Come detrarre l'affitto di casa dal modello 730

Anche quest'anno si scaldano i motori per l'inizio della campagna per la dichiarazione dei redditi 2018 relativa all'anno di imposta 2017. Da lunedì 16 aprile sarà disponibile, infatti, il modello precompilato sul sito dell'Agenzia della Entrate. Sia che si opti per il modulo online che per quello tradizionale, è importante conoscere le spese detraibili e deducibili. Tra le prime ci sono i canoni di affitto corrisposti.

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel rigo E71-E72 del Modello 730/2017, dove, in primis, sarà necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Per quanto riguarda l'importo delle spese detraibil

• Inquilini a basso redditto 

1. Detrazione irpef di 300 euro per redditi non superiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione irpef di 150 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

• Lavoratore dipendente che trasferisce la sua residenza per motivi di lavoro

1. Detrazione di 991,60 per redditi inferiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione di 495, 80 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma inferiori a 30.987,41 euro

Se nel corso del periodo di spettanza della detrazione il contribuente cessa di essere lavoratore dipendente, la detrazione non spetta a partire dal periodo d’imposta successivo a quello nel quale non sussiste più tale qualifica. Il lavoratore, inoltre, deve essere titolare di un contratto di locazione che può essere di qualunque tipo, di unità immobiliare adibita ad abitazione principale

• Giovani tra 20 e 30 anni

1. Detrazione di 961,60 euro per redditi complessivi fino a 14,493, 70 euro

Il requisito dell’età è soddisfatto se ricorre anche per una parte del periodo d’imposta. Così ad esempio se il giovane ha compiuto 30 anni nel corso del 2016, ha diritto a fruire della detrazione, nel rispetto degli altri requisiti, solo per tale periodo d’imposta

• Inquilini di alloggi sociali (per il periodo d'imposta dal 2014 al 2017)

1. Detrazione pari a 900 euro per redditi complessivi non superiori a 15.493, 71 euro
2. Detrazione pari a 450 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,47 euro

• Contratti a canone convenzionato

1. Detrazione di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro
2. Detrazione di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987, 41 euro

• Detrazione affitto studenti fuori sede - novità legge di bilancio 2018

In nessun caso la detrazione spetta per i contratti di locazione intervenuti tra enti pubblici e contraenti privati

Ecobonus 2018

L’obiettivo dell’Ecobonus è quello di ridurre le emissioni di CO2 ed in generale gli sprechi energetici, per portare l’Italia in linea con gli obiettivi Europei del taglio del 20% delle emissioni entro il 2020.

Per i cittadini e le imprese però l’ecobonus è un vantaggio importante: prima di tutto mette in circolo nuove risorse per il settore edilizio che era stato in una crisi profonda, secondo permette effettivamente di ottenere nel breve termine risparmi interessanti sulla bolletta.

Con l’ecobonus 2018 si ottiene una detrazione fiscale del 65% per interventi come installazione di caldaie, impianti fotovoltaici, infissi e lavori di isolamento ed efficientamento, sia per immobili privati, aziende, attività commerciali o condomini.

In Cosa Consiste l’Ecobonus e cosa è cambiato dal bonus del 2017?

Il Bonus dà diritto a detrazione fino al 65% della spesa sostenuta sull’imposta sul reddito (IRPEF o IRES). La detrazione viene spalmata però nell’arco di 10 anni su un tetto massimo di spesa.

Proprio in questi dettagli però l’Ecobonus 2018 ha introdotto alcuni cambiamenti rispetto ai bonus precedenti, infatti la percentuale massima può variare in base al tipo di intervento realizzato così come variano i tetti di spesa, come vedremo più avanti in questo articolo

Quali interventi danno diritto al bonus 2018?

Come abbiamo già detto, in linea di massa qualsiasi intervento atto a migliorare l’efficienza energetica dell’abitazione può essere incluso nel bonus. Ecco una lista di interventi ammessi:

• Sostituzione di Infissi e Finestre
• Sostituzione Caldaie
• Lavori strutturali volti ad un migliore isolamento dell’edificio (esempio: cappotto termico, pavimenti, tetti…)
• Sostituzione impianti di riscaldamento
• Installazione pannelli solari
• Installazione impianti geotermici

Quali sono i tetti massimi di spesa e le percentuali?

Come già detto il bonus casa 2018 ha introdotto delle variazioni in base alla categoria di intervento, può variare il tetto massimo di spesa e la percentuale del 65% può fermarsi al 50% per la detrazione.

● Per la riqualificazione energetica massimo 100.000 euro: la riqualificazione energetica consiste in tutti gli interventi volti a migliorare l’efficienza energetica, come stabilito dall’Allegato A del D.M. 11/03/2008 riducendo del 20% il fabbisogno annuo.
● Interventi su pareti, finestre e infissi massimo 60.000 euro: sostituzione di infissi, porte, serramenti ma anche lavori di coibentazione.
● Pannelli solari massimo 60.000 euro.
● Impianti di climatizzazione invernale 30.000 euro: nei lavori di climatizzazione sono inclusi sostituzione impianti di riscaldamento, sostituzione caldaie, installazione impianti di geotermia e pompe di calore.

Le percentuali invece sono:

• 50% per Infissi e Schermature
• 50% per Caldaie a condensazione di Classe A senza sistemi di termoregolazione moderni
• 0% Caldaie non Classe A

Per tutti gli altri interventi la detrazione è al 65%

Chi può chiedere l’Ecobonus 2018?

Il bonus risparmio energetico può essere richiesto da privati ma anche da aziende, liberi professionisti, commercianti, artigiani, Associazioni di Professionisti, Enti Pubblici e Privati (che non svolgono attività commerciale) ed anche condomini (nel loro caso il lavoro di riqualificazione delle aree comuni, come i muri esterni, hanno diritto ad una detrazione del 75%).

Si ricorda, anche se dovrebbe essere superfluo, che il bonus vale solo per edifici già esistenti e non in costruzione. Si può essere residenti nell’immobile o meno e nel caso solo delle abitazioni le spese possono essere sostenute anche da familiari fino al terzo grado.

Cosa serve per chiedere la detrazione?

• Scheda Informativa degli Interventi (si può utilizzare una scheda prestampata e compilabile dal contribuente stesso)
• Certificazione Energetica dell’Edificio (non richiesta quando si tratta di infissi in una sola abitazione, pannelli solari, caldaie, pompe di calore o impianti geotermici)
• Attestazione di corrispondenza dei requisiti di legge con il lavoro realizzato, necessaria per infissi e sistemi di climatizzazione: può essere fornita dal produttore o da tecnico abilitato.
• Tracciabilità dei pagamenti e tutte le fatture, quando si tratta di titolari di reddito di impresa sono esenti dal pagamento mediante bonifico che per gli altri è indispensabile

La Certificazione Energetica insieme alla Scheda dei Lavori vanno inviate all’ENEA con modalità telematica entro 90 dal termine dei lavori.

I documenti sono poi da conservare per controlli eventuali dell’Agenzia delle Entrate, virtualmente per tutti gli anni nei quali si ha diritto alla detrazione.

• Fatture, ricevute
• Documentazione catastale/richiesta di accatastamento immobile o copia del modello F24 IMU
• Ricevuta dei pagamenti (solo bonifici per privati)
• Asseverazione del tecnico abilitato
• Copia della documentazione inviata all’ENEA con prova dell’invio avvenuto correttamente.
• Dichiarazione di consenso del proprietario per interventi realizzati dall’affittuario-usufruttario
• Copia della delibera dell’assemblea di condominio e tabella di ripartizione delle spese nel caso dei condomini.

Come funziona il mutuo liquidità?

Forse non tutti sanno che l’acquisto di un immobile non è l’unico motivo per il quale si può richiedere un mutuo alla banca. In molti casi, infatti, l’esigenza di ricevere un finanziamento nasce anche per altri motivi, come ad esempio la necessità di disporre di una certa quota di denaro liquido per coprire una spesa differente rispetto a quella dell’acquisto casa.

Il mutuo liquidità è una soluzione a metà tra il prestito e il mutuo normale e permette di ottenere una somma di denaro sostanziosa, superiore ai 30.000€ del prestito classico, grazie alla garanzia di un immobile del quale si è in possesso.

La banca che consente il finanziamento non richiede giustificazioni sull’impiego della somma ma, giustamente, non finanzia attività a rischio di fallimento o richiedenti con i debiti non estinti. Quindi, chi si è interessato al mutuo liquidità per uno dei due motivi appena citati è meglio che cambi subito strada e trovi un’alternativa.

Ma vediamo nel dettaglio come si richiede un mutuo liquidità, quali sono i requisiti e quant’è la cifra massima richiedibile.

Mutuo liquidità: quali sono i requisiti per richiederlo?

Oggi è sempre più raro trovare banche che concedono il mutuo liquidità. Questo perchè spesso le banche tendono a diffidare da chi richiede un’ingente somma di denaro non destinata all’acquisto di una casa: il ragionamento è semplice, se il richiedente non è in grado di risparmiare è ancora più in difficoltà a rimborsare il debito!

Tuttavia, per le banche che lo concedono ci sono una serie di requisiti da rispettare. Vediamo quali:

1.  La casa di cui si è in possesso deve essere libero da ipoteche, in quanto rappresenta la garanzia per ottenere la liquidità. In questo caso la somma di denaro richiesta può arrivare fino al 70% del valore dell’immobile stesso, per una cifra massima di 500.000€
2. La situazione patrimoniale del richiedente deve essere stabile e non deve trovarsi in controversie finanziarie. Il rischio di concedere un finanziamento a chi ha avuto problemi in passato potrebbe essere più alto in caso di cliente non puntuale.
3. Il contratto di lavoro influenza la cifra concessa. Un lavoratore dipendente a tempo indeterminato può arrivare al 70% del LTV mentre un libero professionista o un imprenditore può ottenere fino al 50% del valore della casa.
4. Età: essendo un mutuo che può durare anche molti anni l’età gioca un ruolo fondamentale. Il richiedente, al momento della domanda di credito, deve avere almeno 18 anni o non deve superare i 75 anni di età.

Vantaggi e svantaggi del mutuo liquidità

Iniziamo dai vantaggi del mutuo liquidità! Il primo fra tutti è il tasso di interesse che, in questo caso, è di gran lunga inferiore rispetto al prestito personale e dello 0,30% più basso rispetto al tasso del mutuo ipotecario. Altro vantaggio è rappresentato dalla durata delle rate che può arrivare a 40 anni, consentendo si poter pagare rate di importo inferiore rispetto al prestito che, invece, non può superare i 10 anni.

Anche la somma ottenibile cambia da liquidità a prestito. Mentre nel primo caso l’importo massimo richiedibile è di 30.000€, nel caso di liquidità l’importo dipende dal valore dell’immobile offerto come garanzia e dalla situazione finanziaria di chi richiede il credito.

Uno svantaggio invece è rappresentato dalle tempistiche di erogazione: se il prestito può essere concesso anche dopo un giorno dalla richiesta, il mutuo liquidità è più lento in quanto la banca deve avere il tempo necessario per verificare la situazione credito del richiedente. Anche le spese accessorie rappresentano uno svantaggio: nel prestito infatti non sono previste mentre nel mutuo sì.

Mutui più convenienti per acquistare casa di aprile 2018

Chi vuole acquistare casa accendendo un mutuo prima casa dovrà analizzare le offerte presenti sul mercato per vedere quali sono le migliori e più adatte alle proprie esigenze. Vediamo quali sono le proposte più convenienti di aprile 2018, sia che si opti per il tasso fisso che per il variabile secondo l'analisi di MutuiOnline.

Miglior mutuo a tasso fisso di aprile 2018

Wibiba-offre un mutuo a tasso fisso, senza spese di perizia e di istruttoria. Inclusa anche l'assicurazione incendio e scoppio. Il prestito è rivolto a clienti residenti in Italia da almeno tre anni e deve concludersi entro il 75º anno di età dei richiedenti.

Monte dei Paschi di Siena - Mutuo MPS Mio promozione con uno spread dello 0,10%. Con una rata fissa mensile di 359,21 euro. 

Miglior mutuo a tasso variabile di aprile 2018

Credem Banca - con una rata mensile di 293, 44 euro, con Tan dello 0,37% e taeg dello 0,67%.  Condizioni in promozione per i nuovi clienti fino al 31 maggio e per mutui stipulati entro il primo settembre 2018.

Intesa Sanpaolo - con Mutuo Domus Variabile, con uno sconto di tasso pari allo 0,75% per i mutui sottoscritti ad aprile. La rata mensile è di 302,62 euro al Tan dello 0,58% e taeg 0,76%

Affitti, gettito record con la cedolare secca

Abbattere le aliquote fa bene al fisco, favorisce l'emersione dell'evasione e porta benefici soprattutto alla classe media.
La dimostrazione arriva ancora una vola dall'immobiliare e dai dati del fisco. Giorni fa il Sole 24 Ore ha fatto il punto su tutti i regimi fiscali agevolati. Quello che riguarda gli affitti è la famosa cedolare secca con aliquota Irpef al 21% sulle locazioni a canone libero e al 10% su quelli concordati.
Per sei anni di seguito il gettito della «flat tax» immobiliare è aumentato. Nel 2016 aveva raggiunto i 2,3 miliardi di euro, ma nel 2017 nelle casse dello Stato potrebbero arrivare 2,6 miliardi di euro. 
L'imponibile cresce di anno in anno. Nel 2016 12,9 miliardi di affitti pagati con l'aliquota ridotta. Cifra anche questa in costante crescita perché sempre più proprietari di immobili la scelgono, ma anche e soprattutto perché tanti che non pagavano le imposte hanno deciso di farlo proprio grazie al regime fiscale agevolato. In sostanza la cedolare fa emergere l'evasione fiscale. 
La crescita del gettito da cedolare, soprattutto a canone libero, è forte soprattutto nelle regioni del Sud, dove si registra un più alto tasso di evasione. A livello nazionale il gettito nel 2017 dovrebbe crescere dell'8% rispetto all'anno precedente. 
Il numero di proprietari che fanno ricorso alla cedolare è arrivato a due milioni. Il quotidiano economico rileva come sia la platea complessiva di potenziali contribuenti che ne hanno diritto.
Che non si tratti solo di contribuenti che prima pagavano le imposte senza agevolazioni lo dimostrano i dati ufficiali del Def sul gettito. Da quando è stata adottata la cedolare secca sugli affitti abitativi l'evasione tributaria (tax gap) è diminuita del 42% e la propensione all'inadempimento si è ridotta del 40%. Tra il 2010 ed il 2015 il tax gap è passato da 2,3 a 1,3 miliardi di euro.
Rispetto al 2015 il gettito da cedolare è aumentato ancora e non è difficile arrivare alla conclusione che l'evasione tra chi ha diritto all'aliquota agevolata (persone fisiche proprietari di immobili abitativo in locazione) sia praticamente azzerata. 
Un favore ai ricchi, secondo la vulgata. Nemmeno questo è vero, visto che il fisco ha diffuso anche i dati sul reddito dei proprietari che affittano un immobile abitativo con le agevolazioni. La metà rientra nella fascia tra i 20 e i 50mila euro di reddito all'anno. I redditi superiori a 75mila euro rappresentano solo il 10% dei contribuenti. 
I pregiudizi verso l'abbattimento delle aliquote sono duri a morire. Confedilizia vorrebbe che il prossimo governo se ne facesse carico. «I dati del Mef - commenta il presidente Giorgio Spaziani Testa - confermano che la cedolare secca sugli affitti è un successo da tutti i punti di vista. Il fatto che non sia stata ancora prevista per tutti le locazioni abitative (sono escluse quelle in cui proprietario è una persona giuridica) e per quelle di negozi e uffici è una colpa imperdonabile della politica».
Proprio ieri l'Istat ha diffuso i dati sulle compravendite. In leggero aumento, mentre i prezzi delle case sono ancora in calo rispetto all'anno scorso (-0,3% nel quarto trimestre 2017 rispetto al 2018). «Così si impoveriscono le famiglie. L'Italia è l'unico paese in cui accade», ha commentato Spaziani Testa.

Cedolare secca, per l’applicazione della riduzione nei canoni concordati è obbligatoria l’attestazione delle associazioni

Per ottenere la riduzione del 10% sulla cedolare secca in caso di stipula di contratto a canone concordato è obbligatorio per i contraenti acquisire l’attestazione delle associazioni di categoria, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate. 
Il chiarimento arriva dalla Direzione Generale per la Condizione Abitativa - Divisione 4 - del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con la nota n. 0001380 del 6 febbraio 2018 e riguarda l’obbligo di attestazione per la corretta applicazione dell’Accordo Territoriale per i contratti a canone concordato non assistiti direttamente dalle Associazioni firmatarie, dal D.M. 16/01/2017 e presente negli Accordi Territoriali stipulati ai sensi dello stesso.

La nota ministeriale specifica che:

“Per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla Pubblica Amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’Accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali.
Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

L’interpretazione del Ministero appare piuttosto chiara ed esplicita: l’attestazione è obbligatoria. Cerchiamo quindi di fare una sintesi delle certezze che abbiamo in materia, anche alla luce di tale posizione:

- L’obbligo di attestazione vale solo nei Comuni ove sia stipulato un nuovo Accordo Territoriale ai sensi del D.M. 16/01/2017. In caso di Accordi precedenti, invece, tale obbligo non opera, salvo che nel caso (rarissimo) che sia l’Accordo stesso a prevederlo.

- Le modalità di attestazione sono/saranno specificate dai singoli Accordi Territoriali stipulati ai sensi del D.M. 16/01/2017, che riportano/riporteranno in allegato il modello da sottoporre alle Associazioni firmatarie per la vidima. Gli Accordi dispongono/ disporranno altresì in merito al numero di Associazioni che dovranno rilasciare l’attestazione per ogni singolo contratto: il D.M. infatti dispone che a rilasciarla sia almeno una Associazione firmataria, ma alcuni Accordi già stipulati prevedono addirittura un’attestazione bilaterale (rilasciata da due Associazioni firmatarie, normalmente una per il conduttore e una per il locatore).

- Stando anche ai riscontri dei Comuni ove i nuovi Accordi sono stati stipulati, l’attestazione andrà presentata al Comune in sede di dichiarazione IMU, quindi al momento della richiesta dell’agevolazione, per ottenere la riduzione IMU spettante a questo tipo di contratti. Su questo aspetto, tuttavia, la procedura potrebbe variare da Comune a Comune.

- Per quanto riguarda l’Agenzia delle Entrate, invece, stando al parere fornito dal Ministero (e salvo successive specifiche in senso contrario) non appare necessario produrre l’attestazione in sede di dichiarazione dei redditi o, ancor meno, in sede di registrazione del contratto di locazione. L’attestazione andrà eventualmente prodotta qualora l’AdE effettuasse un accertamento circa la correttezza del contratto agevolato stipulato, “anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni (o dell’aliquota cedolare agevolata, aggiungiamo noi) utilizzate”.

- Anche nei Comuni (es. Bologna) in cui l’Accordo Territoriale, pur applicando il D.M. 16/1/2017, pare esprimersi per una non obbligatorietà dell’attestazione, sarà bene d’ora in poi produrla, onde evitare che in sede di controllo la mancanza dell’attestazione venga contestata, in linea con la sopra esposta interpretazione del Ministero.

La questione della corretta applicazione degli Accordi Territoriali.

Il D.M. 16/01/2017 (art. 1 comma 8) ha introdotto un meccanismo non presente nel precedente D.M del 30/12/2002, finalizzato ad evitare abusi legati all’erronea applicazione dei parametri presenti negli Accordi Territoriali:

[..] Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

In seguito all’emanazione del sopra citato Decreto Ministeriale e man mano che gli Accordi Territoriali lo hanno reso applicabile sul territorio è sorto il dubbio circa l’obbligatorietà, asserita dalle Associazioni firmatarie, o la mera opportunità, auspicata dagli altri operatori del settore, di tale attestazione, non essendo ben chiaro il senso dell’espressione “da eseguirsi […] anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

In sostanza, anche dopo la stipula dei primi Accordi Territoriali residuava un dubbio circa la sua funzione: obbligatoria al fine di ottenere l’agevolazione collegata al canone concordato (imposta sui redditi e IMU) oppure volta soltanto ad evitare che l’AdE o il Comune possano effettuare i controlli a campione sulla corretta applicazione dei parametri dell’Accordo Territoriale.

L’interpretazione del Ministero (in risposta ad un quesito posto da CONFABITARE) si colloca in questo contesto, e vale a dissipare ogni dubbio riguardo l’obbligatorietà dell’attestazione al fine del riconoscimento (o della mancata revoca) delle agevolazioni fiscali.

Legge di Bilancio 2018, cedolare secca al 10%

Nella legge di Stabilità 2018 è contenuta la proroga anche per il biennio 2018-2019 della cedolare secca al 10% per gli affitti a canone concordato. Alle locazioni di mercato si applica invece l'aliquota standard del 21%.

La cedolare ridotta si applica, secondo quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate, ai "contratti di locazione che, oltre a essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe), siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (articolo 9, comma 1, Dl 47/2014)".

Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da un canone calmierato, a differenza del canone libero che dipende dai prezzi di mercato. Tale tipologia può essere utilizzata per i contratti a uso abitativo, a uso transitorio e per gli studenti universitari. Riguarda le abitazioni di proprietà dei privati concesse in locazione a privati, studenti e cooperative/enti senza scopi di lucro.

Nel contratto di locazione a canone concordato il canone non può superare un tetto massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. La durata del contratto di locazione a canone concordato può essere di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni; di 6 mesi fino a 3 anni per gli studenti universitari; di 1 mese fino a 18 mesi per i contratti transitori.