’indirizzo appare delinearsi in via di consolidamento.
